Жск и жнк отличия

Содержание
  1. Жилищные кооперативы: стоит ли вступать, а также плюсы и минусы, риски и сложности, сравнение с другими формами управлениям
  2. Зачем вступать в жилищный кооператив?
  3. Стоит ли это делать?
  4. Плюсы ЖК и разных его форм
  5. Жск (жилищно-строительный)
  6. Жнк (жилищно-накопительные)
  7. Минусы разных типов управления
  8. Сравнение с другими формами управления МКД
  9. Договор долевого участия
  10. Ипотека
  11. Возможные риски и подводные камни
  12. Альтернатива ипотеке: ЖНК, ЖСК – риски и преимущества
  13. Как я купила квартиру через жилищный кооператив
  14. Жск и тсж: сходства и отличия, сравнительная таблица, пошаговая инструкция реорганизации из одной формы объединения в другую
  15. Сходства и различия ЖСК и ТСЖ
  16. Порядок преобразования жилищно-строительного кооператива в товарищество собственников жилья
  17. Учредительное собрание
  18. Процедура ликвидации ЖСК и создание ТСЖ
  19. Оформление нового юрлица
  20. Получение свидетельства о постановке на учет
  21. В чем различия тсж, жск, жнк и пк

Жилищные кооперативы: стоит ли вступать, а также плюсы и минусы, риски и сложности, сравнение с другими формами управлениям

Жск и жнк отличия

Сегодня каждая семья желает иметь собственное жилье. Что нужно сделать для того, чтобы получить долгожданную квартиру? Одним из способов приобретения недвижимости является вступление в жилищный кооператив.

Разберемся, что это за понятие, что называют жилищными кооперативами, а также каковы условия вступления в него.

Показать содержание

Зачем вступать в жилищный кооператив?

Жилищный кооператив представляет собой объединение покупателей какого-либо определенного объекта недвижимости. К примеру, многоквартирного жилого дома. Группа собственников содержит его и владеет им совместно, а в случае необходимости производит ремонтные работы или реконструкцию.

Как показывает практика, в основном застройщики заключают договора с управляющими компаниями, которые устанавливают собственные тарифы на обслуживание, что чаще всего совершенно невыгодные для жильцов домов. В таком случае жители могут сами собраться и организовать управление подобным кооперативом. Это позволяет руководить имуществом лично.

Стоит ли это делать?

Для выяснения ответа на данный вопрос, необходимо исследовать все особенности и подводные камни, касающиеся вступления в членство, а также последствия этих действий.

Плюсы ЖК и разных его форм

Существуют следующие виды жилищных кооперативов.

Особенностью жилищных кооперативов является то, что у его членов нет возможности оформить на себя собственность до полной выплаты своего пая.

Жск (жилищно-строительный)

Представляет собой объединение людей, преследующих цель построения жилья для себя и способных воплотить в жизнь данный проект.

Основным документом такого кооператива является устав, где прописываются манипуляции с совместным имуществом. Также в рамках организации существуют такие местные органы как правление, председатель правления и члены ревизионной комиссии.

В таком кооперативе часто проводятся общие собрания учредителей, которых первоначально должно быть не менее пяти человек. Строительство жилья ведется совместными усилиями путем внесения паев в общее дело. В ЖСК могут вступать частные и юридические лица.

Основным плюсом для будущего члена кооператива является тот факт, что практически сразу он причисляется «к своим». В отличие от банка здесь не требуется предоставление многочисленных справок и гарантий. Паспорт и копия трудовой книжки — вот и весь пакет документов.

К преимуществам ЖСК относят следующие факты:

  • Нет необходимости в уставном капитале.
  • Размер паевого взноса рассчитывается согласно смете на стройматериалы, работу строителей и прочее.
  • Переплата за жилье получается минимальная, так как сюда входит обеспечение деятельности ЖСК только во время строительства.
  • Нет требований к минимальному количеству участников ЖСК. Это значит, проект застройки дома-коттеджа или нескольких многоэтажек вполне может организовать совсем небольшая группа людей.
  • Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие 16-летнего возраста, а также юридические лица.

Жнк (жилищно-накопительные)

Работают по принципу взаимного кредитования с условием накопления материальных средств на счетах. Все рассрочки платежей обычно должны быть завершены к моменту сдачи жилья в эксплуатацию.

Данный вариант кооператива дает возможность членам накопить стоимость жилья путем внесения паевых взносов. Квартиры в данном случае приобретаются в пределах не одного жилого дома, а нескольких. Среди плюсов ЖНК:

  • Вносится единовременный членский и паевой взнос.
  • Отсутствуют строительные риски.
  • Деятельность ЖНК прозрачна для участников.

Минусы разных типов управления

Порядок вступления граждан в жилищный накопительный кооператив, или ЖНК, и его функционирование регулируются Жилищным кодексом РФ и законом №215 «О жилищных накопительных кооперативах» от 30 декабря 2004 года.

Обозначим сопутствующие юридические риски для членов при вступлении в такой кооператив:

  1. Двойные продажи квартир. Причина – отсутствие государственной регистрации договоров с ЖСК.
  2. Если у одного из учредителей возникли финансовые проблемы, то недостающие на балансе денежные средства придется вносить другим участникам.
  3. Вступительные, членские, целевые, дополнительные взносы обычно не возвращаются при выходе гражданина из кооператива. Финансовые обязательства ЖНК обычно ограничиваются суммой средств, внесённых самими пайщиками, так как ЖНК не является коммерческой структурой.

