Оценка квартиры доходным подходом

Содержание
  1. Оценка квартиры доходным подходом
  2. Основные методы оценки недвижимости и особенности каждого из них
  3. Методы сравнительного подхода в оценке недвижимости
  4. Метод прямого сравнительного анализа продаж
  5. Метод валового рентного мультипликатора
  6. Оценка недвижимости методом капитализации
  7. Методы в рамках затратного подхода в оценке недвижимости
  8. Метод сравнительной единицы
  9. Метод разбивки по компонентам
  10. Метод количественного обследования
  11. Методы доходного подхода в оценке недвижимости
  12. Метод дисконтирования денежного потока
  13. Метод капитализации дохода
  14. Стоимость оценки квартиры для банка (для ипотеки, для закладной, для страховки) в нашей компании:
  15. Ждем вашего звонка с 8.00 до 20.00 каждый день – без перерывов и выходных!
  16. Оценка стоимости недвижимости доходным подходом. Доходный подход — это способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования
  17. Оценка стоимости недвижимости на примерах
  18. Связь между затратами на создание объекта и его рыночной стоимостью (затратный подход)
  19. Доходы от эксплуатации и рыночная стоимость (доходный подход)
  20. Цены открытого рынка (сравнительный подход)
  21. Итоговая стоимость

Оценка квартиры доходным подходом

Оценка квартиры доходным подходом

При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации (сдачи в аренду) и дохода от продажи.

Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют методы капитализации и дисконтирования.

Метод дисконтирования применяется для приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости доходоприносящего Объекта оценки.

Метод дисконтирования денежных потоков исходит из того, что потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость сумму большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этой недвижимости, а собственник не продаст недвижимость по цене меньшей, чем текущая стоимость будущих доходов от этой недвижимости.

В результате, продавец и покупатель приходят к согласию о рыночной цене, соответствующей текущей стоимости суммы будущих доходов.

Метод прямой капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости Объекта оценки. Метод капитализации прибыли исходит из того, что стоимость собственности (Объекта оценки) равна текущей стоимости будущих денежных доходов, которые принесет эта собственность, и выражается формулой 4:

Метод капитализации в наибольшей степени используется при оценке недвижимости, которая в течение длительного периода приносит примерно одинаковые величины прибыли или темпы роста прибыли постоянны. Метод чаще применяется при оценке объектов недвижимости, чем при оценке бизнеса и не требует долгосрочных прогнозов.

Для оценки стоимости квартиры методом прямой капитализации необходимо определить по рыночным данным коэффициент капитализации, который отражает взаимосвязь между годовым доходом и стоимостью квартиры.

Используя метод сравнительного анализа продаж подобных объектов, при известной заявленной цене продажи и расчётном потенциальном валовом доходе определяется расчётная ставка капитализации (коэффициент капитализации).

Используемая информация по аналогам сформирована в табл. 10. Для сравнения отобраны 3-комнатные квартиры схожей площади в панельных домах.

Таблица 10

Элементы сравнения Объект оценки Объекты сравнения (аналоги)
Местоположение, адрес Бирюлевская, д.1, корп. 3 115404, г. Москва, ул. Липецкая, д.36/20 115404, г. Москва, ул. Ягодная, д.8 115404г. Москва, ул. Загорьевская, д.21 115404, г. Москва, ул. Загорьевская, д.23
Заявленная цена 54 000 55 000 50 000 50 000
Общая площадь, м2 59.3 57.8 55.2
Условия рынка (время) аналогичные аналогичные аналогичные аналогичные
Расстояние до станции московского метрополитена, мин
Коммунальные услуги в стоимости аренды нет нет нет нет
Тип дома Панельный Панельный Панельный Панельный Панельный
Пол Ламинат Паркет н/д Ламинат н/д
Санузел Раздельный Раздельный Раздельный Раздельный Раздельный
Наличие:
— мебели Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется
— кухни Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется
— телефона, Имеется Имеется н/д н/д Имеется
— Интернет Имеется Имеется Имеется Имеется нет
— домофона Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется
— металлическая дверь Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется
Балкон и лоджия имеется Балкона нет Лоджия Балкона нет Лоджия Балкона нет Лоджия Балкон Лоджии нет
Состояние квартиры После евроремонта После косметического ремонта После евроремонта Хорошее состояние
Потенциальный валовый доход 608 597 679 140 581 767 561 450
Коэффициент капитализации 0,051 0,055 0,049 0,047

Потенциальный валовой доход рассчитывается по рыночной арендной ставке, наиболее характерной для типичного аналога. Коэффициент капитализации определяется по каждому аналогу путем деления потенциального валового дохода на предлагаемую (заявленную) цену продажи.

При небольшом диапазоне отклонения коэффициента капитализации рассчитывается среднеарифметический коэффициент капитализации, далее используемый в формуле

При значимом различии рассчитанных коэффициентов капитализации по отдельным аналогам проводится анализ с целью выявления причин этих отклонений (некорректный отбор аналогов, отсутствие дополнительной информации по подобным объектам и др.).

