Стоит ли инвестировать в недвижимость

За и против: стоит ли инвестировать в недвижимость?

Стоит ли инвестировать в недвижимость

По данным опроса, 52% россиян хотели бы вложить накопленные деньги в недвижимость.

Анна Докучаева

следила за дискуссией

Среди читателей Т—Ж не утихают споры о том, имеет ли эта инвестидея право на жизнь. Мы внимательно изучили мнения обеих сторон и собрали их главные аргументы в одну подборку.

Покупала в 2013 году квартиру в ипотеку. Стоимость — 1 650 000 Р, первоначальный взнос — 650 000 Р. Сделала в ней минимальный косметический ремонт и стала сдавать прямо без мебели.

Моментально нашлись квартиросъемщики, которые искали именно такое жилье, так как у них все вплоть до газовой плиты было свое и им нужно было срочно съезжать с прошлого места.

Сдавала квартиру за 14 000 Р, а за ипотеку платила 12 800. Так что еще и на коммуналку оставалось.

Реструктуризировала через полгода, а в 2016 году выплатила основной долг и закрыла ипотеку. После сразу же купила еще одну квартиру, но уже в рассрочку от застройщика.

Жильцы из первой квартиры съехали через четыре года: отправились в Москву на заработки. Сделала снова недорогой ремонт, купила на «Авито» мебель и опять стала сдавать.

Хватает и на платеж по рассрочке, и на коммуналку новой квартиры. ЖКУ в старой оплачиваю сама.

В 2013 году я не имела никакого представления об инвестициях. Это сейчас информация об этом из каждого утюга. Но я до сих пор ни разу не пожалела о покупках. И, несмотря на то, что я уже открыла для себя инвестиции в акции-облигации, все равно планирую приобрести недвижимость, но уже за границей. Сейчас коплю на первоначальный взнос и изучаю вопрос со всех сторон.

Имеющиеся квартиры — это моя пенсия. Более того, когда ребенок подрастет, со своей жилплощадью ему, думаю, будет легче начинать жить. Мне бы помогло в свое время.

Инвестирование в недвижимость не имеет ничего общего с «взять квартиру в ипотеку и сдавать». Инвестиция — это то, что зарабатывает деньги, а не экономит. Собственное жилье, особенно единственное, — это такой же пассив, как и съемное, просто на других условиях. К инвестициям это все не имеет отношения, инвестиции — это активы.

Квартира может быть активом, когда вы ее сдаете, но по причине низкой рентабельности, ликвидности и мороки с жильцами инвесторы этим не занимаются. Еще можно сдавать посуточно, но это по трудозатратам уже больше на бизнес смахивает.

Чтобы реально зарабатывать на жилье, нужно соблюдать несколько условий. Во-первых, квартира для инвестирования не должна быть вашей основной жилплощадью. Во-вторых, вы не должны приобретать ее на последние деньги, квартира должна быть одним из активов.

В-третьих, прибыль формируется не за счет сдачи в аренду, а за счет повышения стоимости объекта после его сдачи и развития близлежащей инфраструктуры. В-четвертых, недвижимость изначально оценивается именно как инвестиция и не имеет другого назначения.

То есть это что-то ликвидное, обладающее потенциалом вне зависимости от ваших личных взглядов на то, стоит ли жить в таком месте. Пример — апартаменты посреди промзоны без единого дерева, но в получасе от «Москва-сити».

В-пятых, вы готовы регулярно тратить кучу времени на изучение всех нюансов, связанных с рынком недвижимости, ездить по Москве, изучать документацию, наблюдать за стойками, положением дел застройщиков и внимательно мониторить сарафанное радио на профильных форумах.

На мой взгляд, как объект инвестиций недвижимость очень сложна. Такого количества нюансов и подводных камней в ценных бумагах никогда не будет. Как следствие, если вас пугает фондовый рынок, то в недвижимость лучше вообще не соваться.

Так что для обывателя вроде меня недвижимость годится только как способ сохранить нажитое на случай больших перемен. В идеале — за границей. Потенциально — отдать потом детям.

Недвижимость — один из инструментов, которые позволяют сохранить ресурсы в материальном формате. В ОФЗ вы жить не сможете, а в квартире — легко. Кроме того, черный лебедь может прилететь откуда угодно, а Россия — зона рискованного земледелия. Валютные вклады могут отменить, ОФЗ и ценные бумаги могут также оставить без штанов. Кто не верит — посмотрите на нашу историю за последние лет 30.

На мой взгляд, все зависит от конкретного объекта, места и предложения. В регионах есть более ликвидные объекты, чем недвижимость в столице или Петербурге, где рынок перегрет. Можно получать и 12—15%, но нужно знать места.

Более того, нужно понимать современные тренды на урбанизацию: в ближайшее время вся Россия будет жить в 5—6 городах. Квартиры в центре с хорошей инфраструктурой, расположенные рядом с основными местами работы, всегда будут пользоваться спросом.

Забавляют люди, которые думают, что могут что-то заработать, взяв ипотеку под 10% и сдавая жилье за 5%. Например, взяли однокомнатную квартиру за 6 млн рублей с первоначальным взносом в 2,5 млн.