Общие недостатки жилищных кооперативов:

  • Собственнику придется лично общаться с разработчиками и архитекторами, закупать строительные материалы, проводить наем строителей и прочее.
  • К сожалению, всегда существует вероятность банкротства организации.
  • Приватизация жилья возможна лишь после полной выплаты всей суммы.

Среди минусов ЖНК:

  • Проживание в такой квартире возможно после выплаты как минимум половины стоимости жилья, а вступить в право собственника возможно лишь после полной выплаты всей суммы.
  • Итоговые затраты выходят значительно выше, нежели у членов ЖСК.
  • Чтобы не впасть в серьезные растраты, нужно тщательно изучать устав организации и быть в курсе бухгалтерской отчетности выбранного кооператива за последние несколько лет.

Сравнение с другими формами управления МКД

Среди форм управления многоквартирным домом (далее МКД) выделяют:

  1. Личное управление собственниками помещений в многоквартирном жилом доме. Такая форма управления допустима при численности не более 30 квартир в подъезде. Плюсы – экономичность и удобство, правда ответственность и материальное обеспечение лежит полностью на собственниках.
  2. ТСЖ – товарищество собственников жилья, ТСН – товарищество собственников недвижимости. В данном случае ответственность за содержание общедомового имущества возлагается на ТСЖ.
  3. Управляющая компания (УК). Заключение договора с управляющей компанией может осуществляться согласно результатов общего собрания собственников жилья. УК несет ответственность за предоставление видов услуг, прописанных в договоре с собственниками жилья.

    В основные обязанности компании входит содержание дома и прилегающей территории, проведение капитального ремонта при необходимости и оказание коммунальных услуг.

    Собственники могут принять решение о смене УК и расторжении договора при невыполнении ею своих обязанностей или нарушении условий соглашения.

Договор долевого участия

Договор долевого участия (ДДУ) подразумевает соглашение между застройщиком и дольщиком, что означает вложение финансовых средств в равных долях для возведения жилого многоквартирного дома и передачу конкретной квартиры застройщиком собственнику после окончания строительства.

Преимуществами ДДУ можно считать защиту собственника от двойных продаж, прозрачную документацию и право расторжения договора с последующей компенсацией причиненного ущерба. Долевое строительство обычно обходится дешевле покупки готового жилья.

Ипотека

Известно, что ипотечное кредитование это обременяющий способ получения жилья для простого человека.

На сегодняшний день ипотека дает хорошую возможность приобретения собственной недвижимости, однако в своей сущности является закабаляющим способом.

По факту выходит так, что квартира приобретается по двойной, а то и тройной цене в зависимости от срока, на который оформлен кредит.

Возникают также определенные сложности с первичным взносом, который для обычного человека является не таким уж и маленьким.

Основным отличием ЖК от ипотеки, является то, что после накопления первоначального взноса недостающую сумму пайщик получает в долг, а не в беспроцентный кредит и выплачивает его в течение определенного срока.

До момента полного погашения долга у собственника есть только пай, который он может завещать, продавать или дарить. Тем не менее в кооперативе жилье до последнего момента находится в собственности сообщества, а значит ситуация может развиться не в пользу неудачливого члена.

Согласно ипотечному договору, человек изначально получает недвижимость в собственность, но при этом, если его финансовое положение вдруг изменится в худшую сторону, банк может затеять судебное разбирательство и предпринять попытку изъятия квартиры.

Подводя итоги, нельзя однозначно сказать, что с кооперативом связаны большие риски. Однако, если нет возможности получить кредит в банке, следует обратить внимание на ЖК. При этом необходимо более тщательно осуществлять свой выбор.

Не следует доверять яркой рекламе, обещающей заселение уже через неделю после вступления в кооператив. Такое просто невозможно. Через неделю обычно можно только получить статус пайщика.

Возможные риски и подводные камни

Самый опасный момент для любого кооператива — это банкротство, которое может привести к реорганизации и ликвидации. Но для члена кооператива это не всегда обозначает потери.

При любых обстоятельствах пайщик может выкупить свою квартиру, при этом следует погасить задолженность в досрочном порядке до утверждения промежуточного ликвидационного баланса. А если этот вариант исключен, то приобрести жилье реально с торгов.

При этом в последнем случае уже внесенные средства будут считаться зачтенными.

В любом случае, всем желающим стать членами жилищного кооператива, основное внимание следует уделять надежности компании, с которой предстоит сотрудничество.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/upravlenie/mkd/zhk/stoit-li-vstupat-v-zhilischnyy-kooperativ.html

Альтернатива ипотеке: ЖНК, ЖСК – риски и преимущества

Жск и жнк отличия

На сегодняшний день доступность жилья может обеспечиваться не только ипотекой. Существуют и другие варианты решения жилищных проблем. Две разновидности таких способов журнал «Казанская недвижимость» решил рассмотреть подробнее. Что же такое ЖСК и ЖНК?

Падение ипотеки

По данным фонда «Общественное мнение», 69% населения сейчас не просто опасается ипотеки, а попросту исключает даже возможность ее взять. Причем 24% из них объясняют свою неготовность воспользоваться ипотекой недостатком финансовых средств.

Процентные ставки по кредиту в России все еще довольно высоки и, учитывая обязательное страхование приобретаемой недвижимости, ипотека обходится заемщикам очень дорого. В результате, переплаты по кредиту, в зависимости от его сроков и условий, могут достигать 80-150% стоимость ипотечного займа.

