Жилищный потребительский кооператив

Содержание
  1. Как я купила квартиру через жилищный кооператив
  2. Жилищно-накопительный кооператив: что это такое, для каких целей создаются и стоит ли вступать? Виды, плюсы и минусы ЖНК
  3. Какими правовыми нормами регулируется
  4. Виды жилищных кооперативов
  5. Цели создания и права жилищного накопительного кооператива
  6. Права и обязанности членов
  7. Плюсы и минусы ЖНК
  8. Жилищная кооперация в России: перспективы развития
  9. История появления кооперации
  10. Виды кооперативов
  11. Преимущества и недостатки
  12. Потребительские ЖК
  13. Перспективы в рыночной экономике
  14. Что такое жилищный кооператив? Понятие, виды и особенности деятельности в России
  15. Понятие
  16. Направления деятельности, ее законодательное регулирование
  17. Сколько таких организаций в РФ?
  18. Виды кооперативных организаций в сфере жилья, их различия
  19. ЖСК — жилищно-строительный
  20. ЖНК — накопительный или кредитный
  21. Государственный контроль
  22. Жк как способ управления многоквартирным домом
  23. Правовые условия создания, реорганизации, ликвидации и банкротства
  24. Органы управления
  25. Бухгалтерия, раскрытие информации и ревизионная комиссия
  26. Договор
  27. Членство
  28. Стоит ли вступать?

Как я купила квартиру через жилищный кооператив

Жилищный потребительский кооператив

Три года назад я собралась покупать квартиру для дочери, но денег хватало только на первоначальный взнос.

Татьяна Смирнова

купила квартиру в рассрочку

Чтобы не переплачивать за ипотеку банку, выбрала жилищный накопительный кооператив и не пожалела. За три года сэкономила на платежах около ста тридцати тысяч рублей. Расскажу, что такое жилищный накопительный кооператив, как я его выбрала и стала пайщиком.

Жилищный кооператив — некоммерческая добровольная организация, которая помогает своим членам приобрести недвижимость за счет их собственных средств. Люди по своей воле объединяются, чтобы достичь одной цели — накопить средства и купить или построить жилье.

Кооперативы имеют официальный статус и подчиняются законодательству РФ. Существует три вида кооперативов — жилищные, жилищно-строительные и жилищно-накопительные. Деятельность первых двух видов регулируется главой 11 жилищного кодекса.

Они могут купить квартиры своим пайщикам только в определенном доме.

Раньше жилищно-строительный кооператив мог работать со строящимися домами, но с 25 декабря 2018 года такие кооперативы не могут вкладывать деньги граждан в недостроенные дома.

Жилищный накопительный кооператив отличается от остальных видов. Он может покупать жилье своим пайщикам без привязки к конкретному застройщику или дому после его сдачи госкомиссии. С 2005 года деятельность таких кооперативов регулирует ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Гражданин вступает в жилищный накопительный кооператив (ЖНК), становится пайщиком и выплачивает паевые взносы. Они поступают на отдельный счет, и кооператив тратит их только на покупку жилья для пайщиков. За целевым расходованием средств строго следят налоговые органы и Центральный банк России.

Пайщики тоже следят за расходованием средств. Для этого кооператив выкладывает на своем сайте финансовые отчеты. Кроме этого пайщики управляют деятельностью кооператива: избирают и переизбирают членов правления, утверждают максимальную сумму, по которой ЖНК может покупать квартиры для пайщиков. Избранное правление руководит всей деятельностью кооператива.

Если пайщики захотят проверить, правильно ли кооператив распоряжается их деньгами, они на общем собрании могут избрать ревизионную комиссию или ревизора. Ревизором может быть один из пайщиков — но не член правления — или приглашенный со стороны эксперт.

В кооператив вступают люди, у которых не хватает денег, чтобы купить жилье. Они не хотят брать ипотечный кредит, чтобы не переплачивать банкам. Или банк не дает такому гражданину ипотеку.

Поэтому они объединяются в кооператив и создают общий котел, куда каждый участник с зарплаты ежемесячно вкладывает определенную сумму.

Как только накопится достаточно, кооператив покупает квартиру для первого участника, потом для второго и дальше по очереди.

Общий котел официально называется паевым фондом, первоначальный взнос за квартиру и ежемесячные взносы — паевыми взносами, накопленные деньги на счетах пайщиков — паями, а участники кооператива — пайщиками. Схема хорошо работает, когда в кооператив вступают новые пайщики.

Пайщик выбирает для себя квартиру, сообщает ее данные кооперативу, и его ставят в конец очереди на жилье. Как только подходит его очередь, кооператив покупает квартиру и передает ее пайщику в пользование.

Вместе с семьей он может зарегистрироваться в квартире, жить сам или сдавать в аренду. Пайщик продолжает вносить паевые взносы, пока не выплатит всю стоимость жилья.

До полного погашения квартира остается собственностью кооператива.

В этом отличие от ипотеки: если купить квартиру с помощью средств банка, собственником становишься сразу. Но квартира находится в залоге у банка до полного погашения кредита.

Пай не могут забрать за долги. Если пайщик объявлен банкротом или судебные приставы арестовали имущество, пай остается неприкосновенным.

Существует несколько способов найти кооператив, например посмотреть официальный реестр или поспрашивать знакомых. Про реестр я не знала, а знакомых, которые купили квартиру через кооператив, у меня не было. Поэтому я воспользовалась другими популярными способами: поисковой системой и социальными сетями.

По запросу «жилищно-накопительный кооператив вступить» я получила 112 тысяч результатов, из них ссылки на разные кооперативы были на первых двух страницах, дальше только статьи и ссылки на законы.