Сдают ее так, чтобы 30 000 Р за аренду покрывали ипотечный платеж. И так 20 лет. Но простой депозит даст эти 6 млн лет через 10.

И я уже не говорю про какие-то инвестиции в валютные облигации, ПИФы, ETF и прочее.

Квартира же за 20 лет станет вторичкой, в которую придется еще вложить деньги на ремонт. И она не подорожает настолько, чтобы это было выгодно: уже нет эффекта низкой базы, как в 1990-е и 2000-е.

Отдадите детям? Они ее просто продадут — и купят жилье там, где хотят строить свою жизнь, учиться, работать. Если так любите своих детей — научитесь инвестировать.

Инвестировать в недвижимость, конечно же, стоит. Например, в 1999 году, после кризиса, когда лежал весь строительный рынок, родители купили однушку в провинции за 120 000 Р. Еще 20 тысяч вложили в ремонт. Да, были такие цены 20 лет назад.

В 2011 ее продали за 1,5 млн рублей. В 2006 году я купил трехкомнатную квартиру за 1,2 млн, а в 2017 продал ее за 4,5 млн. Если бы не кризис, мог бы продать еще на 500 тысяч дороже.

Подсчитал, что за 10 лет получил где-то миллион рублей прибыли со сдачи в аренду.

Наконец, на днях сосед по гаражу хвалился, что продал однокомнатную квартиру за 2 млн. Хотя год назад он брал ее за 1,8 млн рублей. В кризис на пустом месте поднял 200 тысяч! Кто будет еще рассказывать о никчемности недвижимости и предпочтении фантикам вроде акций-облигаций?

Приобретать новое жилье в престижном районе всегда актуально. Если не стадия котлована, а уже скоро кровлю монтируют, то все нормально будет. К тому же за недвижимость заплатил — и вот она, постоянно рядом. Можно спокойно решать, что с ней делать: продавать, сдавать в аренду, жить самому. Реальный актив, только тупить не надо.

У квартиры низкая ликвидность, поэтому ее цена может как расти, так и падать. Например, если район превратится в криминальное гетто, под окнами построят хорду или жильцы затопят 10 соседей и сбегут.

При всей любви россиян к «своим» квартирам я все же не хочу ввязываться в подобные схемы и выбираю долгосрочные инвестиции.

Квартиры отбирали лишь однажды — в 1917 году. А сколько раз отбирали деньги и другие материальные ценности — не перечесть. Я скорее поверю, что могут с «Лукойлом» поступить так же, как с «Юкосом», или национализировать Сбербанк, выкупив акции по номиналу. Но то, что будут жилье у людей отбирать, — это вряд ли.

Многие комментаторы пишут о квартирах как о супернадежной вечной ценности, которую можно передать даже внукам. Это вовсе не так.

Забрать можно почти любую квартиру: ОПГ, работающие на рынке недвижимости, разработали массу схем.

Если вы покупали на вторичном рынке, то среди бывших собственников — независимо от длины цепочки продаж — может найтись хитрец, который войдет в сговор с психиатром и отнесет в суд заявление о своей невменяемости на момент продажи собственной недвижимости. И все, вы уже ничего не сделаете: квартира у вас будет изъята.

Если покупаете новостройку, то возможна схема с банкротством застройщика-подрядчика. По закону о банкротстве любая сделка за предыдущие четыре года — оспариваемая. И снова есть нехилый шанс лишиться квартиры.

Представьте, что вдруг крутые санкции, или кризис, как в 1998 году, или доллар по 200 рублей. ОФЗ вы покупали за рубли — и получите их же при погашении. Рублевые вклады обесцениваются, половина банков разоряется, свободное хождение валюты запрещается на законодательном уровне.

А недвижимость — это недвижимость. Пускай она и подешевеет, но бесплатно ее никто раздавать не будет. Хоть за какие-то деньги, но ее все равно можно будет продать. Кроме того, чтобы квартира не простаивала, ее можно сдавать. Пусть доход и небольшой, но все-таки доход. А налог с 2019 года, кстати, 4%, если сдаете жилье как самозанятый.

Но держать все сбережения в недвижимости так же неправильно, как и вкладывать весь свой капитал в ОФЗ. Диверсификацию никто не отменял: недвижимость, рублевый вклад, немного акций, ETF, ОФЗ на ИИС с налоговым вычетом, наличные доллары или евро в кубышке, обезличенный металлический счет.

Стоимость квартиры, скорее всего, вырастет, но зафиксировать прибыль можно только в момент продажи недвижимости — когда деньги оказались у вас в руках или на банковском счете. Конечно, все всегда предполагают лучший вариант: что квартиру получится продать с прибылью. Но могут ведь вообще ее не продать: всякое бывает.

Представьте ситуацию: вы купили квартиру в ипотеку для сдачи в аренду. За 15 лет она окупилась — то есть ваши расходы на жильё сравнялись с доходом, полученным от арендаторов.

И тут ваш сын говорит, что хочет жениться и жить отдельно. Вы, как заботливый родитель, отдаете эту квартиру в безвозмездное пользование детям. Таким образом, ваша прибыль от инвестиций будет равна нулю.