В такой обстановке наиболее приемлемым способом приобрести квартиру могут стать жилищные кооперативы.

Что такое жилищные кооперативы

Жилищные кооперативы – ЖСК и ЖНК — с каждым днем набирают всё большую популярность в обществе.

Так называют некоммерческие организации в виде потребительских кооперативов, строго соблюдающих Жилищный кодекс России и осуществляющих деятельность по обеспечению всех членов кооператива недвижимостью в жилых домах.

Каждый из подобных домов покупается или возводится на денежные средства кооперативов, в которые, в зависимости от разновидности кооператива, могут входить как простые граждане (физические лица), так и юридические лица.

Поскольку общая касса кооперативов обходится без средств кредитных организаций с их весомыми процентами, то квартиры для членов кооперативов в итоге будут стоить примерно вдвое дешевле, чем для тех же «ипотечников».

Соответственно, главным преимуществом вступления в такой кооператив  является наиболее дешевый способ покупки жилья в сравнение с его приобретением в кредит.

Помимо этого, жилищный кооператив возводит или приобретает жилье без разных посредников, что вкупе с налоговыми вычетами также существенно уменьшает его себестоимость.

Кроме того, в отличие от ипотеки, для вступления в жилищный кооператив не требуется предоставления множества справок и подтверждения своей платежеспособности: обычно бывает достаточно лишь паспорта и копии трудовой книжки. Объясняется это весьма просто – недобросовестный член ЖК в процессе оплаты жилья отсеется сам, оставшись без ничего.

Жилищно-строительный кооператив

Директор ООО «АК БАРС Недвижимость» Олег Митюнин дал следующее определение альтернативным формам: «ЖСК и ЖНК являются самостоятельными инвесторами строительства. И включение в свои ряды новых членов они обосновывают возможностями предоставления своеобразной рассрочки».

При этом ЖСК преследует цель самостоятельно организовать строительство определенного многоквартирного дома. Другими словами, ЖСК – это объединение покупателей жилья, которое создается под конкретный объект недвижимости.

Закон никак не прописывает конкретные схемы платежей пайщиков ЖСК. Виды платежей определяются уставом кооператива.

Это, пожалуй, один из наиболее существенных минусов ЖСК: кооператив может менять сумму платежей в сторону их увеличения, вводить новые платежи.

Юристы предупреждают: если ЖСК использует сложную схему платежей с большим количеством разновидностей взносов, то велика вероятность, что кооператив хочет запутать пайщиков и заставить их переплачивать.

Как это часто бывает, минус ЖСК одновременно является и его большим плюсом: кооператив может предложить своим членам гибкие, индивидуальные схемы оплаты.

Например, в ЖСК (в отличие от ДДУ) не обязательно выплачивать всю стоимость квартиры до ее сдачи в эксплуатацию, а можно, вселившись, продолжить платить за жилье (обычно такая рассрочка составляет 3-5 лет).

Однако нужно помнить, что до полной выплаты пая собственником квартиры будет оставаться кооператив.

В связи с этим – закономерный вывод. «По большому счету, вся проблематика может быть связана с благонадежностью застройщика, — подтверждает эту мысль Олег Митюнин.

— И чаще всего для конечного потребителя она определяется тем, будет достроен объект или не будет достроен». Он дает совет: муниципалитеты ведут учет ненадежных застройщиков. Все проблемные дома на учете.

Поэтому нелишним будет заранее ознакомиться с этим списком.

«Покупатель должен, в первую очередь, ознакомиться с историей компании-застройщика (какие объекты он уже строил, какие материалы использует и т. д.) и с историей самого объекта.  На сайте и в СМИ должна быть обязательно размещена проектная декларация», — уточняет глава «АК БАРС Недвижимость».

Жилищно-накопительный кооператив

Деятельность жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) регулируется федеральным законом № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Согласно закону, ЖНК – это «потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов». В отличие от ЖСК, он не привязан к одному дому.

На вопрос «Казанской недвижимости», не представляют ли ЖНК собой банальную «пирамиду» в самом что ни на есть мошенническом смысле, руководитель Департамента розничного бизнеса «ИнтехБанка» Всеволод Чернаков поясняет: «Ставшая привычной для нас ипотека – это американская форма предоставления жилищного кредита. А жилищно-накопительный кооператив – это немецкий вариант. При этой форме сначала идет накопление средств, а затем – предоставление кредитов за счет накопленных средств членов кооператива».

«Это не «пирамида» в негативном понимании этого понятия, т.к. ЖНК находятся под контролем Центробанка» — дополняет Олег Митюнин.

ЖНК устроен по принципу взаимопомощи: половину стоимости квартиры член кооператива оплачивает в качестве первоначального паевого взноса, другую половину ему ссужает «из общего котла» кооператив. Чтобы стать собственником квартиры, надо выплачивать проценты по этой ссуде.   

Закон устанавливает набор взносов членов ЖНК.

Это вступительный взнос, который платится единовременно при вступлении в кооператив,  членский взнос, который платится ежемесячно и расходуется на текущую деятельность кооператива и паевой взнос, который платится регулярно и  идет на оплату стоимости квартиры по частям. В этом смысле ЖНК —  более удобная форма, чем ЖСК, который может бесконтрольно устанавливать новые платежи.