Выбрать можно любой жилищный кооператив. Например, можно жить в Казани, вступить в кооператив из Барнаула и купить квартиру в Москве. Но меня такая схема не устроила. Если бы возникли проблемы, ездить в другой город было бы проблематично и дорого. Поэтому я стала искать кооператив в своем городе.

Оказалось, что в Казани создан жилищный накопительный кооператив на базе местного застройщика: пайщики покупают квартиры только у него. Такое сотрудничество выгодно всем.

Пайщикам не надо собирать документы на ипотеку и переплачивать по кредиту. Кооператив богатеет на членских взносах пайщиков: 200 пайщиков ежемесячно приносят в кооператив 200 тысяч рублей членскими взносами.

Застройщик уверен, что продаст все квартиры, так как кооператив активно привлекает новых покупателей.

В других кооперативах для пайщика могут купить любую квартиру, как новостройку, так и вторичку. Оговаривают только верхний порог цены, например не дороже 7 млн рублей.

Я подумала, что компания, которая двадцать лет работала над хорошей репутацией, не свяжется с мошенниками. Решила рискнуть и стала собирать информацию о кооперативе.

В интернете много негативных историй про кооперативы. Суть их сводится к тому, что если отнести деньги в кооператив, то потом не увидишь ни квартиры, ни денег.

Риск действительно велик: год назад в России работало 78 жилищных накопительных кооперативов, сейчас 12 из них закрыто, еще 4 находятся на грани банкротства. Можно нарваться на мошенников, которые работают под маркой кооператива.

Они собирают деньги, а потом пропадают. Чтобы так не случилось, я тщательно проверяла информацию, прежде чем отдавать деньги.

Я получила выписку на 700 страницах. Вначале идет информация о кооперативе: официальное название и статус, юридический адрес, фамилия директора. Ниже — информация о пайщиках: фамилия, имя, отчество, ИНН и дата вступления в ЖНК.

Меня интересовало, как часто добавляются новые пайщики, поэтому я внимательно изучила даты вступления. Чем больше пайщиков, тем быстрее накапливаются деньги в паевом фонде и тем быстрее движется очередь.

В первое время в мой кооператив вступало не больше 10 человек в месяц. Накануне того, как туда вступила я, добавилось больше 30 человек. Я посчитала, что это хороший знак.

Значит, кооператив активно работает, люди ему доверяют.

По ОГРН узнала, когда создан кооператив, по какому адресу зарегистрирован, фамилию директора

С моим кооперативом было все в порядке: в реестр внесен, отметок о неблагонадежности не имеет.

В реестре ЦБ можно посмотреть отметки о неблагонадежности кооператива

Документы с сайта кооператива. После официальных документов я изучила организационные и внутренние документы кооператива. Их должны выкладывать на сайте, например в разделе «Информация». Скачайте их все и внимательно исследуйте.

Чтобы проверить добросовестность жилищного накопительного кооператива, сравните информацию из внутренних документов с официальными источниками, например юридический адрес.

Если адреса в уставе и выписке из госреестра не совпадают, возможно, это мошенничество.

Также сравните число пайщиков: если в годовом отчете пайщиков больше, чем поименно указано в выписке из госреестра, значит кооператив приписывает в отчет «мертвые души». С таким лучше не связываться.

ДокументЧто смотреть
Устав ЖНКПрава и обязанности кооперативаПрава и обязанности пайщиковКакие взносы платят члены кооператива и в каком размереКак выплачивают стоимость пая выбывшему члену кооператива
Положение о формах участияКак действует кооперативКак стать пайщикомКак в кооперативе рассчитывают стоимость жилья
Положение о паевом фондеКак формируется паевой фондНа что тратят деньги из паевого фонда
Решение Банка РоссииПод каким регистрационным номером жилищный накопительный кооператив включен в реестр ЖНК

Что смотреть

1. Права и обязанности кооператива2. Права и обязанности пайщиков3. Какие взносы платят члены кооператива и в каком размере

4. Как выплачивают стоимость пая выбывшему члену кооператива

Положение о формах участия

Что смотреть

1. Как действует кооператив2. Как стать пайщиком

3. Как в кооперативе рассчитывают стоимость жилья

Что смотреть

1. Как формируется паевой фонд
2. На что тратят деньги из паевого фонда

Что смотреть

Под каким регистрационным номером жилищный накопительный кооператив включен в реестр ЖНК

Годовой отчет понятен и неспециалисту. В первом разделе находятся общие сведения: юридический и фактический адрес, сведения о руководителе, главном бухгалтере и членах правления. Эти сведения повторяют информацию из госреестра и устава, поэтому я просмотрела их бегло.

Со второго раздела начинается информация о состоянии дел в кооперативе. Эти сведения я изучила внимательнее. Из годового отчета узнала число пайщиков и количество выкупленных квартир, сумму общей задолженности пайщиков кооперативу и информацию о долгах самого кооператива перед пайщиками.

Аудиторское заключение — это отчет на 56 страницах, но первая часть документа полностью дублирует бухгалтерский отчет.

Во второй части аудитор дает понятные объяснения по каждому пункту бухгалтерского учета: с каких средств кооператив получает доходы и на что тратит деньги пайщиков, используют ли в кооперативе заемные средства и вовремя ли расплачиваются с долгами, сколько квартир оплачено за год и сколько передано в собственность. Я прочитала весь отчет, но особенно заинтересовалась двумя разделами.

«Расходование активов». У кооперативов две финансовые корзины: в одну поступают вступительные и членские взносы пайщиков, в другую — паевые взносы.

Зарплата сотрудников кооператива, аренда помещения, коммунальные платежи должны оплачиваться из первой корзины. На деньги из второй кооператив покупает квартиры.

Я посмотрела в отчете, так ли это на самом деле. Оказалось, что все в порядке.