Это уже будет не инвестирование, а сохранение капитала от инфляции.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/zato-svoya/

Почему стоит вкладывать деньги в недвижимость в кризис

Стоит ли инвестировать в недвижимость

Эксперты о том, почему инвестировать в квартиры нужно прямо сейчас

Курс валюты по отношению к рублю снова скакнул, и потенциальные инвесторы понесли свои сбережения на рынок недвижимости. Спросили у игроков этого рынка, насколько оправдана такая стратегия, и сколько могут заработать на приобретении квартиры покупатели.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»

Почему выгодно вкладывать деньги в недвижимость именно сейчас? Любой кризис — время возможностей. В кризис люди больше всего боятся обесценивания своих сбережений и потери источника доходов.Такой актив, как недвижимость, способен уберечь от этих напастей.

Но, безусловно, выбирать объект инвестирования необходимо очень взвешенно. Только при этом условии квартира или апартамент сможет принести прибыль или сохранить сбережения, а также стать источником постоянного дохода.

На ликвидные арендные квартиры в мегаполисе всегда есть спрос.

В выигрыше, конечно, сейчас люди с валютными сбережениями. Если еще пару месяцев назад на 100 тыс. евро можно было купить лишь 1-комнатную квартиру, то сейчас уже можно искать 2-комнатную или жилье классом выше.

Рублевые сбережения также можно спасти от обесценивания, но многое зависит от суммы. Если хватает лишь на первоначальный взнос по ипотеке — стоит привлечь кредитование.

Вероятно, таких ипотечных ставок, как сегодня, мы не увидим в ближайшие два года. Но этот метод подходит лишь тем, кто уверен в своих доходах и востребованности профессии.

Если доходы непостоянны, лучше положить средства на депозит.

Если сбережений достаточно для покупки недвижимости, надо выбрать, вторичка или новостройка.

Однозначно не стоит вкладываться в старую вторичку. Она не будет расти в цене, а будет дешеветь. В особенности если по соседству строятся новые дома. Более «свежая» вторичка требует бОльших вложений на старте. Однако она наиболее ликвидна, поэтому может уберечь капитал от обесценивания.

Выбирая новостройку, не руководствуйтесь принципом «Хватает только на студию в 70 км от МКАД в чистом поле». В таком случае, лучше рассмотреть другие инструменты сбережения денег, например, депозиты.

Если же средств хватает на полноценную 1–2-комнатную квартиру, изучите рынок, сравните объекты. Выберите те, что удобнее всего расположены относительно метро и выезда в центр города. Оцените репутацию застройщика и темпы строительства.

Это поможет сделать правильный выбор.

Выгодно ли для инвесторов брать ипотеку, или стоит покупать только за наличные деньги? В ряде случаев инвесторы привлекают заемные средства.

Это особенно оправданно, если прогнозируемая доходность проекта хотя бы вдвое превышает процентную ставку по ипотеке, а ставки по депозитам низкие (что мы наблюдаем и сегодня).

С другой стороны, в период кризиса многие инвесторы идут уже по пути не приумножения, а хотя бы сохранения первоначальных вложений. Для этого сейчас может подойти любой объект, в котором цены растут на уровне 7–9% в год.

Если привлечь при покупке подобных проектов ипотеку со ставкой, скажем, 8,5% годовых, можно заработать до 25%. При этом стоит вносить как можно больший первоначальный взнос, это позволяет рассчитывать на снижение ставки.

Найти такую недвижимость помогают консалтинговые компании и агентства, реализующие новостройки.

Как правило, опытные инвесторы подписаны на анонсы всех стартов продаж, что помогает выбрать объект и вложить деньги с наибольшей выгодой.

Начинающий инвестор может ориентироваться на следующие факторы: надежный застройщик, проект возводят у метро или рядом с будущей станцией подземки, рядом немного конкурирующих проектов или их нет совсем.

При этом немаловажно выйти из проекта до момента ввода в эксплуатацию, иначе часть прибыли будет нивелирована необходимостью уплатить налог при последующей продаже объекта недвижимости. Также ипотеку привлекают для покупки квартир с целью последующей сдачи в аренду. В этом случае стоит рассчитать вложения так, чтобы арендный платеж покрывал ипотечные взносы или превышал их.

Что выгоднее сегодня, покупать недвижимость для дальнейшей перепродажи или для аренды? Перепродажа — более быстрый инструмент получения прибыли. Аренда — более медленный, но стабильный. Оба инструмента связаны с рисками: при перепродаже можно не получить ожидаемой выгоды, при аренде — столкнуться с периодом простоя квартиры или с убытками из-за повреждений от арендаторов.

Так, например, купив готовую квартиру в столице за 6 млн рублей (допустим, это скромная 1-комнатная с «бабушкиным ремонтом») и сдавая ее в аренду за 30 тыс. руб. ежемесячно, инвестор получит доход 360 тысяч в год.

За вычетом налога (предположим, 6% по патентной системе) — 338,4 тыс. Таким образом, вложения окупятся только через 18 лет, и только затем пойдет чистая прибыль.