Однако нужно помнить, что ЖНК доплачивает за квартиры из тех денег, которые вносят другие пайщики.

И здесь существует риск: если несколько пайщиков по каким-то причинам не будут в срок выплачивать проценты по ссуде или выйдут из кооператива, то у него попросту может не хватить средств для того, чтобы выкупить квартиры всем остальным – это так называемый эффект финансовой пирамиды.

При ликвидации ЖНК, если член кооператива не успел внести паевой взнос в полном размере и не может быстро заплатить оставшиеся деньги, он будет вынужден по закону освободить жилое помещение и утратит право пользования им.

Пайщик может вернуть вложенные средства только при выходе из кооператива и только в том случае, если у самого ЖНК эти свободные деньги есть. При этом дополнительные траты в виде членских и вступительных взносов не возвращаются.

Между тем, они могут составлять существенную сумму: обычно при длительной рассрочке — от 5 до 7% от размера ссуды в год, при кратковременной — от 1 до 3%.  Однако в законодательстве сумма членских взносов никак не ограничивается. Она прописывается в уставе самих кооперативов, и последние оставляют за собой право менять эту сумму.

Поэтому иногда складывается ситуация, когда кооперативы, действуя, фактически, как банки, устанавливают непривлекательные процентные ставки.

Эксперты обращают внимание: член кооператива вносит за квартиру не только деньги, но и проценты по ставке. Однако кооператив —  не банк, и не вправе заниматься кредитованием, поэтому проценты называются «целевыми взносами членов кооператива». Это не значит, что взносы можно не платить, поскольку в случае их невыплаты вы лишаетесь квартиры — и это очень распространенная история.

И напоследок. Проанализировав «Перечень действующих на территории Российской Федерации жилищных накопительных кооперативов, включенных в реестр жилищных накопительных кооперативов» на сегодняшний день из более чем 80 мы нашли только два татарстанских.

«Как будут дальше развиваться жилищно-накопительные кооперативы в России, я сказать сейчас затрудняюсь, — прокомментировал ситуацию Всеволод Чернаков.

— Могу лишь констатировать: все те псевдо-ЖНК, которые были выявлены в прежние годы, оказались действительно пирамидами.

Вообще же идея очень здравая и интересная, но у нас, к сожалению, частично дискредитированная и не имеющая нормальной законодательной основы».

Алена Мартынец

Источник: https://kazned.ru/article/5584

Как я купила квартиру через жилищный кооператив

Жск и жнк отличия

Три года назад я собралась покупать квартиру для дочери, но денег хватало только на первоначальный взнос.

Татьяна Смирнова

купила квартиру в рассрочку

Чтобы не переплачивать за ипотеку банку, выбрала жилищный накопительный кооператив и не пожалела. За три года сэкономила на платежах около ста тридцати тысяч рублей. Расскажу, что такое жилищный накопительный кооператив, как я его выбрала и стала пайщиком.

Жилищный кооператив — некоммерческая добровольная организация, которая помогает своим членам приобрести недвижимость за счет их собственных средств. Люди по своей воле объединяются, чтобы достичь одной цели — накопить средства и купить или построить жилье.

Кооперативы имеют официальный статус и подчиняются законодательству РФ. Существует три вида кооперативов — жилищные, жилищно-строительные и жилищно-накопительные. Деятельность первых двух видов регулируется главой 11 жилищного кодекса.

Они могут купить квартиры своим пайщикам только в определенном доме.

Раньше жилищно-строительный кооператив мог работать со строящимися домами, но с 25 декабря 2018 года такие кооперативы не могут вкладывать деньги граждан в недостроенные дома.

Жилищный накопительный кооператив отличается от остальных видов. Он может покупать жилье своим пайщикам без привязки к конкретному застройщику или дому после его сдачи госкомиссии. С 2005 года деятельность таких кооперативов регулирует ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Гражданин вступает в жилищный накопительный кооператив (ЖНК), становится пайщиком и выплачивает паевые взносы. Они поступают на отдельный счет, и кооператив тратит их только на покупку жилья для пайщиков. За целевым расходованием средств строго следят налоговые органы и Центральный банк России.

Пайщики тоже следят за расходованием средств. Для этого кооператив выкладывает на своем сайте финансовые отчеты. Кроме этого пайщики управляют деятельностью кооператива: избирают и переизбирают членов правления, утверждают максимальную сумму, по которой ЖНК может покупать квартиры для пайщиков. Избранное правление руководит всей деятельностью кооператива.

Если пайщики захотят проверить, правильно ли кооператив распоряжается их деньгами, они на общем собрании могут избрать ревизионную комиссию или ревизора. Ревизором может быть один из пайщиков — но не член правления — или приглашенный со стороны эксперт.

В кооператив вступают люди, у которых не хватает денег, чтобы купить жилье. Они не хотят брать ипотечный кредит, чтобы не переплачивать банкам. Или банк не дает такому гражданину ипотеку.

Поэтому они объединяются в кооператив и создают общий котел, куда каждый участник с зарплаты ежемесячно вкладывает определенную сумму.

Как только накопится достаточно, кооператив покупает квартиру для первого участника, потом для второго и дальше по очереди.

Общий котел официально называется паевым фондом, первоначальный взнос за квартиру и ежемесячные взносы — паевыми взносами, накопленные деньги на счетах пайщиков — паями, а участники кооператива — пайщиками. Схема хорошо работает, когда в кооператив вступают новые пайщики.