Потенциальный валовой доход рассчитывается на основе скорректированной арендной платы. Для ее расчета необходима корректировка рыночной арендной платы типичного аналога.

Осуществляется данная корректировка так же, как и в сравнительном подходе, а в качестве элементов сравнения используются:

— расстояние до центра муниципального образования;

— физические характеристики;

— наличие мебели, кухонного гарнитура, телефона, металлической двери;

— состояние квартиры (необходимость проведения ремонтных работ).

Расчет скорректированной рыночной платы приводится в табл. 11.

Применяемые корректировки отображены в табл. 12

Таблица 11

Элементы сравнения Объект оценки Объекты сравнения (аналоги)
Местоположение, адрес Бирюлевская, д.1, корп. 3 Элеваторная ул Липецкая ул Ереванская ул Лебедянская ул
Заявленная цена 42 000 35 000 34 000 50 000
Рыночная арендная плата, руб/м2 705,13 694,44 666,67
Доступность станции метрополитена, мин
Корректировка на доступность станции метрополитена -4% 0% 0% +1,5%
Скорректированная арендная плата 691,20 705,13 694,44 676,67
Общая площадь, м2 59.3 57,8 55,2
Корректировка на общую площадь 2% -3% 1% -4%
Скорректированная арендная плата 705,02 683,98 701,38 649,60
Коммунальные услуги в стоимости аренды нет нет нет нет
Тип дома Панельный Панельный Панельный Панельный Панельный
Корректировка на тип дома 0% 0% 0% 0%
Скорректированная арендная плата 715,13 755,38 692,43 633,65
Пол Ламинат Паркет н/д Ламинат н/д
Корректировка на тип пола -5% 0% 0% 0%
Скорректированная арендная плата 679,37 755,38 692,43 633,65
Санузел Раздельный Раздельный Раздельный Раздельный Раздельный
Корректировка на санузел 0% 0% 0% 0%
Скорректированная арендная плата 679,37 755,38 692,43 633,65
Наличие:
— мебели Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется
— кухни Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется
— телефона, Имеется Имеется н/д н/д Имеется
— Интернет Имеется Имеется Имеется Имеется н/д
— домофон Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется
— металлическая дверь Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется
Корректировка на укомплектованность 0% 0% 0% 0%
Скорректированная арендная плата 679,37 755,38 692,43 633,65
Балкон и лоджия Имеется Балкона нет Балкона нет Балкона нет Балкон
Лоджия Лоджия Лоджия Лоджии нет
Корректировка на балкон, лоджию 2% 2% 2% 5%
Скорректированная арендная плата 692,96 770,49 706,28 665,33
Состояние квартиры После косметического ремонта После евроремонта После косметического ремонта После евроремонта После косметического ремонта
Корректировка на состояние квартиры -3% 0% -3% 0%
Скорректированная арендная плата 672,17 770,49 685,09 665,33
Количество корректировок
Общая чистая коррекция -47,83 65,36 -9,35 -1,34
(то же, в процентах) -7% 9% -1% 0%
Общая валовая коррекция 57,60 7,05 0,00 16,67
(то же, в процентах) 8% 1% 0% 3%

Таблица 12 – Обоснование корректировок

Вид корректировки Описание характера корректировки Введенные корректировки
Корректировка на местоположение Корректировка складывается из престижности района, расстояния до ближайшей станции метро 0,5% за каждую минуту
Корректировка на общую площадь Корректировка вносится, если общая площадь объекта оценки отклоняется от площади аналога более чем на 1 м2 1% за каждый м2.
Корректировка на наличие балкона Наличие балкона и лоджии повышает стоимость объекта оценки 2% — наличие балкона 5% — наличие лоджии
Корректировка на пол Качественное покрытие пола увеличивает стоимость объекта оценки Паркет: -5% Линолеум: +2%
Корректировка на санузел Раздельный санузел более удобен, вследствие чего стоимость объекта оценки повышается Совмещенный: +2%
Корректировка на состояние и качество отделки Хорошее состояние и отделка квартиры позитивно сказываются на стоимости объекта оценки После косметического ремонта:0% После евроремонта: +3%

Наименьшую валовую коррекцию имеет аналог №3. У аналог №2 валовую коррекцию несколько больше, чем у аналога №3. Самая высокая валовая коррекция у аналога №1. Выберем весовые коэффициенты на основании сделанных выводов:

Для аналога №1 – 0,1, для № 2 – 0,3, №3 – 0,4; № 4 – 0,2 , следовательно:

Таким образом, стоимость 1 м2 объекта оценки составит:

672,17*0,1+770,49*0,3+685,09*0,4+665,33*0,2 = 705,466 руб./м2

В табл. 13 приведен расчет коэффициента капитализации. Поскольку цены продажи объектов сравнения указаны не были, то они были определены с помощью сайта www.irn.ru.

Таблица 13 —

Элементы сравнения Объекты сравнения
Цена продажи, руб. 8 100 000 8 500 000 7 150 000 7 500 000
Потенциальный валовой доход, руб. 466 217 573 243 476 823 440 716
Коэффициент капитализации 0,039 0,047 0,040 0,037
Среднеарифметический коэффициент капитализации (0,039+0,047+0,040+0,037)/4=0,041

Тогда стоимость объекта оценки доходным подходом составит:

СО.О.= 705,466 *59,3*12/0,041=12 244 136 руб.



