План застройки спб на карте

Еще больше жилья: генплан раскрыл карты застройщиков — Недвижимость в Санкт-Петербурге на Living.ru

План застройки спб на карте
В Петербурге прошли общественные слушания по поправкам в Генплан города. Их участники подали десятки предложений, многие из которых нацелены на запуск проектов жилищного строительства на месте промзон и коммерческих зданий. LIVING изучил предложенные поправки и узнал, где могут появиться новые жилые кварталы.

Как оказалось, планируется «уплотнить» Шушары и Парголово, застройка ожидает и другие микрорайоны Петербурга.

Очередная кампания по внесению поправок в Генплан проходит в этом году. Основной документ градостроительного планирования был принят в Петербурге в 2005 году, и его приходится периодически актуализировать.

Этим пользуются, в частности, застройщики, чтобы запустить свои проекты, изменив функциональное назначение земель.

Не секрет, что с целью дальнейшей застройки часто приобретаются земли сельскохозяйственного, промышленного или «дачного» назначения. Чтобы начать строительство, назначение необходимо сменить. Это можно сделать, подав поправку в Генплан.

Север

Несколько юрлиц намерены застроить окрестности поселка Парголово. Они хотят сменить статус земель, расположенных между северной границей поселка и КАД. Речь идет о территории общей площадью 138 га. Сейчас она предназначена для индивидуальной жилой застройки представляет собой чистые поля. Заявители просят для нее статус, разрешающий малоэтажную застройку многоквартирными домами.

окрестности поселка Парголово у КАД. Источник: yandex.ru/maps

То же самое хочет проделать еще один заявитель с участком площадью 23 га западнее пересечения улиц Красноярской и Первого Мая.

Еще 39 га в районе пересечения Дороги в Каменку и Выборгского шоссе владелец участка просит перевести из зоны спортивных сооружений в зону общественно-деловой застройки. Это так называемая зона Д, которая разрешает включение объектов жилой застройки, чем активно пользуются девелоперы.

Вышеперечисленные землевладельцы прячутся за именами различных ООО, но есть и те, кто называет себя открыто. Например, крупный застройщик ЦДС прямо заявил о своем интересе к нескольким участкам к югу от Парголово, на западе от пересечения Дороги в Каменку и Михайловской дороги. Строить собираются с размахом – компания подала заявку на перевод земли из малоэтажной застройки в многоэтажную.

Таким образом, Парголово может оказаться буквально в кольце новостроек. Но это не единственное место, интересующее застройщиков. Так, например, компания «БФА-Девелопмент» присмотрела участок площадью 12,7 га около «Лахта центра» — между Новой улицей и Лахтинским разливом. Существующий «дачный» статус она просит сменить на категорию малоэтажной многоквартирной застройки.

участок между Новой улицей и Лахтинским разливом. Источник: yandex.ru/maps

Компания «Петрохолод», известная своим мороженым, намерена перенести производство с Полюстровского пр., 87, на новую площадку. Освободившуюся территорию площадью 6 га просят перевести в земли общественно-деловой застройки.

Хочет переехать и овощебаза с проспекта Непокоренных, 63. Там, на площади 16 га хотят строить жилой комплекс комфорт-класса. Осталось получить соответствующий статус участка.

овощебаза на проспекте Непокоренных, 63. Источник: yandex.ru/maps

Популярный авторынок «Маршал» на Северном пр., 5, корп. 3, похоже, может превратиться в многоэтажный жилой дом. По крайней мере, владелец участка просит предоставить своей земле соответствующий статус. В обосновании своей заявки он написал «возможная диверсификация бизнеса».

авторынок «Маршал» на Северном пр., 5, корп. 3. Источник: yandex.ru/maps

Необычный проект подготовили владельцы участка на ул. Савушкина, 85. Они намерены реализовать комплекс экспериментальной застройки, сочетающей в себе функции рекреационной, спортивной и жилой застройки. Так говорится в заявке на получение категории ЗЖД (многоэтажная застройка) для участка площадью 1,6 га. Сейчас там промзона.

Такой же статус просит еще одна промзона на Чугунной, 2, площадью 18,6 га. Это бывший Петербургский трамвайно-механический завод.

Дворец спортивных игр «Зенит» на Бутлерова, 9 А, просит для своего участка площадью 6,8 га категорию Д. Спортивная организация объясняет это тем, что ей не хватает денег на ремонт дворца.