Пайщик выбирает для себя квартиру, сообщает ее данные кооперативу, и его ставят в конец очереди на жилье. Как только подходит его очередь, кооператив покупает квартиру и передает ее пайщику в пользование.

Вместе с семьей он может зарегистрироваться в квартире, жить сам или сдавать в аренду. Пайщик продолжает вносить паевые взносы, пока не выплатит всю стоимость жилья.

До полного погашения квартира остается собственностью кооператива.

В этом отличие от ипотеки: если купить квартиру с помощью средств банка, собственником становишься сразу. Но квартира находится в залоге у банка до полного погашения кредита.

Пай не могут забрать за долги. Если пайщик объявлен банкротом или судебные приставы арестовали имущество, пай остается неприкосновенным.

Существует несколько способов найти кооператив, например посмотреть официальный реестр или поспрашивать знакомых. Про реестр я не знала, а знакомых, которые купили квартиру через кооператив, у меня не было. Поэтому я воспользовалась другими популярными способами: поисковой системой и социальными сетями.

По запросу «жилищно-накопительный кооператив вступить» я получила 112 тысяч результатов, из них ссылки на разные кооперативы были на первых двух страницах, дальше только статьи и ссылки на законы.

Выбрать можно любой жилищный кооператив. Например, можно жить в Казани, вступить в кооператив из Барнаула и купить квартиру в Москве. Но меня такая схема не устроила. Если бы возникли проблемы, ездить в другой город было бы проблематично и дорого. Поэтому я стала искать кооператив в своем городе.

Оказалось, что в Казани создан жилищный накопительный кооператив на базе местного застройщика: пайщики покупают квартиры только у него. Такое сотрудничество выгодно всем.

Пайщикам не надо собирать документы на ипотеку и переплачивать по кредиту. Кооператив богатеет на членских взносах пайщиков: 200 пайщиков ежемесячно приносят в кооператив 200 тысяч рублей членскими взносами.

Застройщик уверен, что продаст все квартиры, так как кооператив активно привлекает новых покупателей.

В других кооперативах для пайщика могут купить любую квартиру, как новостройку, так и вторичку. Оговаривают только верхний порог цены, например не дороже 7 млн рублей.

Я подумала, что компания, которая двадцать лет работала над хорошей репутацией, не свяжется с мошенниками. Решила рискнуть и стала собирать информацию о кооперативе.

В интернете много негативных историй про кооперативы. Суть их сводится к тому, что если отнести деньги в кооператив, то потом не увидишь ни квартиры, ни денег.

Риск действительно велик: год назад в России работало 78 жилищных накопительных кооперативов, сейчас 12 из них закрыто, еще 4 находятся на грани банкротства. Можно нарваться на мошенников, которые работают под маркой кооператива.

Они собирают деньги, а потом пропадают. Чтобы так не случилось, я тщательно проверяла информацию, прежде чем отдавать деньги.

Я получила выписку на 700 страницах. Вначале идет информация о кооперативе: официальное название и статус, юридический адрес, фамилия директора. Ниже — информация о пайщиках: фамилия, имя, отчество, ИНН и дата вступления в ЖНК.

Меня интересовало, как часто добавляются новые пайщики, поэтому я внимательно изучила даты вступления. Чем больше пайщиков, тем быстрее накапливаются деньги в паевом фонде и тем быстрее движется очередь.

В первое время в мой кооператив вступало не больше 10 человек в месяц. Накануне того, как туда вступила я, добавилось больше 30 человек. Я посчитала, что это хороший знак.

Значит, кооператив активно работает, люди ему доверяют.

По ОГРН узнала, когда создан кооператив, по какому адресу зарегистрирован, фамилию директора

С моим кооперативом было все в порядке: в реестр внесен, отметок о неблагонадежности не имеет.

В реестре ЦБ можно посмотреть отметки о неблагонадежности кооператива

Документы с сайта кооператива. После официальных документов я изучила организационные и внутренние документы кооператива. Их должны выкладывать на сайте, например в разделе «Информация». Скачайте их все и внимательно исследуйте.

Чтобы проверить добросовестность жилищного накопительного кооператива, сравните информацию из внутренних документов с официальными источниками, например юридический адрес.

Если адреса в уставе и выписке из госреестра не совпадают, возможно, это мошенничество.

Также сравните число пайщиков: если в годовом отчете пайщиков больше, чем поименно указано в выписке из госреестра, значит кооператив приписывает в отчет «мертвые души». С таким лучше не связываться.

ДокументЧто смотреть
Устав ЖНКПрава и обязанности кооперативаПрава и обязанности пайщиковКакие взносы платят члены кооператива и в каком размереКак выплачивают стоимость пая выбывшему члену кооператива
Положение о формах участияКак действует кооперативКак стать пайщикомКак в кооперативе рассчитывают стоимость жилья
Положение о паевом фондеКак формируется паевой фондНа что тратят деньги из паевого фонда
Решение Банка РоссииПод каким регистрационным номером жилищный накопительный кооператив включен в реестр ЖНК

Что смотреть

1. Права и обязанности кооператива2. Права и обязанности пайщиков3. Какие взносы платят члены кооператива и в каком размере

4. Как выплачивают стоимость пая выбывшему члену кооператива

Положение о формах участия

Что смотреть

1. Как действует кооператив2. Как стать пайщиком

3. Как в кооперативе рассчитывают стоимость жилья

Что смотреть

1. Как формируется паевой фонд
2. На что тратят деньги из паевого фонда

Что смотреть

Под каким регистрационным номером жилищный накопительный кооператив включен в реестр ЖНК

Годовой отчет понятен и неспециалисту. В первом разделе находятся общие сведения: юридический и фактический адрес, сведения о руководителе, главном бухгалтере и членах правления. Эти сведения повторяют информацию из госреестра и устава, поэтому я просмотрела их бегло.

