Расторжение договора купли продажи дома

Содержание
  1. Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации
  2. 1. Для чего проводится расторжение договора купли-продажи и какие могут быть последствия при этом?
  3. 2. Что является основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимости — обзор основных причин
  4. Причина 1. Использование поддельных документов при сделке
  5. Причина 2. Отсутствие оплаты за недвижимость по условиям договора
  6. Причина 3. Наличие обременения в виде прописанных в квартире граждан
  7. Причина 4. Обнаружение ошибок в правоустанавливающих документах
  8. 3. Как расторгнуть договор купли-продажи после регистрации — пошаговая инструкция
  9. Шаг 2. Сообщаем второй стороне о желании расторгнуть договор
  10. Шаг 3. Обращаемся в суд и составляем исковое заявление
  11. Шаг 4. Предоставляем необходимые документы
  12. 4. Помощь в расторжении договора купли-продажи недвижимости – обзор ТОП-3 компаний по предоставлению услуг
  13. 1) Правовед
  14. 2) Этаж
  15. 3) Лорд
  16. 5. Как уберечься от мошенников при заключении договора купли-продажи недвижимости — 3 простых советов
  17. Совет 1. Указывайте в договоре точные сроки передачи квартиры в собственность
  18. Совет 2. Добавьте в договор пункт о расторжении при отказе выполнения продавцом своих обязательств
  19. Совет 3. Пропишите сроки и размер возврата денежных средств в случае расторжения договора
  20. 6. Заключение
  21. Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после её регистрации?
  22. Как происходит процесс расторжения договора
  23. Особенности расторжения через суд
  24. Возможные негативные последствия
  25. Случаи, при которых договор невозможно расторгнуть
  26. Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации: как отменить сделку
  27. Прекращение действия ДКП: главные моменты
  28. Оформление расторжения при наличии обоюдного согласия
  29. Расторжение ДКП жилплощади через суд
  30. Побуждение к аннулированию договора
  31. Иные обстоятельства для аннулирования
  32. Заключение
  33. Можно ли аннулировать сделку купли продажи дома?
  34. Как расторгнуть договор до регистрации?
  35. Расторжение договора купли продажи после регистрации (по соглашению и без)
  36. Отсутствие оплаты
  37. Обременение в виде прописанных в квартире граждан
  38. Недействительные сделки
  39. Как расторгнуть договор купли-продажи дома?
  40. Как расторгнуть договор купли-продажи дома до и после регистрации?

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Расторжение договора купли продажи дома

Каковы последствия расторжения договора купли-продажи? Как разорвать соглашение о купле-продаже до регистрации недвижимости? Что является основанием для расторжение договора после регистрации?

На жизненном пути часто встречаются препятствия, обойти которые не получается. Однако их можно научиться преодолевать с наименьшими потерями. Всегда есть риск купить приличный с виду дом, оформить его в собственность, а через некоторое время узнать, что стены под сайдингом сгнили, а крыша протекает. Что делать в таких случаях?

Я Валерий Чемакин — консультант по правовым вопросам, всегда советую не паниковать. Возможно ли расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации? Да, возможно — а в каких случаях, вы узнаете, если прочитаете статью.

Так как чаще всего эта процедура проводится в судебном порядке, то в конце статьи предлагаю обзор юридических компаний, которые окажут вам в этом квалифицированную помощь.

1. Для чего проводится расторжение договора купли-продажи и какие могут быть последствия при этом?

Чаще всего недовольство приобретенным имуществом возникает после выявления существенных технических недостатков или обстоятельств, исключающих нормальное пользование объектом.

Появляется все это из-за полного или частичного неисполнения договорных обязательств одной из сторон. В подавляющем большинстве случаев неудовлетворенным сделкой остается покупатель, хотя бывает и наоборот.

Гражданский кодекс (ГК РФ) и правила оформления сделок с недвижимостью позволяют расторгнуть договор купли продажи хоть после регистрации, хоть до нее. Однако для этого нужны веские основания, о которых мы поговорим в следующем разделе. Здесь же отмечу, что есть два случая, когда договорные отношения прекращаются.

Когда исполнение договора прекращается:

  1. Расторжение сделки. При нарушении одной из сторон договорных обязательств. Предусмотрен досудебный и судебный порядок.
  2. Признание договора недействительным. При обнаружении в нем фактических ошибок и несоответствий требованиям законодательства.

Однако стоит помнить, что расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации несёт за собой гражданско-правовые и налоговые последствия.

По сути, после этого все возвращается обратно, деньги — тому, кто купил, недвижимость — продавцу. В этих целях заключается новый договор купли-продажи со всеми вытекающими последствиями. В частности, об этой сделке тоже должна знать налоговая инспекция.

2. Что является основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимости — обзор основных причин

Закон призван защищать обе стороны договорных отношений в равной степени. Поэтому такие капризы покупателя, как неудовлетворенность цветом обоев или расхождение во взглядах на жизнь с соседями, никто во внимание не примет.

Условия расторжения договора купли продажи недвижимости после регистрации достаточно жесткие. Для этого должна быть указана серьезная причина. Вот некоторые из них.

Причина 1. Использование поддельных документов при сделке

Если после регистрации квартиры вдруг обнаружилось, что на нее претендуют третьи лица, или были скрыты другие важные обстоятельства путем подделки документов продавцом, то такая сделка гарантированно будет расторгнута. Важный момент здесь — наличие умысла продавца ввести покупателя в заблуждение.

Причина 2. Отсутствие оплаты за недвижимость по условиям договора

В некоторых случаях люди продают жилье с отсрочкой или рассрочкой платежей. Условия этого оговариваются непосредственно в договоре купли продажи или в дополнительных соглашениях, расписках и тому подобных документах.

Не редки ситуации, когда покупатель при возникновении финансовых трудностей перестает платить долг. В этом случае продавец вправе расторгнуть в добровольном порядке или через суд.