Но скорее всего, за эти годы придется еще несколько раз провести косметический ремонт.

Вложив те же деньги в новостройку, (допустим, это объект с наиболее привлекательными характеристиками — от надежного застройщика, недалеко от метро, в старых границах Москвы), можно получить порядка 10–15% годовых в течение двух лет. Доход таким образом составит 900 тыс. руб. Очевидно, что эта схема выгоднее, чем аренда, однако есть риски, о чем говорилось выше. Поэтому надо крайне внимательно выбирать объект, чтобы получить желаемый рост цены.

Наибольшую доходность можно получить, вложившись на старте продаж в новостройку на низкой стадии готовности, а затем выйти из проекта ближе к моменту ввода в эксплуатацию.

Кстати, сейчас можно выбирать проекты с продажами через эскроу, что защищает средства дольщика.

Так риск полной потери средств, например, из-за банкротства компании, в таких проектах полностью исключается. Банк вернет все деньги.

Наталья Глебова, управляющий директор «АЯКС-Риэлт»

Я бы вкладывалась в новостройки. Это позволит не только сохранить деньги, но и приумножить их. Застройщики предлагают очень интересные программы: рассрочки, приятные процентные ставки на ипотеку. Это хорошие варианты для инвестирования своих денег.

На мой взгляд, наибольшую доходность принесет недвижимость класса «стандарт» и «комфорт». Большинство людей покупают именно в этих категориях. Я считаю, что доходность таких проектов в будущем будет только расти.

Мой личный лидер городов для инвестиции в недвижимость — это Краснодар. В нем достаточно большой поток людей, которые переезжают. Тепло, море рядом и работа есть. А еще достаточно низкая стартовая цена для покупок недвижимости, есть куда расти.

Сегодня выгоднее покупать недвижимость для дальнейшей перепродажи, чем для аренды. Аренда — это низкая доходность. Если мы покупаем однокомнатную квартиру, в лучшем случае в год мы заработаем 150 000 рублей. А при перепродаже 15–20% от стоимости мы можем запланировать и спокойно получить.

Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»)

В нестабильной экономической ситуации вложения в недвижимость остаются самым надежным инструментом сбережения денежных средств. Сегодня фондовые рынки переживают кризис доверия со стороны инвесторов, а по банковским депозитам предлагаются рекордно низкие ставки.

В условиях колебания курса рубля именно недвижимость выступает последним оплотом стабильности. Разумеется, цены на квартиры также подвержены краткосрочным колебаниям. Однако в масштабе десятилетий мы наблюдаем устойчивую положительную динамику.

Стоимость жилья неуклонно растет, и, после непродолжительных «провалов», кривая вновь начинает движение вверх.

Обычно доля инвесторов от общего числа покупателей составляет порядка 10%. В кризисные периоды этот показатель возрастает до 15–20%. Полагаю, в текущей ситуации динамика будет аналогичной.

Поскольку регулятор принял решение о сохранении ключевой ставки и тем самым зафиксировал установленный ранее исторический минимум (6%), ипотека по-прежнему остается основным инструментом заключения сделок.

Однако в текущей экономической обстановке доступные жилищные кредиты в большей степени выгодны клиентам, покупающим квартиры для личного проживания. Поскольку низкий процент отчасти нивелирует рост цен и текущий уровень доходов населения. Конечно, вложение в ипотеку — это вполне реальная инвестиционная стратегия.

Но, на мой взгляд, она более уместна в экономически стабильное время. Сегодня же инвесторы больше нацелены на сохранение собственного капитала.

При оценке инвестиционной привлекательности объекта следует исходить не из его класса, а из бюджета покупки, соотношения цены и качества, стадии строительной готовности, репутации застройщика и т. д. Несмотря на то, что порог входа в проекты сегодня достаточно высок, в каждом сегменте можно найти ликвидные варианты.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE

В сложившейся ситуации инвесторам необходимо найти золотую середину с точки зрения времени совершения сделки. С одной стороны, не стоит поддаваться панике и принимать скоропалительные решения.

Следует тщательно просчитать предполагаемую доходность объекта для инвестиций. С другой, не нужно медлить и откладывать сделку на долгие месяцы.

Даже сейчас на рынке появляются ликвидные проекты, в которые лучше входить на самом старте.

Доходность в размере 20–30% за три года — это стандартные средние показатели на рынке недвижимости. В случае с высоколиквидными лотами речь вполне может идти о 40–50%. Более того, в зависимости от экономической ситуации возможны и более высокие значения. Например, в 2019 году после перехода на эскроу-счета отдельные проекты в Москве прибавили в цене 20–30% за один лишь год.

С начала 2020 года мы отмечаем положительную ценовую динамику на столичном рынке: за январь и февраль квартиры массового сегмента подорожали почти на 4%. Помимо этого, в связи с ослаблением рубля во многих проектах застройщики вновь пересмотрели прайсы.

Вместе с тем, по нашим оценкам, рост цен в годовом выражении будет менее радикальным, чем 15–20%. Не исключено, что на волне спроса в марте и апреле стоимость жилья еще раз повысится. Однако после сокращения покупательской активности на рынке ожидается коррекция цен.