Дворец спортивных игр «Зенит» на Бутлерова, 9 А. Источник: yandex.ru/maps

В Сестрорецке, к югу от построенных ЖК «Лесная дача», «Рай в Шалаше» и «Еловый дом» землевладелец хочет построить еще один жилой комплекс — «Горский квартал». Но статус земли (индивидуальное жилье) пока не позволяет.

участок под застройку в Сестрорецке. Источник: yandex.ru/maps

Центр, восток и запад

Чем ближе к центру, тем интереснее кажутся владельцам участков общественно-деловые проекты, которые, как было сказано, могут включать в себя жилье. Соответствующие зоны запрашивает «Обуховский завод» на участках по адресам Малый пр. П.С., 4, и ул. Красного курсанта, 19. Там располагалось предприятие «Навигатор», которое уже переехало.

Малый пр. П.С., 4, и ул. Красного курсанта, 19. Источник: yandex.ru/maps

Завод «Севкабель» собирается создать на Кожевенной линии, 40, 36 и 39, общественно-деловое пространство. По факту, он уже начал его создавать, но если его заявку одобрят, то процесс получит законное основание.

Мукомольный комбинат «Невская мельница» на пр. Обуховской обороны, 7 лит. И, больше не хочет молоть муку, а хочет строить деловой квартал с включением креативных, выставочных пространств и торговой функции.

Санкт-Петербургский речной яхт-клуб профсоюзов, расположенный, на Петровской косе, 9, намерен строить «объекты яхтенного порта». Но никто не помешает разбавить их элитным жилым комплексом, если заявку яхт-клуба удовлетворят.

Петровская коса, 9. Источник: yandex.ru/maps

Жилую функцию просят для своего участка владельцы промзоны между улицей Калинина и рекой Екатерингофкой, в двух шагах от парка Екатерингоф.

На противоположном конце города – в районе Якорной, Магнитогорской и Партизанской улиц также активизировались собственники промышленных участков. Они просят для них категории Д и ЗЖД.

Например, некто Софья Грибина завила о планах строительства дома с встроенным детским садом и медцентром на Якорной, 9а лит. Б. Ее соседи тоже хотят «развивать свои участки», пишет она в своей заявке.

Заявки от соседей также поданы.

ул., Якорной, 9а лит. Б. Источник: yandex.ru/maps

Юг

В южных районах города ажиотаж среди застройщиков наиболее велик. Под многоэтажку запрашиваются огромные пустые поля. Так, в двух шагах от Константиновского дворца в Стрельне, между Красносельским и Волхонским шоссе, просят 42,7 га под многоэтажную и 91,5 га под малоэтажную застройку.

участок между Красносельским и Волхонским шоссе. Источник: yandex.ru/maps

Малоэтажный район Славянка может превратиться в тихий островок посреди многоэтажного каменного леса. Под многоэтажку запрашивается 43 га на южной границе района и 125 га – на северной.

Правда, для 110 га к юго-западу от Славянки (Центральная ул.) просят все-таки малоэтажный статус. Еще южнее, в районе строящейся развязки трассы М-11, запросы по этажности вновь высоки.

Там речь идет о 140 га.

Малоэтажный район Славянка. Источник: Сергей Гупанов/.com/all_slavyanka

Вдоль Витебского пр. южнее Шушарской дороги собираются строить Ольгинский детский семейный приют трудолюбия и спортивно развивающий центр «Эко клуб». Но для участка площадью 35 га просят общественно-деловую зону с изменением высотного регламента до 40 м. Вероятно, при таких параметрах поместится и что-то еще.

Рядом такая же зона запрашивается для участков общей площадью 62,9 га. Заявители обещают построить спортивные комплексы, культурно-развлекательный центр, гостиничные и общественно-деловые объекты.

город-спутник Южный. Источник: yandex.ru/maps

Наконец, город-спутник Южный прислал заявку на более чем 100 Га, для которых запрашиваются зоны разноэтажной застройки.

Несколько своих производств и складов стройматериалов хочет отдать под застройку компания ЛСР. Это участки на Октябрьской наб., 102 лит. Т, пр. Маршала Казакова, 21 корп.2 и Тепловозной ул., 32а.

ул.,Тепловозная 32а, пр. Маршала Казакова, 21 корп.2 и Октябрьская наб., 102 лит. Т. Источник: yandex.ru/maps

Еще один производитель мороженого, компания «Талосто» также выводит производство. Но для освободившегося участка на ул. Кузнецовской, 54, 52 и пр. Юрия Гагарина, 2, просит зону деловой застройки. Такое же пожелание у владельца соседнего участка около СКК.