Причина 3. Наличие обременения в виде прописанных в квартире граждан

Регистрирующие органы при заключении сделки не требуют подтверждающих документов об отсутствии зарегистрированных в квартире или долгов по коммунальным платежам. Об этом должен позаботиться сам продавец еще на начальном этапе и прописать все моменты в договоре купли-продажи.

Некоторое время назад я совершил сделку обмена частного дома на квартиру в Тюмени. Однако в ней была прописана дочь хозяйки, проживающая в Москве. Чтобы выписаться и прописаться в доме ей нужно было приехать, но быстро сделать это она не могла.

Выход нашелся. Мы отразили в договоре, что девушка снимется с регистрационного учета в месячный срок. Она выполнила договор и выписалась, но если бы не сделала этого, то такое обстоятельство могло стать поводом для расторжения договора купли-продажи.

Поэтому, для подстраховки, урегулируйте в договоре все подобные вопросы еще до оформления недвижимости в собственность. Об этой процедуре читайте в нашей отдельной статье.

Причина 4. Обнаружение ошибок в правоустанавливающих документах

Бывает, что уже после регистрации обнаруживается, что в правоустанавливающих документах продавца были ранее допущены существенные ошибки, которые отразились и на документации покупателя. Например, по какой-то причине площадь квартиры оказалась не 96 м2, а 69 м2. То есть при осмотре вы не обратили внимания и заплатили деньги за лишние квадраты.

Подобные существенные несоответствия часто становятся основаниями для расторжения договора купли-продажи, а как это сделать правильно — читайте в следующем разделе.

3. Как расторгнуть договор купли-продажи после регистрации — пошаговая инструкция

Когда уже произошла государственная регистрация объекта, расторгнуть договор становится сложно, но всё-таки можно. Для этого придется пройти достаточно длительную процедуру. Проще, если сторонам удастся договориться, а если нет, то придется обращаться в суд.

Гораздо легче расторгнуть предварительный договор купли продажи недвижимости, нежели основной документ после процедуры регистрации. О предварительном договоре мы поговорим в конце раздела, а сейчас читайте об уже зарегистрированных сделках с недвижимостью.

Если вас не устраивает что-то существенное в приобретенном жилье, начинайте процедуру расторжения. Причина должна быть серьезная, желательно одна из тех, что были перечислены выше. Претензию излагайте в письменной форме, отразив в ней все основания для расторжения договора купли-продажи.

Шаг 2. Сообщаем второй стороне о желании расторгнуть договор

Уведомление о расторжении договора купли продажи недвижимости после регистрации надо передать второй стороне. Убедитесь, что эта информация продавцом получена. Лучше направить заказное письмо или вручить лично под расписку. Официальный срок ожидания ответа — 30 дней.

Если ваш оппонент со всем согласен и готов вернуть деньги, сделать это просто так не получится. Придется вновь заключать договор купли-продажи, но со сменой ролей.

Сделка снова будет проходить процедуру регистрации. Вариант мирного разрешения спора достаточно редок. Гораздо чаще расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации по инициативе только одной стороны производится в суде.

Шаг 3. Обращаемся в суд и составляем исковое заявление

Вы вправе самостоятельно направить в суд иск о расторжении договора купли продажи после регистрации, но лучше нанять грамотного юриста по недвижимости. О преимуществах такого подхода читайте в тематической статье на нашем сайте.

Подсудность дел при расторжении договора купли продажи недвижимости после регистрации зависит от типа оппонентов. Если это физические лица, то обращаться нужно в районные суды. При спорах между организациями — добро пожаловать в арбитражный суд.

Шаг 4. Предоставляем необходимые документы

Кроме иска, в суд надо предоставить документы на недвижимость, а также материалы, подтверждающие вашу правоту. Возможно понадобится пригласить свидетелей. Учтите, что самостоятельно отстоять свою точку зрения будет сложно.

Особенно это относится к расторжению нотариального договора купли продажи недвижимости после регистрации. Поэтому лучше нанять представителя, имеющего опыт в разрешении подобных конфликтов.

Судебные тяжбы иногда длятся годами. Однако, если состоялось последнее заседание, и судья объявил об окончании процесса, остается только дождаться его решения. Но это вовсе не означает, что все приключения на этом закончились. Хорошо, если продавец — человек состоятельный и быстро вернёт вам деньги.

В противном случае дело может дойти и до исполнительного производства. При этом сроки возврата средств после расторжения зарегистрированного договора купли-продажи недвижимости возрастут в несколько раз. Гораздо легче расторгнуть договор еще до его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Порядок расторжения предварительного договора купли продажи недвижимости до регистрации:

  1. Уведомляете оппонента об отказе от сделки.
  2. Информируете Росреестр, написав соответствующее заявление.
  3. Регистрация не происходит.
  4. Правовые последствия отсутствуют.
  5. Деньги остаются при вас, а квартира при продавце.

Только учтите, что сроки совершения регистрационных действий в большинстве случаев не превышают 5–7 дней. Если не успеете за это время отказаться от сделки, то жилье станет уже вашим. В этом случае снова смотрите Шаг 1. Возможно, понадобится юрист, найти которого вы сможете без труда, если продолжите чтение статьи.

4. Помощь в расторжении договора купли-продажи недвижимости – обзор ТОП-3 компаний по предоставлению услуг

Одно из самых сложных направлений в юриспруденции – жилищное право. Никто не может гарантировать исход судебного спора по таким делам. Поэтому именно здесь важно иметь хорошую поддержку в лице квалифицированного юриста.

Сегодня множество компаний занимается сопровождением сделок с недвижимостью. Стоимость варьируется в широких пределах и зависит от статуса компании, региона, сложности дела, объема работы. Однако многие фирмы, ориентированные на обычного клиента, берут недорого, да еще и принимают оплату в рассрочку за расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации.