Выбор инвестиционной стратегии полностью зависит от намерений клиента, универсального решения не существует. Если покупатель заинтересован в стабильном пассивном доходе и при этом готов заниматься поиском арендатора, подготавливать квартиру к сдаче и т. д.

, он может рассчитывать на доходность порядка 5–8%. Если же клиент планирует получить прибыль от перепродажи квартиры, за полный строительный цикл жилье подорожает в среднем на 20–25%. Разумеется, в самых ликвидных проектах эти показатели могут быть выше.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5e32b9bf066d193cec29072b/pochemu-stoit-vkladyvat-dengi-v-nedvijimost-v-krizis-5e8317ac0d0caf37692923da

Я хочу вложиться в недвижимость. что мне нужно знать? :: новости :: рбк quote

Стоит ли инвестировать в недвижимость

Покупка жилья — один из лучших примеров надежных вложений. Разбираемся, в какую недвижимость лучше инвестировать в 2020 году и для каких целей

Группа ПИК

Вложения в недвижимость — одни из самых популярных частных инвестиций в России. По данным ВЦИОМ, 18% россиян планируют использовать такой способ инвестирования для обеспечения своей старости. Популярнее лишь банковские депозиты (23%) или накопленные наличные средства (21%).

Это логично: вкладывая в недвижимость, инвестор покупает реальные объекты. Они устойчивы к инфляции, а их стоимость в долгосрочной перспективе стабильно растет. При достаточном начальном капитале можно вкладываться сразу в несколько объектов, что может увеличить доходы в разы. Кроме того, рынок недвижимости довольно инертен в отличие от волатильного рынка акций или валюты.

Многие считают, что вкладываться в недвижимость просто и интуитивно понятно. Но это не так — как и в любом виде инвестиций, здесь свои преимущества, недостатки, нюансы и подводные камни. В этом тексте РБК Quote расскажет о главных из них.

В каком состоянии рынок жилья сейчас?

Рынок недвижимости довольно стабилен. Главный фактор влияния на него в 2020-м — перемены в законодательстве: с 1 июля 2019 года вступили в силу поправки к 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», действие которого полноценно распространили на апартаменты.

Теперь для строительства как жилых домов, так и апартаментов используются эскроу-счета, а застройщики должны вести строительство с привлечением проектного финансирования.

Суть: дольщик переводит деньги на эскроу-счет в банке, банк выдает девелоперу кредит на строительство, а деньги со счета достаются застройщику только после выполнения условий, заранее прописанных в договоре долевого участия.

На большинство проектов, начатых до 1 июля 2019-го, эти правила не распространяются. Власти разрешили застройщикам вести продажи по-старому, если готовность объекта составляет не менее 30%, а количество заключенных договоров долевого участия — не менее 10%.

Однако новые стройки будут работать уже по новым законам. Плюс перемен — рискованность вложений в недвижимость снизилась, а принципы долевого строительства апартаментов стали аналогичны рынку жилья. Минус — переход на эскроу снижает доходность инвестиций в новостройки. По мнению экспертов, разница между стоимостью на стадии котлована и построенной недвижимостью вряд ли превысит 10%.

Capital Group /

Также это приведет к уходу ряда небольших девелоперов из-за сокращения их маржи и разницы между ценой на старте и при вводе в эксплуатацию.

Процесс уже запущен: по данным риелторской компании «Метриум», в 2019 году на московском рынке новостроек было представлено на 23% меньше проектов, чем в 2018-м (69 против 90).

В компании связали это с переходом на новую схему финансирования строительства многоквартирных домов через эскроу-счета.

Предпосылок для снижения цен в ближайшее время нет, ведь все больше новостроек будут продаваться по эскроу-счетам. По мнению аналитиков, к концу 2020 года доля проектов с продажами через эскроу увеличится с нынешних 15% до 35–40%.

Новые объекты будут изначально выходить на рынок по более высоким ценам. Все это увеличит порог входа для инвесторов и увеличит сроки окупаемости недвижимости.

Больнее всего перемены ударят по апартаментам: по мнению экспертов, разница в стоимости между ними и квартирами в будущем сократится до 10%, что снизит востребованность апартаментов.

Инвесторы в недвижимость не исчезнут, но их число существенно снизится из-за сокращения числа высокомаржинальных проектов.

Подстегнуть спрос может Центробанк, если в соответствии с прогнозами аналитиков понизит ключевую ставку — это положительно скажется на ипотечных ставках. В 2019-м они уже упали до 8,5–8,7% годовых. Кроме того, это также снижает доходность банковских депозитов — некоторые инвесторы могут разочароваться в них и обратить внимание на рынок недвижимости.

Насколько вообще рентабельны в России инвестиции в жилье?

Есть два основных способа получения дохода с недвижимости: аренда или перепродажа. В обоих случаях наблюдается множество нюансов. Например, аренда может быть долгосрочной или посуточной. А цену перепродажи можно увеличить несколькими способами — скажем, перевести недвижимость из нежилого фонда в жилой и наоборот, сделать ремонт, перепланировать или разделить объект на две и больше частей.