Со второго раздела начинается информация о состоянии дел в кооперативе. Эти сведения я изучила внимательнее. Из годового отчета узнала число пайщиков и количество выкупленных квартир, сумму общей задолженности пайщиков кооперативу и информацию о долгах самого кооператива перед пайщиками.

Аудиторское заключение — это отчет на 56 страницах, но первая часть документа полностью дублирует бухгалтерский отчет.

Во второй части аудитор дает понятные объяснения по каждому пункту бухгалтерского учета: с каких средств кооператив получает доходы и на что тратит деньги пайщиков, используют ли в кооперативе заемные средства и вовремя ли расплачиваются с долгами, сколько квартир оплачено за год и сколько передано в собственность. Я прочитала весь отчет, но особенно заинтересовалась двумя разделами.

«Расходование активов». У кооперативов две финансовые корзины: в одну поступают вступительные и членские взносы пайщиков, в другую — паевые взносы.

Зарплата сотрудников кооператива, аренда помещения, коммунальные платежи должны оплачиваться из первой корзины. На деньги из второй кооператив покупает квартиры.

Я посмотрела в отчете, так ли это на самом деле. Оказалось, что все в порядке.

Аудиторское заключение подтвердило мое мнение, что кооперативу можно доверять.

Отзывы из социальных сетей.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/installment-sale/

Жск и тсж: сходства и отличия, сравнительная таблица, пошаговая инструкция реорганизации из одной формы объединения в другую

Жск и жнк отличия

Для управления многоквартирными домами создаются различные типы объединений людей, которые проживают в таких домах или владеют в них жилыми или нежилыми помещениями. К числу достаточно распространенных форм управляющих организаций относятся товарищества собственников жилья (ТСЖ) и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).

Товарищество собственников жилья – это наиболее распространенная в настоящее время форма управления многоквартирным домом, которая подразумевает оказание услуг по обслуживанию общедомового имущества в одном или нескольких домах. Данная форма регламентирована положениями Жилищного кодекса Российской Федерации.

Жилищно-строительный кооператив – это также форма управления многоквартирным домом. Однако создается такая форма управления еще на этапе строительства конкретного дома, так как в соответствии с действующими нормами законодательства (за исключением Жилищного кодекса РФ) она принимается во внимание в качестве застройщика.

Сходства и различия ЖСК и ТСЖ

Основания для сравненияЖилищно-строительный кооперативТоварищество собственников жилья
Цели создания объединенияСоздается для строительства конкретного дома и последующего его обслуживания, в том числе в части общедомового имуществаМожет быть создано только для обслуживания общедомового имущества многоквартирного дома или группы таких домов
Количество членов-участниковЖСК признается соответствующим требованиям действующего законодательства в случае, если количество его членов составляет не менее пяти, при этом в нем должны быть все владельцы помещений в многоквартирном домеДля признания существования ТСЖ легитимным требуется, чтобы в нем состояли не менее пятидесяти процентов собственников помещений в многоквартирном доме. При этом объединять ТСЖ может несколько многоквартирных домов при условии согласия всех его участников
Нормативное регулированиеНормативное регулирование деятельности как ТСЖ, так и ЖСК осуществляется только в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации и принятыми в его исполнение нормативно-правовыми актами различных уровней подчиненности (от федеральных до муниципальных)
Осуществление коммерческой деятельности и распределение ее результатаТак как ЖСК – это коммерческое юридическое лицо, то любой результат финансовой деятельности, который позволил получить определенный размер прибыли, должен быть разделен между всеми членами кооператива в соответствии с их долями их участия в уставном капитале юридического лицаТСЖ хоть и признается юридическим лицом, имеющим право ведения коммерческой деятельности (например, сдачи в аренду имеющегося общедомового имущества), однако, получение прибыли ввиду юридических особенностей его функционирования не может быть разделена между членами ТСЖ. Вся полученная прибыль направляется на решение имеющихся расходов либо накапливается на специальных счетах организации с целью дальнейшего направления на разрешение возникающих нужд
Взносы в капитал юридического лица и получение имущественных правВ случае полного или частичного внесения паевого взноса, предусмотренного уставными документами ЖСК, возможно получение имущественных прав, например, права собственности, на жилые или нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме. Взносы могут быть выплачены как в период строительства дома, так и после его завершения. Полное право владения и распоряжения, то есть классическое право собственности, возникает только после того, как паевые взносы были выплачены в полном объеме за конкретный объект имуществаВзносы являются регулярными и осуществляются в соответствии с определенным уставными документами графиком платежей. При этом осуществление таких взносов даже в полном объеме имущественных прав за собой не влечет, так как данные взносы направляются на формирование фонда, который обеспечивает функционирование самого ТСЖ и нанимаемых им подрядных организаций
Трансформация ЖСК в ТСЖ и обратноЖСК в ТСЖ может быть трансформирован на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, при этом процедура должна быть полностью реализована с уведомлением всех государственных органовНевозможно, так как ТСЖ не может заниматься строительством многоквартирных домов. Это обусловлено целями создания такого юридического лица. ЖСК может быть создано только с участием членов ТСЖ, если принято решение о строительстве еще одного многоквартирного дома, соответствующего требованиям, предъявляемым к кооперативу
Порядок создания юридического лицаПроцедуры похожи, так как проходят все этапы от объявления учредительного собрания, на котором принимается решение о создании юридического лица, до регистрации в государственных органах образованного юридического лица. Перечень используемых документов также не различается, так как для регистрации и того, и другого юридического лица потребуется предоставить уставные документы, а также документы на руководителей создаваемого объединения
Члены правления и председательЧлены правления и председатель выбираются из числа собственников помещений в многоквартирном доме. Сведения о председателе как руководителе организации вносятся в Единый государственный реестр юридических лиц. Должность председателя чаще всего носит характер фактически действующей, так как на него возлагается большое количество прав и обязанностей, зафиксированных в Уставе организацииЧлены правления выбираются из числа собственников помещений в многоквартирном доме. Председатель также выбирается из числа правления, однако, должность носит номинальный характер, так как основные права и обязанности ложатся целиком на плечи специально нанимаемого управляющего. Однако в Единый государственный реестр юридических лиц вносятся данные именно о председателе как руководителе создаваемого юридического лица
Ответственность по финансовым обязательствам в случае их нарушенияКредиторы имеют право обратиться за погашением имеющихся долгов к членам ЖСК, так как уставной капитал складывается именно из паевых взносов членов кооператива. Однако взыскание может быть обращено только на ту часть пая, который не был выплаченДаже в случае наличия крупных задолженностей они могут быть взысканы кредиторами и ресурсоснабжающими организациями только с самого юридического лица. На членов товарищества взыскания обращать строго запрещено