ул. Кузнецовская, 54, 52 и пр. Юрия Гагарина, 2. Источник: living.ru

Жилой дом хотят строить на месте складского здания на Сызранской, 23а. Жилой комплекс с детским садом – на территории бывшего вино-коньячного завода на Новоселов, 49.

Октябрьский электроремонтный завод на Седова, 45, провел реконструкцию, в результате которой освободился 31 гектар. Там запланировано строительство жилья и общественно-деловых объектов.

ул. Седова, 45. Источник: yandex.ru/maps

Деловая зона запрашивается для территории железнодорожной станции Витебский-Товарный (Лиговский пр.,24, 30 Га). Там уже реализуется проект редевелопмента и ведутся строительно-монтажные работы, указывает заявитель.

Наконец, зону многоэтажной застройки запрашивает Асфальтобетонный завод №1 на Октябрьской наб., 102. «Может возникнуть целесообразность в комплексном редевелопменте данной территории», объясняет заявитель. Речь идет о 23,8 га.

Октябрьская наб., 102. Источник: yandex.ru/maps

Что дальше?

Сейчас поступившие заявки рассматривает межведомственная комиссия. Итоги ее работы разошлют на согласования в комитеты Смольного. Затем поправки в Генплан будет принимать Законодательное собрание. Все эти процедуры могут затянуться до конца года.

Как показывает практика прежних корректировок Генплана, не все поступившие заявки будут удовлетворены. По словам тех, кто ранее принимал участие в этой работе, наибольшие шансы у тех, кто предварительно «проработал» свои проекты с чиновниками и депутатами. Как правило, это крупные строительные и промышленные компании.

Источник: https://living.ru/spb/expert/research/ese-bolse-zila-genplan-raskryl-karty-zastrojsikov/

В петербурге готовят дорожно-строительную революцию :: с.-петербург :: рбк

План застройки спб на карте

«Получается, что Генплан перестает отражать и прояснять реальность, а наоборот, все запутывает»

«Получается, что Генплан перестает отражать и прояснять реальность, а наоборот, все запутывает.

Он не станет инструментом управления развитием территорий, потому что по нему невозможно будет что-либо посчитать, — считает Александр Карпов.

 — Вместо документа стратегического планирования, мы получим просто карту землепользования, правила которого будут содержаться в новых Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ)».

Жилье под инфраструктуру

Реальное насыщение функциональных зон Генплан не показывает — оно будет определяться регламентами, которые еще предстоит определить в ПЗЗ.

«Конкретные планы по размещению объектов регионального значения будут играть в новом Генплане гораздо большую роль, чем зонирование, — утверждает директор ЭКОМа.

 — Это уже видно по тому, как комиссия принимает или отклоняет предложения в зависимости от того, как они соответствуют схеме развития транспортной системы — объектов транспорта и улично-дорожной сети.

Раньше было наоборот — сначала утверждали жилищные и деловые проекты, а потом к ним мучительно пристраивали инфраструктуру. Это порождало большие перекосы. Мы много лет убеждали комитет по градостроительству и архитектуре делать наоборот и вот, похоже, чиновники согласились. Это большой плюс».

По словам Карпова, градостроительные эксперты давно предлагали изменить концепцию Генплана — чтобы он был гибким по зонированию и жестким по инфраструктурному каркасу.

С этой точки зрения объединение функциональных зон возможно сделано и правильно, потому что оно радикально повышает его гибкость, признает Александр Карпов.

«Похоже, что в новом Генплане приоритетным будет развитие инфраструктуры, а развитие застройки конкретных территорий (и изменение зон под них) будет одобряться в зависимости от того, будет ли сначала построена инфраструктура. Пока нет инфраструктуры — не будет и застройки», — сформулировал эксперт новый подход.

«Пока нет инфраструктуры — не будет и застройки»

Правда, фиксации такого подхода в петербургском законодательстве мешает, по его словам, отсутствие юридического, институционального механизма — федеральное законодательство напрямую не предусматривает возможность обусловить строительное развитие территорий наличием адекватной инфраструктуры. Тем не менее, в частных случаях такой подход уже применяется — если застройщик не дает гарантии создания инфраструктуры, его заявка не удовлетворяется, утверждает Александр Карпов.

Дефекты ручного режима

При этом возникают особые риски, как, впрочем, и у всякого ручного режима. Чтобы избежать конфликта с федеральным законодательством, приходится изобретать лазейки, обходные пути.

А это чревато судебными исками как со стороны надзирающих органов, так и застройщиков. И победа города в таких спорах не гарантирована, говорит Карпов.

Другой риск связан с тем, что поскольку этот механизм применяется в частных случаях, непонятно, применяется ли он одинаково для всех.