Срок возврата инвестиций варьируется. После покупки квартиры в новостройке на котловане реализовать ее можно будет сразу после ввода дома в эксплуатацию — то есть получить прибыль уже через два-три три года. Аренда же будет окупаться от восьми до 20 с лишним лет в зависимости от назначения помещения. Однако у владельца будет оставаться опция перепродажи.

Инвестиции в жилую недвижимость с целью перепродажи более выгодны, но и более рискованны.

Стоимость апартаментов со стадии котлована до окончания стройки может вырасти до 30–35%, в то время как квартиры редко дорожают более чем на 20%.

Исключения — проекты, где застройщики занижают цены на старте реализации из-за стремления перебить предложения конкурентов или нехватки разрешительной документации.

Что касается роста стоимости после ввода в эксплуатацию, то здесь не стоит рассчитывать на многое. Как апартаменты, так и квартиры прибавляют в цене, однако в последние годы этот рост обычно не превышает уровня инфляции и составляет около 3% в год.

Группа ПИК

А насколько выгодно сдавать недвижимость в аренду?

По оценкам аналитиков ЦИАН, доходность арендного бизнеса в России выше, чем доходность банковского депозита. Рантье может в среднем рассчитывать на 7,8% годовых, в то время как вкладчик получает около 5,8%.

Выгоднее всего сдавать жилую недвижимость в провинции — например, в Астрахани доходность аренды составляет 10,6%, а срок окупаемости — всего 9,5 года. А вот в Москве получится заработать всего 5,5% годовых. По словам риелторов, арендная доходность снижается каждый год, но инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются одними из самых доходных.

Апартаменты лучше квартир подходят желающим получать регулярный пассивный доход от сдачи в аренду. По различным оценкам, сегодня апартаменты приносят собственникам 8–15% от их стоимости в год.

Конечная цифра во многом зависит от того, сдаются они в долгосрочную или же краткосрочную аренду — посуточная сдача выгоднее, но подвержена сезонности.

Даже со всеми расходами на содержание недвижимости это позволяет окупить инвестиции за восемь — десять лет.

Сдаваемая в аренду квартиру отбивается дольше: в зависимости от местоположения она позволяет собственнику получать 3–6% от своей стоимости за год. В этом случае ее окупаемость может затянуться на десятилетия.

Главные факторы влияния на доходность: срок аренды и локация — наиболее конкурентоспособными являются квартиры в центре или рядом с метро. Самыми ликвидными являются небольшие квартиры — однушки и евродвушки.

Цены на аренду квартир в последнее время растут: в 2019 году они в среднем по России выросли на 5–7%. Эксперты ждут, что такая тенденция продолжится и в 2020-м. В Москве этот рост может составить до 20%. Причины — рост стоимости квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке жилья, а также подорожание ЖКУ, увеличение взносов за капремонт и инфляция.

А чем апартаменты отличаются от квартир? Стоит ли в них инвестировать?

Некоторые считают, что апартаменты — это просто альтернативное название квартиры. Это не так.

По российскому законодательству, апартаменты — это не полноценные жилые помещения, а «номера в гостинице общей площадью не менее 40 кв. м, состоящие из двух и более комнат с мини-кухней».

Это определение появилось в официальных документах лишь в 2019 году — до этого юридический статус апартаментов был размыт.

Апартаменты можно условно разделить на два типа. Первый — сервисные: это готовые для проживания помещения, обслуживаемые управляющей компанией. Второй — несервисные апартаменты: по сути, это квартиры, построенные на не предназначенных для жилищного строительства участках и недоступные для оформления прописки.

Главный плюс апартаментов для инвестора в сравнении с квартирами — более низкий порог входа. В зависимости от класса апартаменты стоят на 15-25% дешевле квартир аналогичного уровня.

Апартаменты могут располагаться в жилом доме или отдельном комплексе, а также в коммерческих зданиях — например, бизнес-центрах. Также под апартаменты часто переделывают старые здания бывших промышленных предприятий.

Требования к строительству апартаментов, толщине стен, инсоляции, шумоизоляции, благоустройству, транспортной и социальной инфраструктуре (школы, больницы, детсады) гораздо ниже, чем к жилым помещениям — поэтому они обходятся значительно дешевле квартир.

В плане аренды сервисные апартаменты являются интересным вложением. Управляющие компании всегда предлагают владельцам инвестиционные программы.

Собственники могут заключить с УК договор, по которому те берут на себя поиск жильцов и ответственность за сохранность имущества.

При этом УК либо выплачивают владельцу ежемесячную фиксированную сумму (программа гарантированной доходности), либо — прибыль от сдачи апартамента в аренду с удержанием комиссии за услуги (программа максимальной доходности).

Группа ПИК

Во втором случае накладные расходы с учетом комиссии УК эксперты советуют оценивать в 40% от платежей арендаторов. Эта стратегия более рискованная: она сильно зависит от эффективности работы и честности управляющей компании, а также локации апартаментов.