Аудиторское заключение подтвердило мое мнение, что кооперативу можно доверять.

Отзывы из социальных сетей.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/installment-sale/

Жилищно-накопительный кооператив: что это такое, для каких целей создаются и стоит ли вступать? Виды, плюсы и минусы ЖНК

Жилищный потребительский кооператив

Жилищный накопительный кооператив, или ЖНК представляет собой потребительский кооператив граждан, который объединяет в себя функционал финансового и жилищно-строительного кооператива. Данная форма объединения граждан является достаточно новой для российского рынка.

Какими правовыми нормами регулируется

Деятельность ЖНК в упрощенном виде можно представить как «кассу взаимопомощи». В данном случае часть денег для покупки недвижимости вносится участниками кооператива или пайщиками, а другая часть вносится кооперативом.

При этом жилищные накопительные кооперативы нельзя рассматривать как очередную финансовую пирамиду. Их деятельность максимально прозрачная и всесторонне контролируется законодательством.

Жилищный накопительный кооператив, или ЖНК представляет объединение граждан в форме добровольного потребительского кооператива, созданного для покупки жилья при помощи совместно внесенных и накопленных паевых взносов.

Создание и функционирование таких кооперативов регламентируется:

Сведения о кооперативе не являются закрытыми и в обязательном порядке подлежат раскрытию. В частности, в ГИС ЖКХ кооперативом должны быть переданы следующие сведения, с которыми могут быть ознакомлены все заинтересованные лица:

  1. Устав.
  2. Сведения о количестве участников.
  3. Данные о размере паевого фонда.
  4. Данные о кредитной задолженности и направлениях расходов.

Члены ЖНК имеют право на получение информации о величине собственных накоплений, их месте в очереди и планах по приобретению и строительству недвижимости кооперативом.

Деятельность кооператива на основе действующего законодательства должна контролироваться со стороны ЦБ РФ. Сведения обо всех потребительских кооперативах направляются в специальный реестр ЦБ РФ. Здесь содержится такая информация о кооперативах, которые ведут свою деятельность по всем нормам законодательства:

  1. Наименование кооператива.
  2. Место его нахождения.
  3. Сведения о членах данного кооператива.
  4. ФИО лица, которое наделено уставом правом выступать от лица кооператива без доверенности.
  5. Сведения о филиалах и представительствах.
  6. Сведения о том, является ли кооператив действующим, или он прекратил деятельность.
  7. Данные об исполнительном органе: председателе, членах правления, а также причинах их отстранения от должности.
  8. Годовой отчет, который представляет кооператив Центробанку.

Деятельность кооперативов не подлежит лицензированию, так как кооператив, по сути, не занимается строительными работами или кредитованием.

Виды жилищных кооперативов

Можно выделить две основные формы жилищных кооперативов:

  1. Жилищный строительный кооператив.
  2. Жилищный накопительный кооператив.

Обе схемы покупки недвижимости через ЖСК и ЖНК имеют одну общую черту: они позволяют участнику стать собственником недвижимости только после полной уплаты паевых взносов.

Основное различие между ним состоит в том, что ЖСК создается в целях строительства определенного дома, тогда как ЖНК может направлять полученные от пайщиков деньги на покупку квартир в разных домах.

Также особенностью ЖНК является то, что часть денег за квартиру вносит кооператив, а пайщик затем платит проценты за предоставление ему ссуды.

Цели создания и права жилищного накопительного кооператива

Первые ЖНК появились на российском рынке в 2005 году после того, как в силу вступил ФЗ-215 «О жилищных накопительных кооперативах».

Целью организации кооперативов является удовлетворение требований в жилье с помощью объединения в одном фонде всех внесенных его участниками паевых взносов.

Для реализации своей базовой цели жилищный накопительный кооператив вправе:

  1. Привлекать денежные средства от граждан в целях покупки жилья.
  2. Вкладывать поступившие от граждан средства в строительство жилья, выступая застройщиком или участником долевого строительства.
  3. Приобретать жилые помещения.
  4. Привлекать для своей работы заемные средства, но их совокупная величина не должна превышать 40% от совокупной стоимости имущества кооператива.

Кооператив может выступать застройщиком или играть роль дольщика (участника долевого строительства).

Права и обязанности членов

Членами ЖНК могут стать только физические лица, а именно дееспособные граждане РФ в возрасте от 16 лет.

Для создания жилищного накопительного кооператива требуется, чтобы поступила инициатива не менее, чем от 50 человек. При этом его максимальная численность составляет 5000 человек.

Процедура вступления в жилищный накопительный кооператив предполагает прохождение таких этапов:

  1. Участник пишет заявление на имя правления кооператива о вступлении в ЖНК, согласно уставу кооператива и 215-ФЗ.
  2. После принятия положительного решения по кандидатуре гражданина сведения о нем подлежат внесению в реестр юрлиц по 129-ФЗ.
  3. Участником оплачивается вступительный и паевой взнос.
  4. Пайщик получает официальный документ, который подтверждает его членство в кооперативе. Это, например, договор паенакопления или договор участия в ЖНК.

Законодательство не содержит указания на минимальный размер взноса для вступления в ЖНК. Каждый кооператив вправе определиться с этой суммой самостоятельно по своему усмотрению и прописать ее в уставе.

Помимо вступительного взноса, кооперативами определяется величина паевых взносов, которая позволяет участнику ЖНК приобрести недвижимость либо начать ее строить.

Правление кооператива разрабатывает индивидуальные графики внесения паевых взносов для пайщиков и условия для привлечения заемных средств.