1) Правовед

Вся работа этой компании неразрывно связана с интернетом. Специалисты трудятся удалённо через портал Правоведа. Они оказывают консультационные юридические услуги по любым правовым вопросам. Если ваша проблема касается недвижимости или иной сферы, заходите на сайт и без регистрации отправляйте свое сообщение через имеющуюся там онлайн форму.

Формулировать вопрос нужно лаконично, но понятно. Изложите свою проблему и поясните, что вы хотите получить в результате. Вам ответит юрист, который лучше других разбирается в этой теме. Если нужен развернутый ответ с алгоритмом действий, придется немного заплатить, порядка 700 – 900 рублей. Обобщенные ответы сотрудники компании дают бесплатно.

Удобство сервиса в том, что консультацию можно получить независимо от того, где вы проживаете. Особенно это удобно тем, для кого найти юриста поблизости от дома проблематично. В некоторых случаях специалисты компании оказывают практическую помощь. Если вы хотите получить недорогую, но емкую консультацию по своему вопросу, то лучше Правоведа вам не найти.

2) Этаж

Агентство недвижимости «Этаж» занимается не только подбором и продажей жилья, но и оказывает юридические услуги по сопровождению сделок. В том числе юристы компании помогают расторгнуть уже зарегистрированные сделки.

Услуги компании «Этаж»:

3) Лорд

Это юридическая компания широкого профиля. Она работает как с физическими, так и с юридическими лицами по различным направлениям. Большую долю дел занимает интересующая нас жилищная сфера. Причём первичную устную консультацию юристы дают бесплатно.

Письменное разъяснение стоит 1,5 тыс. рублей. Досудебное решение вопроса — 15 тыс. рублей, а вот представительство в суде для одностороннего расторжения договора купли продажи недвижимости после регистрации уже 30 тыс. рублей. Если учесть, что расходы возмещает проигравшая сторона, то это вполне приемлемые цены.

Еще я вам расскажу о способах самозащиты при заключении сделок с недвижимостью, а пока посмотрите тематическое видео.

5. Как уберечься от мошенников при заключении договора купли-продажи недвижимости — 3 простых советов

Чтобы уменьшить риск при расторжении уже исполненного договора купли продажи недвижимости не после регистрации, а еще до нее, соблюдайте элементарные меры предосторожности.

Лучше всего привлечь специалиста для сопровождения сделок купли-продажи квартиры. Почему? Читайте в нашей специальной статье. Если все же решили действовать самостоятельно, прислушайтесь к следующим советам.

Совет 1. Указывайте в договоре точные сроки передачи квартиры в собственность

Чем больше будет в договоре условий, тем проще добиться его расторжения в судебном порядке. К примеру, четко указанный срок передачи квартиры в собственность и освобождения ее от своего присутствия продавцом, а также иными прописанными лицами, избавит вас от необходимости выгонять их с участковым.

Вы просто пригрозите расторгнуть договор. Ведь любое несоблюдение или несанкционированное вами изменение в условиях даёт право расторгнуть договор купли-продажи недвижимости.

Совет 2. Добавьте в договор пункт о расторжении при отказе выполнения продавцом своих обязательств

Вышесказанное неоспоримо в том случае, когда договор содержит такой пункт: «При несоблюдении любой из сторон обязательств, предусмотренных данным договором, он может быть расторгнут с уплатой неустойки стороной, нарушившей их».

При наличии такого пункта виновной стороне придётся искать очень веские причины, чтобы препятствовать расторжению договора.

Совет 3. Пропишите сроки и размер возврата денежных средств в случае расторжения договора

Кроме этого, в договоре нужно указать конкретные сроки возврата уплаченных средств, их сумму, а также иные компенсационные выплаты, если расторжение соглашения проходит по инициативе одной стороны.

6. Заключение

Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации – дело довольно хлопотное, но решаемое. Если вы внимательно прочитали статью, то успешно справитесь с этой проблемой сами или с помощью юристов.

Как вы думаете, что еще можно отразить в договоре купли-продажи, чтобы его расторжение в случае необходимости было максимально легким?

Источник: https://hiterbober.ru/realty/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-posle-registracii.html

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после её регистрации?

Расторжение договора купли продажи дома

Процесс расторжения договора купли-продажи может быть инициирован только обеими сторонами. Если же инициатором выступает один из участников, то вопрос решается в судебном порядке, либо с помощью посредника, который сможет убедить вторую сторону расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации.

Аннулирование такого документа, как договор купли-продажи недвижимости, является сложным процессом. Даже опытным юристам бывает сложно верно оценить ситуацию. Данный вопрос регламентируется Гражданским Кодексом РФ, главой 29, «Изменение и расторжение договора», где указано, что разрыв договорённости возможен по ряду причин.

Прекращение отношений между сторонами возможно на любом этапе сделки, в том числе и после её регистрации. Для осуществления таких намерений должны быть представлены серьёзные основания и получено согласие обеих сторон. В редких случаях расторжение может быть инициировано и в одностороннем порядке.

Законодательная база для рассмотрения данного вопроса состоит из таких статей:

  • Статья № 450 — оговариваются причины, которые могут служить основой для расторжения договорённости;
  • Статья № 451 — рассматривается процесс прекращения отношений в связи с тем, что у одной или обеих сторон изменились обстоятельства;
  • Статья № 452 — описывается регламент процесса расторжения;
  • Статья № 453 — указываются возможные последствия прекращения сделки.

Помимо вышеуказанных нормативно-правовых актов, в законодательную базу по данному вопросу входит также федеральный закон № 122, который выступает основой при оформлении любых сделок с недвижимым имуществом.

Данный закон обязывает регистрировать любые сделки по недвижимости, как покупку объекта, так и расторжение договора.