В случае долгих простоев инвестор рискует даже уйти в минус, учитывая высокие тарифы на ЖКУ. В то же время никто не запрещает отказаться от контракта с управляющей компанией и сдавать недвижимость самим, как это делают владельцы квартир.

Однако в этом случае заботы по поиску арендаторов и содержанию апартаментов ложатся на плечи собственника.

При этом минусов у апартаментов достаточно. В них невозможно прописаться — теоретически можно лишь оформить временную регистрацию максимум на 5 лет.

На апартаменты не распространяется ряд законов и прав: например, неприкосновенность жилища, невозможность конфискации в случае банкротства, а также закон о тишине, запрещающий шуметь в ночное время.

У владельцев квартир таких проблем нет: у них есть возможность регистрации, доступ к социальной инфраструктуре и на них распространяется действие Жилищного кодекса.

Собственники апартаментов вынуждены куда больше тратить на эксплуатационные расходы.

Тариф на коммунальные услуги для коммерческих помещений существенно выше, чем для жилых: за тепло и электричество придется платить на 25-30% больше, за воду — примерно на 10%. Налог на недвижимость также выше.

Если апартаменты гостиничного типа, то ставка составит 0,5%, если они расположены в административно-деловом комплексе — 2%. А вот для квартир она обычно составляет 0,1%.

Льгот на оплату ЖКХ и налоги у владельца апартаментов нет. Кроме того, нужно платить управляющей компании за обслуживание комплекса. Также инвестору стоит помнить, что поскольку апартаменты не считаются жилой недвижимостью, при их покупке нельзя рассчитывать на имущественный вычет и субсидии.

Какие еще расходы и риски несет инвестор в недвижимость?

Их более чем достаточно. Вкладывая в недвижимость на котловане, всегда есть риск, что объект не построят — например, по причине банкротства застройщика. Или, как минимум, сроки окончания строительства сдвинутся вправо.

Стоимость недвижимости напрямую зависит от общей экономической ситуации в стране или регионе: в случае негативных тенденций цены на жилье стагнируют или падают, люди перестают связываться с ипотекой, а застройщики начинают испытывать проблемы с финансированием. Поэтому инвестировать в недвижимость стоит в периоды хотя бы минимального экономического роста. В ином случае и без того низкая ликвидность  недвижимости станет еще хуже.

На стоимость недвижимости могут повлиять обстоятельства, которые не всегда возможно просчитать заранее — например, строительство неподалеку крупных транспортных узлов или вредного производства. Качество работ тоже не всегда может оказаться достаточно высоким, особенно если речь идет о нежилых помещениях.

После покупки недвижимости стоит помнить про дополнительные расходы — придется оплачивать налог на недвижимость, коммунальные услуги и время от времени проводить ремонт. Последнее особенно важно, если инвестору не повезет с арендаторами.

Mike Kononov / Unsplash

В процессе продажи или покупки недвижимости теряется немало времени и денег, поскольку он сопровождается массой бюрократических операций и уплатой пошлин. Если актив необходимо продать срочно, то без значительного снижения цены сделать это практически невозможно.

Важный момент: со сдачи коммерческой недвижимости в аренду нужно платить налоги. Если вы сдаете апартаменты как физическое лицо, то придется платить НДФЛ в размере 13%. Но ставку можно снизить до 6%, если зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и перейти на упрощенную схему налогообложения.

Также придется уплатить НДФЛ с дохода от продажи жилой недвижимости.

Чтобы освободиться от него, нужно держать в собственности не менее 5 лет — это правило действует для объектов, приобретенных после 1 января 2016.

Если же сделка совершена до 1 января 2016, то этот срок снижается до трех лет. При этом при продаже раньше минимального срока можно рассчитывать на вычеты: 1 млн рублей или фактические расходы на покупку.

Купить акции ведущих застройщиков можно прямо сейчас на РБК Quote. Проект реализован совместно с банком ВТБ.

Экономический термин, обозначающий способность активов быть быстро проданными по цене, близкой к рыночной. Ликвидный — обращаемый в деньги.

Глеб Каланов.

Источник: https://quote.rbc.ru/news/article/5e4642459a79472651c50234

Экономический кризис 2020 — стоит ли покупать недвижимость

Стоит ли инвестировать в недвижимость

Статья для тех кто раздумывает стоит ли вкладываться в недвижимость в 2020 году. Узнали у экспертов ответ на этот вопрос

Недавний переход застройщиков на эскроу счета значительно повлиял на рынок недвижимости: хотя 85% всей недвижимости сейчас строится по старой схеме заключения договора ДДУ, в ближайшие два года все проекты застройщиков перейдут на новый способ привлечения денег в строительные проекты. Это в свою очередь может повлиять на стоимость сдаваемой недвижимость из-за внешних факторов: ослабление рубля, снижающиеся цена на нефть и распространение коронавируса.

Из-за сложившейся ситуации на рынке и, в частности, с рублем может произойти так, что снизятся продажи на стадии строительства, а это повлечет за собой рост процентной нагрузки на строительство объекта.

С этой проблемой может помочь поддержка государства: субсидирование ставки по кредитам застройщиков поможет не поднимать процентную ставку по строительным проектам на 5-7%. Для этого понадобятся субсидии в течение четырех лет на сумму около 50 млрд. рублей.