Процедура покупки недвижимости через вступление в ЖНК предполагает прохождение следующих этапов:

  1. Участник делает первоначальный вступительный взнос.
  2. Оплачивает паевые взносы по графику и после внесения нужной суммы приобретает себе недвижимость в строящемся доме или на вторичном рынке.
  3. Затем участник по графику продолжает выплачивать стоимость квартиры, но не позднее максимального срока для погашения.

Стандартно условия выглядят так: после получения кооперативом 50% от стоимости квартиры он приобретает ее пайщику, а затем тот выплачивает остаток в течение 1,5-2 лет.

Помимо паевых взносов, участники кооператива должны уплачивать членские взносы в определенном размере, которые направляются на организационные траты кооператива.

Обычно они определяются как небольшая сумма от стоимости недвижимости: например, как 0,05% от стоимости квартиры.

Формы участия в кооперативе, с точки зрения способа внесения паевых взносов, их размеров и условий приобретения недвижимости, могут быть разнообразные (например, уставом может быть предусмотрено обязательное накопление до 50% от стоимости квартиры).

Согласно п. 2 ст. 27 215-ФЗ, формы участия в накопительном кооперативе в обязательном порядке устанавливают:

  1. Минимальный период внесения паевых взносов.
  2. Максимальный период внесения взносов.
  3. Размеры взносов или способ определения размеров.
  4. Часть паевого взноса, после накопления которой кооператив обязан приобрести квартиру участнику или начать ее постройку.
  5. Максимальные сроки для погашения оставшейся части паевых взносов.
  6. График платежей в счет паевого взноса и размеры платежей.
  7. Возможные условия для привлечения заемных средств.

Часть паевых взносов участники ЖНК могут внести в зачет свой старой недвижимости. Хотя обычно это не очень выгодный вариант, так как квартиры по такой схеме продаются обычно по цене ниже рыночной.

Согласно п. 2 Постановления Правительства №862 от 2007 года, в качестве паевых взносов может выступать материнский капитал.

Участники кооператива наделены правом контроля за его деятельностью. Такой контроль осуществляется ими через участие в общем собрании членов кооператива, правлении или ревизионной комиссии.

Все органы потребительского кооператива являются коллегиальными, кроме случаев, когда избирается единственный ревизор или директор в качестве исполнительного органа.

Помимо контроля за деятельностью ЖНК и возможности влияния на его решения, участники имеют следующие права:

  1. Использовать услуги организации и пользоваться предоставляемыми льготами.
  2. Выбирать форму участия в кооперативе.
  3. Получить в пользование жилое помещение.
  4. Распределять полученные ЖНК доходы от ведения предпринимательской деятельности.
  5. Завещать пай.
  6. Выйти из числа участников в любой момент по своему усмотрению и получить при выходе из кооператива полную действительную стоимость пая.
  7. Устанавливать требования в отношении приобретаемого или строящегося кооперативом жилья.

Помимо прав, пайщики имеют и определенные обязанности. Так, они должны соблюдать устав организации и исполнять принятые на общем собрании решения. В их обязанности также входят:

  1. Оплата вступительного взноса, величина которого регулируется уставом.
  2. Выплата ежемесячных паевых взносов.
  3. Выплата резервных дополнительных взносов, если они были введены решением общего собрания.

Членство в кооперативе может быть прекращено в следующих случаях:

  1. При добровольном выходе из числа участников.
  2. При исключении пайщика из числа участников при нарушении им взятых на себя обязательств.
  3. При передаче пая третьему лицу.
  4. При смерти участника.
  5. При обращении взыскания на пай.
  6. После внесения взносов в полном размере и переоформлении недвижимости в собственность.
  7. При ликвидации кооператива.

Стоит учитывать, что задолженности у отдельных членов ЖНК не подлежат погашению остальными участниками кооператива. То есть в данном случае предусмотрена индивидуальная ответственность по своим обязательствам.

Плюсы и минусы ЖНК

Покупка недвижимости с помощью жилищного накопительного кооператива обладает своими преимуществами и недостатками. В числе преимуществ данной схемы можно выделить:

  1. Необходимость минимального первоначального взноса.
  2. Отсутствие необходимости в предоставлении внушительного комплекта документов для вступления в члены кооператива (по сравнению, например, с ипотечным кредитом).
  3. Низкие проценты при погашении платежа за квартиру в рамках рассрочки.
  4. Возможность выбора недвижимости среди нескольких вариантов.

В числе рисков приобретения квартиры через ЖНК можно выделить:

  • возможность исключения участника из кооператива по решению, принятому на общем собрании;
  • возможность возникновения убытков участников в размере их паевых взносов;
  • наличие дополнительных платежей в виде вступительного взноса или ежемесячных членских взносов, что несет риски удорожания стоимости недвижимости;
  • риски двойных продаж одной и той же квартиры, так как договоры с ЖНК не подлежат обязательной регистрации (как, например, в случае с ДДУ).

Основной риск приобретение недвижимости по указанной схеме состоит в том, что до того, как участник полностью не выплатит стоимость квартиры, она фактически принадлежит кооперативу. То есть участник может проживать в квартире и пользоваться ей, но распоряжаться ей по своему усмотрению он не вправе.

Потенциальному пайщику также следует учитывать, что при досрочном выходе из ЖНК он теряет свой вступительный и членские взносы.

Также ему грозит неустойка за невыполнение обязательств перед кооперативом в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. На основании п. 4 ст.

32 ФЗ-215 на процедуру возврата паевых взносов может отводиться до 2 лет, что приведет к их обесцениванию. При передаче квартиры пайщику на момент принятия решения о выходе деньги ему вернут только после того, как он освободит квартиру.