«Собственник земли, отнесенной к рекреационной зоне, не обязан устраивать на ней парк, но и построить там тоже ничего не может»

Также страдает рисками процедура передачи городу объектов социальной инфраструктуры, особенно под сады и парки. В соответствии с Земельным Кодексом власти могут изымать для госнужд земельные участки только под дороги и трубопроводы.

Землю под соцобъектами, как и их самих, передавать от бизнеса государству довольно сложно в силу ограничений закона о госзакупках. А по зеленым насаждениям и кладбищам это невозможно вовсе.

В результате частный собственник земли, отнесенной к рекреационной зоне, не обязан устраивать на ней парк или сквер, даже если это нужно местным жителям, но и построить там тоже ничего не может.

Серый пояс консервируется

По серому поясу Александр Карпов пока не видит принципиальных решений в сторону какой-либо концепции редевелопмента. Судя по принимаемым и отклоняемым комиссией поправкам, чиновники склонны сохранять статус-кво.

Во многих случаях комиссия сохраняет промышленную зону П, которую сейчас очистили от деловой составляющей.

По этой причине, даже если в промзоне построен какой-нибудь торговый центр, который обслуживает стройку, как например, в Колпино, нет гарантии, что его земельный участок будет переведен в зону Д, говорит эксперт.

«Серому поясу особого внимания сейчас не уделяют»

Применяемый и здесь метод «застройка под инфраструктуру» приводит к поголовному отклонению комиссией заявок на жилую и деловую функцию, поскольку владельцы мелких, по преимуществу, участков серого пояса не могут гарантированно обеспечить предварительное создание инфраструктуры. «Судя по первому впечатлению, серому поясу особого внимания сейчас не уделяют», — считает Карпов.

Развитие пошло на юг

Зато создается ощущение, что наибольшее внимание уделяется южной планировочной зоне. «Похоже, что основные события будут происходить именно там, — полагает он.

 — Город-спутник «Южный» расширяется на юг и поднимается по высоте.

Развивается территория будущего кластера СПбГУ между Павловском и Колпино и территория «Экспофорума», запланировано её транспортное обеспечение (дороги, ЛРТ, метро и др.).

Заявки инвесторов о переводе земель под жилищные проекты, как правило, отвергаются, так что Смольный, похоже, склонился к мнению некоторых экспертов и чиновников, что жилье в массовом масштабе в Петербурге больше строить не нужно.

В то же время ряд крупных жилищных проектов продолжают реализовываться, например, в районе Черной речки, на проспекте Маршала Блюхера, проектируются ЖК на Шафировском проспекте, на продолжении проспекта Ветеранов и др.

Все они столкнутся с серьезными инфраструктурными проблемами, особенно транспортными, поскольку достаточного количества земли под инфраструктуру там нет, отмечает эксперт.

Генплан будет менее конфликтным

«Многие проблемы, которые в действующем Генплане не решались вопреки настойчивым требованиям общественности, в новом Генплане решаются, — утверждает Александр Карпов.

 — В частности, благодаря жесткой позиции комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) из нынешних планов убрали большое количество дорог, которые планировались по территориям объектов культурного наследия. Также удовлетворены многие требования жителей, хотя и не все. Количество «горячих точек» снизилось примерно наполовину.

Все это делает Генплан менее конфликтным и более «зеленым». Приоритеты явно сменились от жилья в пользу инфраструктуры, даже авиационной — аэродромы Бычье поле, Горская и даже в малоперспективном Горелово обретают свою функциональную зону».

«Число «горячих точек» снизилось наполовину. Все это делает Генплан менее конфликтным и более «зеленым»

На нынешнем, первом, этапе комиссия рассматривает заявки инвесторов. Пока нет даже окончательной концепции Генплана — ею занимается КГА вместе с СПб ГКУ «НИПЦ Генплана Санкт-Петербурга».

Проект Генплана должен появиться в марте, в апреле его утвердит правительство Петербурга, в мае по районам начнутся публичные слушания проекта, в ходе которых тоже будут подаваться заявки (в том числе отвергнутые комиссией) — они будут рассматриваться осенью во время принятия в ЗакСе закона о Генплане.

Параллельно сейчас начался сбор заявок в ПЗЗ, он завершится в середине марта. Однако это пока только корректировка старых правил, новые территориальные зоны и градостроительные регламенты появятся только через год.

Владимир Грязневич

Источник: https://www.rbc.ru/spb_sz/28/02/2020/5e58bd179a79471db7a3f6f4

Granit-original
Добавить комментарий