Согласно данному документу, регистрация должна проводиться в двух случаях:

  1. Переход права на собственность.
  2. Любые сделки, где объектом взаимоотношений выступает недвижимость.

Из этого исходит, что для того чтобы договор купли-продажи имел юридическую силу, должна пройти регистрация и самой сделки и смены собственника.

Для процесса расторжения сделки купли-продажи недвижимых объектов предусмотрен срок исковой давности. Так, оспорить правомерность документа одна или обе стороны имеют право в течение 3 лет с момента регистрации.

Подобный вид договоров может быть расторгнут по судебному решению или обоюдному согласию сторон. Именно последний вариант является наиболее выгодным для продавца и покупателя, но на практике достичь предварительного соглашения бывает очень сложно.

Если же обе стороны согласны на аннуляцию, то заключается подобный договор, где продавец становится покупателем и наоборот. При участии юристов или нотариуса происходит обратный обмен денежными средствами и правом собственности на жильё.

Следует обратить внимание на такой момент: стандартная форма договора не предполагает возмещение расходов. То есть, если продавец уже получил аванс, то забрать его практически невозможно, даже в судебном порядке. Такой пункт следует заранее обсудить с продавцом и внести его в договор.

Если же одна из сторон не давала своего согласия на расторжение документа, то есть возможность подать исковое заявление в суд. Рассматриваться прошение будет в двух случаях:

  1. Одной стороной были нарушены условия договора.
  2. Имеет место быть форс-мажорная ситуация.

Речь идёт о внезапно всплывших обстоятельствах сделки, скрытых от второй стороны. К примеру, распространена ситуация, когда бывший заключённый возвращается домой, а его жильё уже продаётся в собственность другому владельцу.

Чаще всего исковые заявления от покупателя подаются по причине наличия долгов за жилую недвижимость, которые предыдущий владелец отказывается выплатить. Продавец же в праве подать прошение, если он так и не получил полную сумму стоимости, прописанную в договоре. В таком случае, он должен будет предоставить квитанции о получении каждого платежа.

Расторгнуть оформленные взаимоотношения между продавцом и покупателем возможно в таких случаях:

  • Были нарушены ключевые пункты договора;
  • Расторжение регламентируется законом;
  • Продавец и покупатель пришли к такому решению взаимно;
  • По постановлению суда.

Расторжение сделки предусматривает собой прекращение его действия, если он исполнен ненадлежащим образом или не исполняется вовсе. Основанием для начала процесса аннуляции такого юридического документа может служить один следующих пунктов:

  • На жилплощади есть обременения в виде долгов.
  • Приобретённая недвижимость не была полностью оплачена.
  • Одной из сторон были намеренно или ошибочно предоставлены поддельные бумаги, продавец умолчал о серьёзных дефектах жилья.
  • Документ нарушает права недееспособных или несовершеннолетних лиц.
  • Жильцы не сняты с регистрации и не покидают жилую площадь.
  • Выяснилось, что недвижимость арестована.

К прекращению отношений между продавцом и покупателем может привести и тот факт, что уставные бумаги одной из сторон не в порядке (в случае, когда продавец или покупатель — юридическое лицо).

Как происходит процесс расторжения договора

Согласно досудебному порядку урегулирования, стороны обязаны сделать попытку прийти к взаимному соглашению. В случае достижения результата мирным путём, продавец и покупатель подписывают соглашение о расторжении договора о купле-продаже.

В документе нужно указать:

  • Личные данные сторон.
  • Адрес и регистрационный номер жилья.
  • Порядок оплаты расходов на оформление.
  • Пункт о возврате недвижимости, где указать сроки.
  • Подтверждение, что имущество не заложено и не передано третьим лицам.

Такое соглашение подлежит регистрации, которая совершается на основании заявлений, поданных участниками сделки. Единый государственный реестр делает соответствующую запись о прекращении взаимоотношений между сторонами.

Расторжение документа по взаимному согласию можно оформить в любое время, а собственники самостоятельно должны установить, как они будут распоряжаться имуществом (в какие сроки будут возвращены средства или когда собственность снова перейдет в руки предыдущих владельцев). Закрепить такую договорённость следует документально.

Если же сделка уже прошла частичное оформление, то есть право перехода собственности было оформлено, то такое соглашение между продавцом и покупателем не может являться основанием для возврата жилой недвижимости предыдущему владельцу.

В случае, когда регистрация уже завершена, договор прекращает своё действие, потому аннулировать уже нечего. Здесь возможны два варианта:  обращение одной из сторон в суд (если есть достаточно веские юридические основания) или оформление нового договора обратного действия при согласии сторон.

Особенности расторжения через суд

Отменить действие договора посредством судебного разбирательства можно, когда стороны не смогли достичь взаимопонимания и разрешения ситуации в добровольном порядке.

  В таком случае, в исковом заявлении должны значиться сведения не только об объекте недвижимости, но и об имуществе.

  Если этого не будет сделано, распоряжение суда сможет удовлетворить лишь указанное в иске требование, а именно, возврат недвижимости. Определять же судьбу остального имущества будет его прежний владелец.

По Гражданскому Кодексу РФ, при постановлении суда о признании сделки ничтожной, покупатель потеряет право собственности на недвижимость, но возможность пользования имуществом, находящимся на её территории, за ним сохранится. Чтобы этого избежать, в исковом заявлении следует указывать все нюансы.

Если же иск не содержал пункта касательно дальнейшего распоряжения имуществом, то для полного возвращения прав истцу придется повторно обращаться в суд. Это может потребовать немало времени, потому желательно с первого раза занять правильную позицию и составить документы верно.