Для минимизации своих рисков перед вступлением в ЖНК нужно внимательно изучить все документы. В частности, потенциальному пайщику следует предпринять следующие шаги:

  1. Проанализировать устав ЖНК на предмет его соответствия ст. 15 215-ФЗ.
  2. Запросить выписку из ЕГРЮЛ, чтобы убедиться в том, что он является действующим, в отношении него не введена ликвидационная процедура, и не ведется процесс о признании несостоятельности.
  3. Проанализировать отзывы о кооперативе в открытом доступе (на форумах, в прессе и пр.).
  4. Сопоставить численность кооператива с количеством приобретенных через него квартир.
  5. Уточнить наличие сведений о ЖНК в реестре ЦБ РФ.

Для того чтобы избежать рисков резкого возрастания стоимости квартиры, пайщику следует уточнить, что указано по этому вопросу в договоре: при каких обстоятельствах может произойти удорожание и ограничивается ли его размер каким-либо образом документально.

После вступления в ряды ЖНК в обязательном порядке следует получить подтверждающие документы: заверенные копии свидетельства о приеме в ряды ЖНК и копию протокола общего собрания, который принял такое решение.

Таким образом, жилищные накопительные кооперативы работают на российском рынке относительно недавно – с 2005 года, и число приобретенных с их помощью квартир пока не велико.

Особенность ЖНК состоит в объединении финансового и строительного кооператива.

Загрузка…

Источник: https://pravo.team/nedvizhimost/soderzhanie/zhsk/znk.html

Жилищная кооперация в России: перспективы развития

Жилищный потребительский кооператив

Спрос рождает предложение — эта известная любому экономисту фраза сегодня как никогда актуальна в отношении дальнейшей судьбы жилищной кооперации в России. Объяснить это довольно просто — рост процентов по ипотечным кредитам, сокращение их сроков и ужесточение требований к заемщикам приводят к увеличению числа лиц, «отвергнутых» банковской системой.

В итоге такие «заградительные» условия «выливаются» в 20-23 процента годовых, зачастую под залог уже имеющегося жилья, и это без учета комиссионных за рассмотрение заявки, страхование жизни, здоровья, титула собственности и т. д., а если говорить об ипотечном кредитовании новостроек, то сейчас такой ипотеки практически нет. В результате растет популярность альтернативных систем финансирования сделок по приобретению жилья.

В чем же основные отличия так называемой «небанковской» ипотеки от банковской? В качестве «небанковской» ипотеки выступают различные виды кооперативов, отличающиеся как накопительными схемами, так и правовым статусом. Дословно кооперация означает «совместная деятельность», в более широком смысле слово «кооперация» есть объединение совместных усилий отдельных лиц или их групп для достижения какой-либо определенной цели.

История появления кооперации

В более конкретном и узком смысле термин «кооперация» используется для обозначения определенного типа социально-экономической организации. Кооперация получила свое развитие с середины XIX века.

Основоположниками кооперативной философии являются Роберт Оуэн, Шарль Фурье, Луи Блан. Они объясняли экономические преимущества кооперации как хозяйственной формы и считали ее организацией будущего, лишенной противоречий и недостатков в отличие от капиталистической (рыночной) конкуренции.

Большой вклад в разработку общей теории кооперативного движения и становления кредитной кооперации в России внесли известные российские теоретики кооперативного движения:

  • П. А. Кропоткин,
  • М. И. Туган-Барановский,
  • А. В. Чаянов,
  • Н. Д. Кондратьев.

Родиной кооперативного движения является Великобритания, где кооперативы появились в 1844 году в городе Рочдейл. Там был создан первый потребительский кооператив «Общество справедливых рочдейлских пионеров», члены которого могли покупать товары по так называемым «справедливым ценам» в кооперативном магазине и получать долю прибыли пропорционально паю.

В 1850 году в Германии Герман Шульце в прусской деревне Делич создал «ссудную ассоциацию». В 1849 году Фридрих Вильгельм фон Райффайзен организовал первый кооператив, а в 1864 году, будучи мэром Хеддесдорфа, открыл «Хеддесдорфское общество благосостояния».

В середине XIX века кредитная потребительская кооперация стала развиваться во многих странах, например в Австрии, Италии, Норвегии, Швеции, Швейцарии и других странах, а в конце XIX века — в Японии.В 1900–1920 годах кредитные союзы создавались в Канаде.

В США первый кредитный союз — Кооперативная кредитная ассоциация Святой Марии — был основан в 1909 году.

Первыми среди организаций потребительской кооперации в России в 60-е годы XIX века появились прообразы современных строительно-сберегательных кооперативов — общества взаимного поземельного кредита, общества взаимного кредита, общества взаимного страхования, крестьянские товарищества для покупки земли с содействием Крестьянского поземельного банка.

Виды кооперативов

Уже в советское время появились специализированные потребительские кооперативы — жилищно-строительные, дачно-строительные, гаражно-строительные.

Особенностью этих потребительских сообществ было то, что они имели явно выраженную специализацию — строительство и последующая эксплуатация какого-либо объекта недвижимости или комплекса таких объектов.

Российское законодательство выделяет три вида кооперативов:

  • жилищно-строительные кооперативы (ЖСК);
  • жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК);
  • потребительские кооперативы (ПК): потребительские ипотечные кооперативы (ПИК), кредитные потребительские кооперативы граждан (КПКГ).

По правовой природе все виды кооперативов осуществляют свою деятельность как некоммерческие организации, то есть главная цель их деятельности — удовлетворение потребностей участников кооператива, в данном случае в жилье.

Преимущества и недостатки

Если сравнить названные формы кооперации, то можно заключить, что все они имеют преимущества и недостатки. Прародителями современных жилищностроительных кооперативов являются некогда популярные в СССР ЖСК, которые были реальной альтернативой государственной очереди.