Порядок преобразования жилищно-строительного кооператива в товарищество собственников жилья

В случае если собственники помещений в многоквартирном доме приняли решение о том, что в жилищно-строительном кооперативе отпала необходимость, они могут создать любую форму управления. Наиболее важным этапом в трансформации ЖСК в ТСЖ будет проведение учредительного собрания.

Учредительное собрание

Данное собрание должно быть подготовлено заранее.

Оповещение о его проведении размещается в местах предоставления информации заблаговременно с целью информирования всех членов кооператива о назревшем вопросе изменений в деятельности обслуживающей организации.

Оповещение может быть выполнено в виде объявления на специально оформляемых досках. Дополнительно такая информация может быть размещена на официальном сайте кооператива, если таковой имеется, а также в ГИС ЖКХ.

В качестве следующего этапа рассматривается собственно проведение собрания, на котором может быть принято решение о трансформации жилищно-строительного кооператива в товарищество собственников жилья.

Данное решение необходимо оформить с помощью специального протокола, так как именно этот протокол ляжет в основу процедуры ликвидации кооператива и создания товарищества.

К такому протоколу предъявляются определенные требования, среди которых обязательное наличие листа ания по выдвинутому вопросу.

При этом за ликвидацию кооператива должны высказаться все его члены, а в качестве за создание товарищества достаточно объема в виде пятидесяти процентов плюс один голос от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.

Подсчет производится в обязательном порядке только с учетом площадей жилых и нежилых помещений, которые находятся в собственности у голосующих лиц (чем больше площадь – тем больше ).

Процедура ликвидации ЖСК и создание ТСЖ

Если принято положительное решение о необходимости проведения трансформационной процедуры, потребуется провести процедуру ликвидации юридического лица в виде жилищно-строительного кооператива и по созданию товарищества собственников жилья.

Данная процедура проводится в несколько этапов, ключевыми из которых становится уведомление государственных органов о принятом решении и механизмах его реализации, а также кредиторов о ликвидации ранее существовавшего юридического лица.

Кроме того, потребуется провести процедуру полных взаиморасчетов со всеми имеющимися контрагентами с целью закрытия имеющихся финансовых обязательств.

После этого возможно получить свидетельство о ликвидации юридического лица и снятии его с учета в налоговых органах.

Оформление нового юрлица

Оформление нового юридического лица может происходить параллельно с ликвидацией прежнего юрлица. Главным условием является правильное документальное оформление создаваемого товарищества, с точки зрения действующего жилищного законодательства. В противном случае в регистрации нового юридического лица может быть отказано.

Товарищество собственников жилья должно приступить к выполнению своих непосредственных обязанностей в течение одного месяца после ликвидации кооператива.

Данный срок ни в одном нормативном акте не прописан и формируется только на основании имеющейся правоприменительной практики.

Такие временные рамки определены в связи с тем, что, в противном случае, жителям многоквартирного дома придется выбирать иную форму управления своим домом и находящимся в нем общедомовым имуществом.

Если создать свое ТСЖ по каким-то причинам не удается, можно путем специально проведенного ания попытаться присоединиться к уже существующим объединениям.

Здесь ключевым условием будет согласие не только собственников помещений в “неопределившемся” доме, но и в том доме, к которому будет происходить юридическое присоединение.

Такая особенность обусловлена тем фактом, что иначе принятое решение можно будет считать неправомерным, а сам факт присоединения многоквартирного дома к уже созданному товариществу собственников жилья может быть оспорен, в том числе на основании специально вынесенного судебного решения.