Если с ценами на будущую недвижимость перспективы понятны: возможное повышение стоимости квадратного метра и повышение в будущем процентной ставки по ипотеке, то остается открытый вопрос. Какую стратегию выбрать, чтобы сохранить деньги? Стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость, чтобы сохранить деньги или стоит подождать, когда рынок придет в норму.

Мы узнали у экспертов, что они думают насчет инвестирования в недвижимость

Отвечает Александр Волгин, глава инвестиционной платформы Lendly.ru

Я бы не рассматривал покупку недвижимости в кризис как защитный инструмент для сохранения своих сбережений, а тем более для их приумножения.

Как показывает опыт кризисов 2008 и 2014 годов, при резком снижении курса национальной валюты рынок недвижимости реагирует кратковременным ростом цен, а далее идет снижение.

Например, в период с сентября 2008 года по декабрь 2009 год рынок просел примерно на 25% и начал восстанавливаться только с начала 2011 года. В 2014-2015 годах снижение было менее существенным, порядка 5%.

Кратковременный рост объясняется как раз тем, что покупатели квартир спешат закрыть текущие сделки, некоторые снимают сбережения со вкладов и покупают жилую недвижимость и автомобили, опасаясь роста цен. Получается, что в краткосрочном периоде реализуется спрос будущего периода, а далее идет коррекция цен, вызванная снижением покупательной способности населения.

На мой взгляд единственной причиной приобретения недвижимости в данный момент может быть наличие уже утвержденного ипотечного кредита, в этом случае имеет смысл поспешить с покупкой, чтобы сохранить низкую ставку по ипотеке.

Очевидно, что ставки по ипотеке вырастут, вопрос на сколько.

Даже при сохранении ключевой ставки на уровне 6% банки будут закладывать в стоимость кредита дополнительные риски, связанные с увеличением вероятности потери работы потенциальным заемщиком.

Для большинства граждан покупка недвижимости в кризис с целью сохранения сбережений служит больше механизмом психологической защиты от неопределенности и роста недоверия к банковской системе, чем экономически выверенным расчетом своих инвестиций. Долгосрочного роста в кризис точно не происходит, а доход от аренды жилой недвижимости сопоставим с доходом от банковских вкладов, на уровне 4-5% годовых.

Не думаю, что в новый кризисный период мы увидим существенные колебания цен на жилую недвижимость. Существенным фактором, препятствующим снижению цен, будет изменение порядка финансирования долевого строительства в этом году.

С коммерческой недвижимостью сейчас сложнее, уже очевидно, что в данный кризис пострадает множество компаний торговли и сферы услуг, особенно малого бизнеса. Владельцам коммерческой недвижимости придется идти на уступки арендаторам и снижать стоимость аренды, что соответственно скажется и на снижении рыночной цены объекта.

Офисная недвижимость также будет под давлением, повлияет сокращение числа малого бизнеса, сокращение расходов на аренду, да и с «удаленки» могут вернуться не все. Думаю, что ликвидность и стоимость коммерческой недвижимости снизится значительно сильнее, чем жилой недвижимости, в этом году мы увидим рост числа пустующих объектов.

Отвечает Павлов Евгений, VRento.com:

По-моему мнению, сейчас точно не время инвестиционных инструментов и, скорее всего, банковских вкладов. Основной посыл сейчас как раз заключается в том, что нужно свести риск к минимуму, возможно получив в будущем более консервативный вариант дохода от вложений. Недвижимость вполне подходящий вариант консервативной инвестиции.

Очевидно, что недвижимость не обесценится до нуля, в каком бы состоянии не находилась экономика, поэтому на вопрос можно ответить утвердительно, что полностью или частично у вас получится сохранить свои средства.

Особенно при долгосрочной стратегии, когда не нужно продавать объект в кризис или в первое время после него.

К тому же при негативных явлениях в экономике, очень часто появляются хорошие предложения, это касается и новостроек, и вторичного фонда, многие продавцы готовы значительно снижать цену.

Здесь все зависит от бюджета. Это может быть земельный участок, загородная или коммерческая недвижимость, и, конечно, квартира. Дальше нужно определиться, как в дальнейшем планируется использовать объект, аренда или перепродажа.

Очевидно, что в обоих случаях на падающем рынке нужно попытаться купить максимально ликвидный вариант. Параметры оценки прежние: транспортная доступность, инфраструктуру, состояние объекта и цена. Для аренды выгоднее покупать квартиры меньшей площади.

Если говорить про коммерческую недвижимость, то сейчас можно найти очень выгодные варианты, но данный сегмент в кризис страдает больше всех, это будет точно игра «в долгую».

Кстати, одна из последних тенденций, которую мы наблюдаем на нашем портале – это интерес к загородной недвижимости, на небольшом удалении от крупных городов. Это касается как посуточной аренды, так и сезонного, и круглогодичного проживания.

Источник: https://rosreestr.net/info/ekonomicheskiy-krizis-2020-vygodno-li-pokupat-kvartiru-pri-oslablennom

Granit-original
Добавить комментарий