Чтобы добиться возврата квартиры в одностороннем порядке, необходимо указать в иске следующие пункты:

  1. Причиной обращения в суд является расторжение предварительно заключенного договора купли-продажи. Здесь же указывается веская причина, побудившая истца на подобные действия.
  2. Требование о возврате всего имущества, расположенного на территории квартиры, ее прежнему владельцу.
  3. Прошение возместить материальный и моральный ущерб. Для такой компенсации у истца должны быть серьезные основания. Они могут возникнуть при нарушении условий договора.
  4. Указать прочие нюансы, обязательные к выполнению каждой из сторон по окончании сделки. Речь может идти об оплате  коммунальных услуг после того, как будет пройдена государственная регистрация.

Главное при подаче искового заявления — это четко определить требования.  Необходимо настаивать не только на расторжении договора купли-продажи, но и на отмене тех нюансов сделки, которые уже успели вступить в силу.

Помимо искового заявления нужно предоставить сам договор купли-продажи и правоустанавливающие документы на недвижимость.

Возможные негативные последствия

Как уже упоминалось выше, компенсация ранее затраченных средств, является невозможной. В некоторых случаях происходит следующее: покупатель вносит определенную сумму денег, но в результате так и не получает недвижимость. Очевидным решением в подобной ситуации станет расторжение договора в одностороннем порядке.

Однако добиться от продавца возврата средств не получится, поскольку одной из стороны были выполнены обязательства до фактического расторжения сделки. В подобных ситуациях покупатель имеет все шансы выиграть дело, но при этом остаться без денег и без жилья.

По этой причине при подписании договора желательно предусмотреть пункт, согласно которому средства будут возвращены в полном объеме при расторжении соглашения. Очень важно на этом этапе  уделить внимание обязанностям сторон, что обеспечит защиту покупателю и продавцу при возникновении между ними разногласий.

Случаи, при которых договор невозможно расторгнуть

Расторжение договора считается невозможным, если обе стороны соблюли его условия, а сам документ был зарегистрирован.

К примеру, при заключении сделки купли-продажи, покупатель переводит деньги на счет продавца. После этого происходит регистрация бумаг  с последующей передачи прав собственности.

Если у одной из сторон возникнет желание отказаться от сделки по завершении данного этапа — сделать этого не удастся.

Обратного хода не получится добиться даже посредством судебного разбирательства. Основанием для суда в данном случае может стать лишь нарушение, произошедшее на каком-либо этапе сделки. При его отсутствии, расторжение договора в одностороннем порядке будет невозможным.

Заключение сделок с недвижимостью требует учета целого ряда нюансов. Для того чтобы расторгнуть договор в случае нарушений одной из сторон, необходимо чётко определить особенности, относительно которых будет происходить обратный ход сделки. В противном случае, даже судебное разбирательство может не помочь истцу вернуть первоначальное положение дел.

Источник: https://lawhelp.center/kvartira/ostalnoe/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-posle-registracii.html

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации: как отменить сделку

Расторжение договора купли продажи дома

Последние изменения: Январь 2020

Все сделки по продаже дома или квартиры в соответствии с действующим законодательством должны быть оформлены документально, путем подписания договора купли-продажи.

Когда же все формальности соблюдены, и право перехода собственности зарегистрировано уполномоченными на это государственными органами, возникает вопрос: «Реально ли отказаться от сделки на данном этапе и отменить продажу?» Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации действительно возможно, если соблюсти ряд условий.

Прекращение действия ДКП: главные моменты

Под прекращением понимается, совокупность действий, аннулирующих заключенный ранее договор купли-продажи. Его обязательно требуется оформить документально в письменном виде.

Согласно законодательству установлен период в размере трех лет, в течение которых стороны договора купли-продажи вправе рассчитывать на расторжение подписанного договора (п. 1 ст. 196 ГК РФ).

Аванс, если такой был прописан по договору и уплачен стороной на деле,  не подлежит возвращению продавцу, как уже исполненное обязательство, если иное не предусмотрено условиями ДКП.

Если стороны заведомо занизили реальную рыночную стоимость недвижимости с целью уплатить меньший налог, то покупатель вправе рассчитывать на возврат суммы прописанный в точности как в бланке договора.

В главе 29-й Гражданского кодекса РФ содержатся основополагающие нормы, которыми стоит руководствоваться при необходимости расторгнуть договор купли-продажи.

Законодательно предусмотрены два варианта расторжения договора купли-продажи недвижимости после перехода прав на нее новому владельцу:

  1. Предпочтительным и упрощенным является способ расторжения, когда это решение достигнуто по обоюдному соглашению сторон (п.1 ст. 450 ГК РФ).
  2. Встречаются случаи, когда согласия другой стороны (других сторон) не удалось добиться. Тогда разрешить ситуацию получится лишь по обращению в суд (п.1 ст. 450 ГК РФ).

В п. 2 ст. 450 ГК РФ также обозначено, что за основание для расторжения договора купли-продажи в судебном порядке принимается факт существенного нарушения условия, обозначенного в договоре, одной из сторон.

Оформление расторжения при наличии обоюдного согласия

Когда стороны сошлись во мнении и готовы расторгнуть ДКП недвижимости, одним из используемых способов признается составление еще одного договора купли-продажи. По новому договору право недвижимое имущество возвращается первоначальному владельцу, который на этот раз выступает в роли покупателя. Впоследствии права по сделке нужно вновь зарегистрировать.

Если составляется соглашение на расторжение договора купли-продажи, то оно подписывается обеими сторонами. О расторжении должна быть сделана отметка в Росреестре.

Расторжение ДКП жилплощади через суд

При отсутствии согласия, стороне, изъявившей желание прекратить действие ДКП по сделке с недвижимостью, требуется в письменной форме обратиться за получением такового ко второй стороне-участнику.

По истечении 30-ти дней со дня отправки уведомления, не зависимо от того будет ли получен отказ, или запрос будет оставлен без внимания, возникает право на обращение в суд.

Побуждение к аннулированию договора

В юридической практике встречаются случаи, когда расторжение происходит по инициативе покупателя жилья.