Деятельность современных ЖСК регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Если говорить о дальнейших перспективах этой формы жилищной кооперации, то без соответствующей финансовой поддержки государственных или муниципальных органов ее развитие будет затруднено, так как в соответствии с существующим законодательством количество участников кооператива не может превышать количество квартир в строящемся доме, что существенно ограничивает финансовые возможности.

Сложности, с которыми сталкивается рассматриваемая форма кооперации, заключаются и в том, что на плечи участников кооператива ложится покупка земельных участков для строительства, которые в настоящее время могут продаваться только посредством тендеров, а также заключение договора подряда, покупка строительных материалов и т. д. В этих условиях ЖСК не смогут конкурировать с банковской ипотекой.

В этом отношении жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК) имеют значительно больше преимуществ. Создание и деятельность ЖНК осуществляются в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 215 «О жилищно-накопительных кооперативах» (с изменениями и дополнениями) (далее — Закон № 215-ФЗ).

С одной стороны, законодательство жестко регулирует деятельность ЖНК (контроль осуществляет Федеральная служба по финансовым рынкам в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 20 марта 2006 года № 317 «Об утверждении положения о Федеральной службе по финансовым рынкам»), поэтому участники таких кооперативов формально более защищены, но, с другой стороны, если разобраться, это не совсем так. Дело в том, что приобретение недвижимости возможно не ранее через два года после вступления в кооператив и когда сумма накопленных средств составит не менее 50 процентов от стоимости жилья, а в условиях постоянно меняющейся рыночной конъюнктуры спрогнозировать цены на жилье достаточно трудно.

Если же учесть экономический кризис, то спрогнозировать свои доходы еще труднее. Но более опасным является положение указанного Федерального закона о том, что ЖНК предоставляет квартиру в собственность пайщику лишь после того, как он полностью выплатит паевой взнос.

После вступления в кооператив у пайщика остается лишь договор. Также проблемы у члена кооператива могут возникнуть если он по каким-либо причинам не сможет оплачивать оставшуюся часть паевого взноса, так как в соответствии с законодательством (ст.

32 Закона № 215-ФЗ) получить обратно свои паенакопления можно по истечении 6 месяцев после окончания финансового года, поскольку стоимость пая как раз рассчитывается по окончании финансового года.

Причем пай ему вернут не в полном объеме, а за вычетом расходов на продажу ранее приобретенного для пайщика жилья.

В соответствии со статьей 6 Закона № 215-ФЗ государство не несет ответственность за финансовые результаты деятельности любых кооперативов, ЖНК не является исключением.

В то же время руководители многих ЖНК понимая, что указанные недостатки могут отпугнуть потенциальных вкладчиков, предлагают дополнительные бонусы в случае, если срок накопления превышает два-три года, создают резервный фонд, позволяющий придерживаться заранее оговоренных сроков выкупа квартир в случае возникновения так называемых «кассовых разрывов».

Потребительские ЖК

Рассмотрим более подробно потребительские кооперативы в жилищной сфере, которые со временем, при условии пересмотра существующего законодательства, могут перерасти в структуры небанковского заимствования, организованные по принципу немецких строительных сберегательных касс (стройсберкассы). В связи с этим необходимо отметить, что внесенный в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации проект закона «О строительных сберегательных кассах» явно недоработан: согласно положениям этого законопроекта стройсберкассы мало чем отличаются от специализированных ипотечных банков.

Существующие сегодня в России потребительские кооперативы и кредитные союзы в подавляющем большинстве образованы в виде специализированных кредитных потребительских кооперативов граждан, они созданы как добровольные объединения граждан (физических лиц). Несмотря на то, что в соответствии с законодательством до 1 марта 2006 года все кооперативы жилищной сферы должны быть перерегистрированы в ЖСК или ЖНК, говорить о том, что положение потребительских кооперативов неправомерно, нельзя.

Исходной правовой базой существования жилищных потребительских кооперативов являются следующие положения Конституции Российской Федерации:

  1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
  2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

Главным актом гражданского законодательства, в соответствии с которым строится деятельность потребительских кооперативов, в том числе в жилищной сфере, является Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ).

В соответствии со статьей 116 ГК РФ потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

В настоящее время закона о потребительских жилищных или ипотечных кооперативах не существует, поэтому потребительские ипотечные кооперативы руководствуются статьей 6 ГК РФ, определяющей, что в случаях, когда подлежащие закреплению и регулированию гражданским правом общественные отношения прямо не закреплены и не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Важно отметить, что применение закона по аналогии возможно только тогда, когда существует пробел в соглашении сторон.

При внешнем сходстве с банковскими операциями, в частности с операциями по ипотечному кредитованию, деятельность потребительских жилищных кооперативов имеет серьезные отличия, начиная с правовой базы и заканчивая кредитной политикой.

Согласно статье 1 закона РСФСР от 2 декабря 1990 года № 395-1 «О банках и банковской деятельности в РСФСР» (в редакции Федерального закона от 3 февраля 1996 года № 17-ФЗ) банки и иные кредитные организации являются организациями коммерческими, тогда как кредитные потребительские кооперативы граждан строят свою деятельность на некоммерческой основе.

Деятельность банков и иных кредитных организаций осуществляется в отношении неопределенного числа лиц, число членов кооператива ограничено.

Банки и кредитные организации действуют в ситуации неопределенности спроса и предложения на жилищном рынке, кредитные потребительские кооперативы граждан всегда имеют точные данные о потребностях их пайщиков в займах и возможностях их предоставления.

Проценты по займам и сбережениям в кредитных потребительских кооперативах граждан также рассчитываются иначе, чем в банках, разница между процентом по займу и процентом по сбережениям здесь, как правило, меньше банковской — за счет того, что нет необходимости производить страхование займа высокими процентами.