Получение свидетельства о постановке на учет

Если процесс оформления товарищества собственников жилья благополучно завершен, то итогом его станет получение свидетельства о постановке на учет в налоговых органах и фиксации данных о новом юридическом лице в Едином государственном реестре юридических лиц.

Загрузка…

Источник: https://pravo.team/nedvizhimost/soderzhanie/zhsk/otlicie-ot-tsz.html

В чем различия тсж, жск, жнк и пк

Жск и жнк отличия

После реформы ЖКХ в силу вступил новый Жилищный кодекс РФ, согласно которому жильцы самостоятельно выбирают способ управления своим домом. В этой статье мы рассмотрим вариант объединения жильцов с образованием инициативного сообщества. Их бывает несколько типов: ТСЖ, ЖСК, ЖНК (ЖК) и ПК.

ТСЖ — товарищество собственников жилья
Товарищество собственников жилья — это добровольное объединение собственников жилья с целью управления, эксплуатации и повышения благоустройства собственного дома.

ТСЖ оформляется как юридическое лицо и является некоммерческой организацией. Органами управления является общее собрание членов ТСЖ и правление, которое избирается членами ТСЖ на срок не более двух лет.

Иными словами, товарищество собственников жилья выполняет функции ЖЭУ, но своими силами. ТСЖ собирает квартплату, занимается удовлетворением жилищных нужд, нанимает электриков, сантехников и т.п. Члены ТСЖ вправе нанять и обслуживающую компанию (ДЕЗ или частную управляющую компанию), точнее, заключить с ней договор как юридическое лицо.

Зачем? Благодаря такому способу управления члены ТСЖ точно знают, за что платят и насколько качественны предоставляемые дому услуги. Это регулярно проверяется учрежденной ТСЖ комиссией. Кроме того, члены товарищества имеют право основать накопительный фонд ТСЖ, средства из которого можно тратить на благоустройство дома.

Вступать в ТСЖ или нет — дело индивидуальное (ст. 143 ЖК РФ). Даже если вы въехали в квартиру в доме с действующим ТСЖ, принудить к членству вас никто не может. Однако многие решения, принимаемые членами ТСЖ, будут обязательны и для вас. Свет и воду вам не отключат, но сдать деньги на установку, например, видеонаблюдения, придется наравне со всеми.

ЖСК — жилищно-строительный кооператив
Самое главное отличие жилищно-строительного кооператива от ТСЖ: если ТСЖ организовывается из уже существующих собственников жилья, то жилищно-строительный кооператив — из граждан, которые жильем не обладают, но приобретают право на него по мере строительства и выплаты паевого взноса.

Что это означает? Грубо говоря, члены ЖСК строят свой дом на собственные деньги. Члены ЖСК объединяют свои денежные средства (членов в ЖСК должно быть не менее пяти и не более планируемого количества квартир, ст. 112 ЖК РФ) и заказывают строительство многоквартирного дома непосредственно у строительной компании.

Каждый член ЖСК становится полноценным собственником квартиры после того, как выплатит в полной объеме свой пай. Пай равен сумме строительной стоимости его квартиры. До того, как все жильцы дома выплатят свои паи, собственником дома считается ЖСК.

Что касается средств на строительство, то здесь есть два варианта:

разовая и единовременная оплата строительства всеми членами ЖСК, осуществленная в полном объеме;
долговременный банковский ипотечный кредит, заключаемый с банком ЖСК в качестве юридического лица. Выплачивается всеми членами ЖСК.

После того, как все паевые взносы будут выплачены, ЖСК перестает быть собственником дома, а его функции становятся идентичными ТСЖ (именно поэтому ТСЖ и ЖСК так часто путают).

Единственное отличие — все доходы, получаемые от предпринимательской деятельности (например, сдача пустующих помещений в аренду), могут распределяться между членами ЖСК.

Самым главным преимуществом ЖСК является то, что пайщики получают квартиры не по коммерческим ценам, а по себестоимости. На данный момент власти Москвы выделили кооперативам под застройку более 200 тыс. кв. метров.

ЖНК — жилищно-накопительный кооператив
Единственное отличие ЖНК от ЖСК — они создаются не для строительства, а для приобретения, реконструкции и дальнейшего содержания уже готового многоквартирного дома. Правовое положение, а также все функции, идентичны ЖСК.

Что касается покупки, то члены ЖНК создают «общий котел», из которого каждая следующая квартира «старых» членов оплачивается за счет поступающих взносов «новых». Поэтому перед получением квартиры приходится некоторые время постоять в очереди, дав возможность кооперативу оплатить предыдущие квартиры (это может занять несколько лет).

ПИК — потребительский ипотечный кооператив
ПИК или ПК — это кооператив, также основанный с целью покупки жилья за счет объединения паевых взносов. Главное отличие — ПИК считается свободным от обязательств, указанных в Федеральном законе РФ «О жилищных накопительных кооперативах».

В частности, отсутствуют ограничения на приобретение квартиры: кооператив может добавлять пайщику до 70% недостающей суммы. А значит, и въехать можно не через несколько лет, а спустя несколько месяцев. Правда, и легитимность такой формы объединения до сих пор находится под вопросом.
Источник: http://www.molnet.

ru/mos/ru/survive/n_40/o_7547

Источник: https://Professionali.ru/Soobschestva/vsya_pravda_o_nedvizhimosti/v_chem_razlichiya_tszh_zhsk_zhnk_i_pk/

Granit-original
Добавить комментарий