Имеется ряд поводов, благодаря которым покупатель вправе рассчитывать на положительное решение по своему вопросу:

  • проданное жилье не соответствует основным параметрам и характеристикам, зафиксированным в договоре (техническое состояние, площадь, количество комнат и хозяйственных построек не соответствует документам);
  • неожиданно возникшие обременения:
  • задолженности по уплате платежей по коммунальным услугам;
  • появление лица, неосведомленного о продаже и имеющего законные права жить и пользоваться имуществом и претендующего на реализацию своих законных прав.
  • не произошла фактическая передача недвижимости продавцом покупателю, либо была осуществлена, но не в полной мере, или в случае существенного несоблюдения сроков передачи.

Если покупателю доступна отмена сделки, то возникает встречный вопрос, может ли продавец расторгнуть ДКП?

Весомое основание продавца к стремлению аннулировать продажу возникает, когда покупатель нарушает обязательства по документу, касающихся сроков и суммы, подлежащей выплате. Альтернативно судом без подписания соглашения устанавливается судом мера, обязывающая покупателя выплатить причитающуюся продавцу сумму с учетом неустойки, если такая предусмотрена по договору (ст. 395 ГК РФ).

Совершение платежа требуется подтвердить: распиской, квитанцией, выпиской из банка и др.

Иные обстоятельства для аннулирования

Помимо указанных обстоятельств, за основания достаточные для аннулирования ДКП недвижимости бывают:
1 Сделка, осуществленная сторонами, признается недействительной, если совершена при наличии следующих факторов:

  •  сторона-участник операции по сделке с квартирой (домом) недееспособный гражданин;
  •  подписание договора было получено насильно, посредством угрозы благополучию и здоровью непосредственно участнику сделки или членам его семьи;
  •  сторону сделки заведомо ввели в заблуждение, обманули, что принудить к заключению договора.

2 При координальном изменении обстоятельств, знание которых существенно повлияет на решение по заключению сделки сторонами на подписанных условиях. К примерам таких ситуаций относят:

  • внесения изменения в законодательную базу;
  •  существенное изменение стоимости объекта сделки, например, при возникновении финансового кризиса.

3 Сделка заключалась с явным нарушением действующего законодательства.  

4 Договором ущемляются права несовершеннолетних.

 

5 Сделка совершена вопреки общепринятым и государственным нормам и неприемлема государством и обществом.

 

6При составлении документов допущена грубая ошибка, которая выявлена уже после подписания договора.

Чтобы сделка попала под данную категорию, нужно одновременное соответствие четырем условиям:

  • Появиться неожиданно;
  • Представлять собой непреодолимое обстоятельство;
  • Быть угрозой к возникновению ущерба сторон-участников;
  • Касаться каждого участника.

Не редки случаи, когда судья вынес вердикт: договор подлежит расторжению, но имущество остается во владении приобретателя по ДКП. Так как аннулировать продажу и при этом вернуть права на недвижимость? Чтобы это осуществить, в иске нужно обязательно указать требование не только о расторжении, но и возврате, а также о компенсации ущерба.

Заключение

 

Стоит учитывать тот факт, что в большинстве случаев решить вопрос полюбовно не всегда удается, а многочисленные судебные тяжбы – утомительный и затратный процесс, поэтому перед подписанием ДКП необходимо тщательным образом исследовать все нюансы:

  •  учесть в договоре право и порядок проведения процесса расторжения;
  • прописать в ДКП важные условия, касающиеся оплаты, сроков, и способа фактического приема-передачи недвижимости.

Право расторгнуть договор – это явное преимущество. Ведь если не все обстоятельства учтены или впоследствии изменились некоторые из них, в результате чего заключение сделки становится не выгодным для одной или нескольких сторон — расторжение договора актуально.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/

Можно ли аннулировать сделку купли продажи дома?

Расторжение договора купли продажи дома

Расторжение договора – это прекращение его действия, то есть возвращение денег покупателю, а товара – продавцу и завершение торговых отношений между ними.

Заключение договоров, касающихся недвижимости, осложнено обязательной госрегистрацией перехода права собственности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

После проведения сделки могут быть недовольны обе стороны: продавец – неполным или несвоевременным получением денег, покупатель – долгами за коммунальные услуги или наличием зарегистрированных на объекте граждан и т.п.

Возможность расторжения договора купли-продажи квартиры гарантирует глава 29 ГК РФ «Изменение и расторжение договора».

  • Причины, достаточные для расторжения (ст. 450);
  • Расторжение, связанное изменением обстоятельств (ст. 451);
  • Порядок проведения расторжения (ст. 452);
  • Последствия расторжения сделок (ст. 453).

Правовой основой для любых сделок с недвижимостью (в том числе купли продажи и ее расторжения) является ФЗ № 122.

Согласно федеральному закону, все сделки в этой сфере обязательно подлежат регистрации. Она обязательна при покупке объекта и при расторжении договора.

Закон предусматривает срок исковой давности для расторжения договора купли-продажи объектов недвижимости. Оспорить правомерность сделки возможно в течение трех лет после регистрации.

Согласно закону, должны быть зарегистрированы:

  1. Сделки, объектом которых выступают жилые помещения (считаются действительными с момента регистрации);
  2. Переход права владения на любой объект недвижимости.

Жилая недвижимость проходит «двойной» процесс регистрации — сделки и перемены собственника.

Как расторгнуть договор до регистрации?

До окончания процесса регистрации сделки с недвижимостью считаются незавершенными. На этом этапе отмена покупки/продажи происходит проще всего.

При сделке с квартирой или домом покупатель и продавец, отказывающиеся от своих обязательств, должны успеть подать в ЕГРП соглашение о расторжении до окончания регистрации сделки и смены собственника (на практике два указанных этапа регистрируются, чаще всего, одновременно).