Кредитную политику потребительского кооператива определяют сами пайщики. В каждом пайщике соединяется член кооператива, собственник, управленец, должник и кредитор.

Перспективы в рыночной экономике

Возникает вопрос, есть ли перспектива у жилищной кооперации вообще и потребительской, в частности, в современных не легких экономических условиях. На наш взгляд, именно кредитная кооперация (при условии доработки законодательной базы) имеет наиболее широкие перспективы развития.

Объясняется это прежде всего тем, что текущий финансовый кризис сказался на рынке жилья в сторону некоторого снижения цен и спроса, поскольку жилье перестает выглядеть как перспективный инструмент для инвестирования, а это, безусловно, положительный момент для развития жилищной кооперации.

Ведь в этих условиях некоторые застройщики могут пойти на создание на базе своих объектов различных форм жилищных кооперативов (преимущественно потребительских, так как для них законом не оговорен срок накопления) под необременительные для населения проценты для ускорения процесса реализации построенного или строящегося жилья.

В этом случае взаимовыгодное сотрудничество между застройщиками и гражданами, желающими улучшить свои жилищные условия, очевидно: создавая жилищный кооператив, застройщик решает проблему реализации и тем самым получает возможность начать новое строительство (так как получить кредит даже достаточно крупным из них становится все тяжелее), а члены вновь созданного кооператива могут рассчитывать на получение нового качественного жилья под невысокие проценты.

Таким образом, несмотря на экономический кризис, у различных форм жилищной кооперации есть достаточные основания для дальнейшего развития, обусловленные практически полной прозрачностью финансовых схем, поскольку в соответствии с существующим законодательством активные операции для подобных организаций — это только выдача кредитов своим членам, и более лояльными условиями для граждан, желающих улучшить свои жилищные условия.

Татьяна ЗАЙНУЛЛИНА, кандидат экономических наук

(Републикуется с сокращениями, первоисточник —cyberleninka.ru/article/n/zhilischnaya-kooperatsiya-v-rossii-perspektivy-razvitiya/viewer)

Источник: https://www.pravda.ru/realty/1476823-housing_cooperation/

Что такое жилищный кооператив? Понятие, виды и особенности деятельности в России

Жилищный потребительский кооператив

Покупка жилья требует колоссальных материальных вложений. Сэкономить на приобретении жилых помещений помогают жилищные кооперативы. Эти же организации позволяют самостоятельно управлять недвижимостью, защищая свои интересы и сохраняя имущество.

Показать содержание

Понятие

Жилищный кооператив (ЖК) – это добровольное объединение граждан, желающих решить насущные жилищные вопросы. Для создания ЖК требуется как минимум 5 соучредителей. Ими могут быть физические и/или юридические лица, которые планируют возведение МКД и последующую его эксплуатацию. Число участников не может быть большим, чем квартир в многоквартирном доме.

ЖК – это организация некоммерческого типа. Существует за счет регулярных членских взносов пайщиков, будущих собственников квартир. Из вносимых денег производятся расчеты за строительные или ремонтные работы. Деньги тратятся и на другие нужды МКД. Финансовое самообеспечение созданной организации относит ее в разряд потребительских, а точнее, жилищно-потребительских.

Выплата паевых взносов является главным условием существования жилищных кооперативов.

Специализированные потребительские жилищные (жилищно-строительные) кооперативы создаются с целью:

  • приобретения жилых помещений;
  • управления жилыми помещениями и общим нежилым имуществом в МКД.

Члены ЖК могут вносить паевые взносы, за счет которых будет строиться или реконструироваться МКД. При желании, граждане, вступившие в ЖК, могут приобрести уже готовый МКД. Впоследствии регулярные выплаты жильцов пойдут на содержание дома.

Направления деятельности, ее законодательное регулирование

Деятельность ЖК касается строительства или реконструкции МКД. Пайщики самостоятельно формируют бюджет для проведения работ и сами решают, как его тратить. Члены ЖК имеют полный доступ к контролю средств и могут вносить свои предложения по их целевому использованию.

Работа некоммерческой организации регламентируется следующими нормативными актами:

Понятие жилищного кооператива появилось в СССР еще в 1962 году. Именно в этот период было принято Постановление ЦК КПСС и Совета Министров № 561. Согласно данному нормативному акту группа людей могла объединяться в единые сообщества для строительства жилья.

Принципы организации жилищных кооперативов имеют много схожего, несмотря на разность эпох. Но существуют и концептуальные отличия. В СССР для вступления в кооператив требовалось подпадать под одну из перечисленных категорий:

  1. Не иметь собственного жилья.
  2. Нуждаться в улучшении жилищных условий.

В СССР стать пайщиком ЖК мог человек или семья, которые стояли на жилищной очереди.

Сегодня чтобы зарегистрировать ЖК, необходимо как минимум 5 человек. В СССР это число было больше и зависело от количества населения в конкретном населенном пункте. Например, в Москве и Ленинграде необходимо было собрать не меньше 60 человек, а в столицах других республик не меньше 48.

Сколько таких организаций в РФ?

Современная жилищная сфера функционирует по разным принципам. Жилищные кооперативы, несмотря на огромное количество иных предложений, пользуются устойчивым спросом. В разных городах РФ регистрируются ЖК. Таких организаций в России уже более 4-х тысяч.

Виды кооперативных организаций в сфере жилья, их различия

Существующие сегодня кооперативы можно подразделить на три основных типа:

  1. жилищные;
  2. жилищно-строительные;
  3. жилищно-накопительные.

Несмотря на общие цели, каждый из видов имеет свои отличительные характеристики.

ЖСК — жилищно-строительный

Жилищный кооператив создается с целью приобретения жилья. В этом никаких отличий от ЖСК у него нет. Но обеспечение пайщиков квартирами происходит по разным схемам.

Потребности граждан, состоящих в ЖК, удовлетворяются, прежде всего, за счет приобретения жилой недвижимости. Пайщики вносят собственные средства и покупают уже готовый объект. Зачастую он требует реконструкции, которая также выполняется за их счет.

После окончания ремонтных работ взносы членов ЖК идут на содержание жилого объекта.

ЖСК создается с целью построить МКД, а уж потом речь может идти о реконструкции и содержании.

ЖНК — накопительный или кредитный

ЖНК – альтернативный способ покупки жилья. Члены жилищно-накопительного кооператива вносят лишь часть паевых взносов за будущее жилье. Недостающую часть им дает под невысокий процент организованное сообщество. Деньги возвращаются частями ежемесячно. Примечательно, что члены ЖНК не строят один МКД, а приобретают помещения в разных частях одного населенного пункта.

Такой способ приобретения жилья является прекрасной альтернативой ипотеке. Переплата за пользование деньгами сообщества составляет не более 15% от стоимости квартиры, тогда как в банк придется вернуть в 2-2,5 раза больше от первоначальной суммы.

Государственный контроль

Создание и деятельность ЖК, ЖСК и ЖНК контролируется государством. Наблюдать за законностью выполняемых действий обязаны органы исполнительной власти, отвечающие за строительство и реконструкцию в конкретном населенном пункте.

Местные органы власти осуществляют контроль над функционированием ЖК. Они проверяют правильность заключения договоров с пайщиками, прозрачность ведения бухгалтерии и соблюдение строительных норм и требований.

Жк как способ управления многоквартирным домом

ЖК может оставаться неизменной формой правления и после окончания строительства и реконструкции МКД. Члены кооператива на общем собрании выбирают председателя управления, который представляет общие интересы.

ЖК не может быть образованно в доме, который не был построен на деньги пайщиков.

Отличительными характеристиками ЖК является самоуправление, когда хозяйственные вопросы решаются членами кооператива самостоятельно. Они решают:

  • куда тратить деньги;
  • как проводить ремонт;
  • с какими подрядными организациями заключать договора.

Имуществом ЖК являются помещения общего пользования и все коммуникации, проходящие там.

Правовые условия создания, реорганизации, ликвидации и банкротства

Для создания ЖК необходимо получить единогласное согласие всех членов будущего кооператива. После принятия решения составляется Устав, который является главным законодательным документом новообразовавшейся компании.

После того как строительные или реконструкционные работы закончены ЖК может реорганизоваться в ТСЖ или ТСН. Это не обязательное условие, но смена формы правления позволяет расширить возможности организации.

Ликвидация ЖК производится на основании решения членов кооператива или по судебному решению.

Процедура банкротства – это одна из форм ликвидации ЖК. Она запускается, если кооператив не может более выполнять свои платежные обязательства.

Полезные факты о ликвидации и реорганизации ЖСК и жилищного кооператива вы найдете тут.

Устав фиксирует правила, по которым в ЖК или ЖСК будет производиться деятельность. В документе определяется цель организации, правила членства в ней, механизмы расчетов и уплаты паевых взносов, а также полномочия управленческого состава. Устав утверждается на общем собрании учредителей.

Органы управления

К органам управления ЖК относят:

  1. Председателя.
  2. Иных членов правления.
  3. Конференции.
  4. Собрания.

Каждый орган функционирует по своим правилам. Для их формирования и работы есть установленные нормы.

Бухгалтерия, раскрытие информации и ревизионная комиссия

Финансовые и налоговые дела жилищных кооперативов ведутся бухгалтерией. Это может быть один человек или несколько квалифицированных специалистов.

Деятельность бухгалтерии и членов правления контролируется ревизионной комиссией. Она избирается не чаще одного раза в год членами кооператива.

В ревизионную комиссию не могут входить председатель и иные управленческие работники.

В соответствии с законодательными нормами существует ряд информации, которая подлежит обязательному оглашению. Сведения о компании вывешиваются на стенды в общедоступных местах.

Договор

При вступлении в кооператив пайщик подписывает договор членства. В соответствии с этим документом по окончании строительных или реконструкционных работ в его собственность переходит одна из квартир в МКД.

В договоре прописываются все важнейшие моменты членства:

  • стоимость жилья;
  • сумма паевых взносов и сроки их внесения;
  • оговариваются права и обязанности сторон, а также их ответственность.

О покупке квартиры по договору с ЖСК мы рассказывали тут.

Членство

Получить членство в ЖК или ЖСК можно по письменному заявлению. При вступлении в кооператив уплачивается единоразовый внос, который идет на обеспечение общих хозяйственных нужд.

Член кооператива – это владелец квартиры. Он не может действовать отдельно от организации, но имеет право выражать свое мнение по поводу любых организационных и хозяйственных вопросов.

Об особенностях вступления и выхода из членства ЖСК, а также о правилах выдачи справки о выплате пая можно узнать тут.

Стоит ли вступать?

ЖК является альтернативой управляющих компаний. При организации такого добровольного сообщества жильцы смогут сами руководить своими финансовыми вопросами.

Такой подход имеет свои плюсы и минусы.

  • С одной стороны не надо платить непомерные тарифы сторонним компаниям.
  • С другой стороны любые неполадки, аварии, происшествия потребуется устранять своими силами.

О том, стоит ли вступать в ЖК и в чем плюсы и минусы, рассказано тут.

ЖК – удобная форма объединения физических и юридических лиц, желающих решить свои жилищные проблемы. Данная организация позволяет пайщику не просто вносить деньги в будущую недвижимость, но и следить за тем, куда и как они расходуются.

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/upravlenie/mkd/zhk

Granit-original
Добавить комментарий