Если для заключения сделки стороны обращались к нотариусу или в агентство недвижимости, туда же обратиться стоит и при расторжении.

Если договор купли продажи квартиры находится на регистрации, но еще не зарегистрирован, обе стороны сделки совместно подают в Росреестр заявление о прекращении регистрации договора.

Несогласие одной стороны на расторжение — повод для обращения второй стороны в суд. Это возможно только после получения письменного отказа в намерении расторгнуть договор.

Предлагаем вам скачать образец заявления физического лица о прекращении, возобновлении государственной регистрации: Скачать бланк.

Расторжение договора купли продажи после регистрации (по соглашению и без)

Отменить договор после регистрации и передачи продавцу денег, а покупателю объекта, можно:

  1. По желанию одной из сторон;
  2. По соглашению всех участников.

Если сторонам удалось достичь соглашения, оптимальным вариантом является заключение «обратного» договора, когда покупатель выступит продавцом, а продавец – покупателем. В результате произойдет повторный обмен недвижимость/деньги и еще одна, возвращающая все на свои места, регистрация.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости подписывается сторонами при достижении взаимного согласия.

Предлагаем вам скачать образец соглашения о расторжении договора купли продажи квартиры: Скачать бланк.

На основании заявления сторон соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры подлежит регистрации. В едином государственном реестре прав делается запись о прекращении сделки.

Если сделка частично исполнена и государственная регистрация перехода права собственности оформлена, то соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры не будет основанием для возврата предмета сделки (квартиры).

При одностороннем желании отказаться от совершенной сделки необходимо постараться достигнуть со второй стороной досудебного соглашения, то есть отправить письменное предложение об отмене сделки.

После письменного отказа, а также если ответ не поступил в срок, определенный в предложении или в течение 30 дней, возникает право на составление иска.

Однако, для расторжения завершенного договора (имущество передано, деньги получены, право собственности зарегистрировано) одного желания стороны (или сторон) мало. Для «отмены» договора в судебном порядке должны быть серьезные причины:

  • Нарушение важных (существенных) пунктов договора;
  • Другие случаи (определяется судом отдельно для каждого прецедента).

Существенными условиями, нарушение которых ведет к расторжению или признанию документа недействительным, чаще всего выступают:

  1. Отсутствие или неполный размер оплаты;
  2. Обременение в виде прописанных в квартире граждан;
  3. Подписание документов недееспособным человеком;
  4. Принуждение к подписанию документов.

Отсутствие оплаты

Согласно действующего законодательства, покупатель обязан оплатить приобретаемый товар. Оплата недвижимого имущества подтверждается документом, который удостоверяет передачу денег. В качестве подтверждения оплаты могут быть предоставлены:

  • Расписка;
  • Банковская выписка;
  • Квитанция о внесении денег в кассу (от юридического лица) и т.д.

При отказе покупателя оплатить приобретаемый объект, продавец вправе требовать расторжения сделки. Имущество в этом случае остается у продавца. В случае, если имущество было передано, а оплата не поступила, судом может быть принято решение:

  • Расторгнуть сделку и вернуть имущество продавцу;
  • Признать сделку законной и обязать покупателя оплатить предусмотренную договором сумму, а также выплатить в пользу продавца сумму неустойки.

Обременение в виде прописанных в квартире граждан

Ситуация, когда право пользования на приобретаемое жилье сохраняется за одним из прежних владельцев, встречаются в судебной практике довольно часто.

При переходе недвижимости к другому лицу все обременения остаются, то есть долги должен выплатить новый хозяин квартиры.

Например, гражданин, не являющийся собственником, но имеющий право на пользование помещением, попадает в тюрьму или уезжает на длительный срок. Владельцы в это время жилье продают.

А через некоторое время покупатель сталкивается с необходимостью делить жилье с абсолютно незнакомым, вернувшимся издалека, человеком.

Если с момента приобретения объекта не прошло трех лет, новый владелец вправе требовать расторжения договора и получения всей суммы, уплаченной продавцу.

Если вы хотите узнать, какая ипотечная ставка выгоднее, читайте статью тут.

Недействительные сделки

В судебной практике нередко встречаются случаи, когда одна из сторон требует расторжения исполненного договора на основании его незаконности.

При подтверждении судом противоправности подписания документа, такие договоры не расторгаются, а признаются недействительными.

Самые распространенные случаи в этой категории — сделки, совершенные недееспособными гражданами и договоры, заключенные под давлением насилия и угрозы и под влиянием заблуждения или обмана.

Источник: https://ag-apart.ru/mozhno-li-annulirovat-sdelku-kupli-prodazhi-doma/

Как расторгнуть договор купли-продажи дома?

Расторжение договора купли продажи дома

Приобретение недвижимого имущества у третьих лиц в обязательном порядке сопровождается заключением письменного договора купли-продажи, на основании которого в органах Росреестра будет производиться перерегистрация собственника.

Любой письменный договор купли-продажи – это соглашения между продавцом и покупателем относительно недвижимого объекта. Продавец обязуется передать его новому собственнику, а взамен получить оговоренную плату.

Природа договора ясна и понятна. Как и любой другой договор, сделку по купле-продаже недвижимости также можно расторгнуть.

Рассмотрим, каким образом это производится, и какие для этого нужны основания.

Как расторгнуть договор купли-продажи дома до и после регистрации?

Право собственности на приобретенную квартиру переходит к покупателю только после регистрации в органах Росреестра.

Заключение письменного соглашения – это только первый шаг к переходу права собственности.

После того, как соглашение подписано, необходимо подать двухстороннее заявление в Росреестр для регистрации перехода права собственности, основанием для которого и будет являться договор.

Процедура расторжения договора во многом будет зависеть от того, на какой сейчас стадии находится сделка.

Расторжение сделки до регистрации перехода права в Росреестре

Это наиболее простой способ расторжения договора, поскольку сделка как таковая без регистрации не завершена.

Стороны просто заключают двухстороннее письменное соглашение о расторжении сделки и не проводят никаких дальнейших процедур с регистрирующими органами.

Соглашение о расторжении должно заключаться в той же форме, что и сама сделка. Если стороны заключали договор в нотариальной форме, то и при расторжении нужно еще раз обратиться к нотариусу.

С момента расторжения стороны больше не имеют никаких взаимных прав и обязанностей – недвижимость остается у продавца, а деньги у покупателя.

Не будет иметь никакого правового значения, почему стороны взаимно решили расторгнуть сделку, если такое волеизъявление взаимно.

Расторгнуть договор даже на этом этапе в одностороннем порядке гораздо сложнее – для этого нужно обращаться в суд и доказывать, что одна из сторон допустила существенные нарушения при исполнении обязанностей.

Договор заключен, заявление о переходе права подано в Росреестр, но еще не зарегистрировано

В этом случае, стороны должны совместно подать заявление в Росреестр о прекращении регистрационных действий, а затем осуществить процедуру расторжения договора, что описана выше.

Переход права в Росреетре зарегистрирован и в ЕГРН собственником внесен покупатель

Это самый сложный вариант расторжения, который на практике встречается крайне редко.

Если запись о новом собственнике уже внесена в ЕГРН, то соглашение, которым сделка расторгнута, необходимо также подавать в органы Росреестра для аннулирования первоначальной сделки.

При этом на практике аннулирование сделки возможно только в период, когда первоначальная сделка ее признается действующей (не истек срок действия договора).

Если же срок истек, по соглашению сделку уже не расторгнуть.

В этом случае иногда применяется вариант с обратным договором – стороны просто меняются местами и покупатель продает обратно продавцу его же квартиру и получает назад оплаченные ему деньги.

В некоторых случаях вернуть все на круги своя возможно через признание сделки недействительной.

Если будет выяснено, что сделка была совершена с нарушением условий гражданского законодательства (например, одна из сторон оказалась недееспособным лицом, купля-продажа недвижимости была мнимой или притворной сделкой), то положения договора не могут быть применены и стороны обязаны вернуть обратно все полученное по сделке.

Росреестр внесет запись об аннулировании записи на основании судебного решения.

Если стороны расторгают договор по взаимному согласию, то их мотивы могут быть абсолютно любыми. Люди могли банально передумать, все еще раз взвесив и оценив – это их право.

Совсем иная ситуация, когда стороны требуют расторжения договора в одностороннем порядке. Этот процесс, как уже указывалось выше, должен быть осуществлен исключительно в судебном порядке.

Сторона, которая настаивает на расторжении сделки должна доказать, что вторая сторона, желающая сохранить соглашение в силе, существенно нарушает условия сделки.

Что понимается под «существенными нарушениями», смотрите ниже:

  • Продавец представил в отношении квартиры поддельные документы. Конечно, довольно сложно себе это представить на практике, но теоретически возможно;

Неверное указание площади, или вообще отсутствие у продавца каких бы то ни было прав на квартиру – вот вероятные нарушения.

Конечно, вся информация о приобретаемой недвижимости может быть проверена продавцом через заказ выписки из ЕГРН, а если этого сделано не было, то можно говорить о крайней неосмотрительности такого покупателя.

  • Нарушение условий о передаче квартиры. Если деньги внесены и оговоренный час передачи жилплощади по акту настал, но ключи покупателю так и не переданы, это нарушение условий договора;

Если продавец по непонятным причинам уклоняется от передачи объекта сделки покупателю, то последний имеет полное право обратиться в суд и потребовать расторжения договора.

  • Обратная ситуация – продавец не может дождаться внесения оплаты за квартиру. Недвижимость может быть уже передана (хотя это тоже очень неосмотрительно, передавать недвижимость до получения оплаты), но денег за нее продавец так и не увидел. Тогда уже он может написать исковое заявление в суд и потребовать расторгнуть такую сделку.

Исковое заявление в любом случае должно быть грамотно составлено.

Если есть сомнения относительно правильности подготовки подобного документа, то лучше обратиться к профессиональному юристу.

Есть в ст.453 ГК РФ один весьма интересный момент. В ней сказано, что при расторжении договора ни одна сторона не может потребовать возврата того, что уже фактически исполнено, если иное не предусмотрено соглашением.

П.4 ст.453 ГК РФ сформулирован именно таким образом:

«Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон».

Иными словами, может сложиться ситуация, при которой покупатель может внести оговоренный соглашением авансовый платеж, но покупатель квартиру ему не отдаст. Покупатель потребует через суд расторжения договора, которое суд удовлетворит.

При этом продавец откажется возвращать ему деньги, сославшись на вышеуказанную норму, и будет формально прав.

Справедлива и обратная ситуация. Покупатель получил квартиру после внесения авансового платежа, зарегистрировал право собственности и начал благополучно жить на новой жилплощади. Однако окончательный расчет с продавцом он так и не произвел. Если продавец в судебном порядке добьется расторжения договора, он рискует не получить назад своей квартиры.

Парадоксально, но факт.

Чтобы избежать такой неприятной ситуации, необходимо в тексте договора обязательно указывать, что в случае расторжения договора стороны должны вернуть друг другу все полученное в связи с исполнением взаимных обязательств.

Чтобы избежать подобных рисков, при заключении договора рекомендуется обращаться за консультацией к профессиональному юристу.

Лучше выявить все опасные моменты сделки до ее совершения, нежели потом пытаться отстоять свои права в судебных тяжбах.

Человек, не обладающий юридическим образованием, вполне может составить качественный текст договора, но вот «подсветить» такие тонкие моменты может только опытный правовед.

Источник: http://UrOpora.ru/dokumenty/dogovora/dogovora-kupli-prodazhi/kak-rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi-doma.html

Granit-original
Добавить комментарий