Источник: https://infopedia.su/3x34f0.html

Основные методы оценки недвижимости и особенности каждого из них

Оценка квартиры доходным подходом

В данной статье подробно рассмотрены различные методы оценки недвижимости и особенности каждого из них, а также ситуации в которых они используются.

Все методы оценки объектов недвижимости сгруппированы в рамках трех подходов (затратного, доходного и сравнительного). 

Всего известно несколько десятков методов оценки недвижимости. Однако не все из них используются одинаково часто.  Выбор метода всегда зависит от конкретной ситуации: вида оцениваемого объекта недвижимости, цели оценки, от имеющейся в распоряжении оценщика информации и ряда других факторов.

В процессе определения стоимости объекта недвижимости, оценщик может использовать любой из методов оценки или сразу несколько их них.

Причем в каждом конкретном случае он самостоятельно определяет, какой метод (или методы)  выбрать. Но при этом в отчете об оценке он должен обосновать почему выбрал тот или иной подход к оценке объекта недвижимости и те или иные методы в рамках этого подхода.

Методы сравнительного подхода в оценке недвижимости

Самым распространенным и применяемым чаще всего, можно назвать сравнительный подход в оценке недвижимости. Именно он применяется, кстати, в оценке квартир для ипотеки.

С помощью него производится рыночная оценка недвижимости в процессе сравнения с аналогичными или похожими объектами выставленными на продажу или недавно проданными на местном рынке.

В рамках сравнительного подхода используется 3 основных метода:

метод прямого сравнительного анализа продаж;

метод валового рентного мультипликатора;

метод капитализации.

Метод прямого сравнительного анализа продаж

Этот метод оценки заключается в анализе фактических сделок купли-продажи сопоставимых объектов (объектов-аналогов).

В рамках метода сравнения продаж, оценщик производит анализ сделок с аналогичными объектами, учитывая сходства и различия межу ними и оцениваемым объектом. При этом к объектам-аналогам  применяются различные поправки и корректировки.

Метод дает достаточно большую точность на развитом рынке (при наличии большого количества сделок с аналогичными объектами).

Оценка в рамках этого метода производится следующим образом:

  • Выявляются недавние сделки по продаже сопоставимых объектов;
  • информация о сделках проверяется и подтверждается (продавцами, покупателями или другими участниками сделки);
  • вносятся корректировки (поправки) к ценам аналогов с учетом различий между ними и оцениваемым объектом;
  • производится согласование данных, полученных по каждому из аналогов (итоговая стоимость определяется как средневзвешенная скорректированных цен объектов-аналогов).

Метод валового рентного мультипликатора

Данный метод используется в основном для оценки объектов недвижимости, приносящих доход от аренды. Он является наиболее простым и удобным способом оценки приносящей доход недвижимости в нашей стране (при условии, что рынок подобных объектов “живой” и на нем регулярно происходят сделки).

Расчет в рамках данного метода производится в следующей последовательности:

  • определяется арендная ставка для оцениваемого объекта (годовая);
  • рассчитывается валовый рентный мультипликатор, оптимальный для данного рынка (отношение продажной цены к потенциальному валовому доходу);
  • годовая арендная ставка оцениваемого объекта умножается на валовый рентный мультипликатор. В итоге получаем искомую стоимость оцениваемого объекта.

Оценка недвижимости методом капитализации

Этот метод, как и предыдущий, используется для определения стоимости недвижимости, приносящей доход.

Применение этого способа отображает общую цену объекта, в которую входят специфические компоненты, в частности, стоимость здания, земельного участка и так далее.

Общая формула цены объекта (С)  показывает взаимосвязь чистых операционных доходов (ЧОД) и коэффициента капитализации (Ккап):

С = ЧОД / Ккап

ЧОД может использоваться как годовой, так и среднегодовой.

Последовательность расчетов в рамках метода капитализации:

  • Вычисление ожидаемой прибыли, которую может принести объект недвижимости;
  • определение значения коэффициента капитализации на основе ставки прибыли и нормы возврата денег;
  • определение цены объекта учитывая чистый операционный доход и коэффициент капитализации.

Методы в рамках затратного подхода в оценке недвижимости

Затратный подход к оценке недвижимости основан на определении затрат, необходимых для восстановления, замещения или создания аналогичного объекта недвижимости. Данный подход чаще всего применяется при оценке нежилых зданий, производственных площадей, редких и неликвидных объектов, а также для того, чтобы обосновать строительство новых зданий и сооружений.

Независимо от применяемых методов в рамках затратного подхода, алгоритм оценки почти всегда в целом одинаковый:

  • расчет стоимости участка на котором располагается объект (с учетом наиболее эффективного использования);
  • расчет стоимости замещения или восстановления самого объекта недвижимости (здания, сооружения и т.д.);
  • расчет износа;
  • расчет стоимости объекта с учетом износа;

В рамках затратного подхода используются следующие методы:

Метод сравнительной единицы

Этот метод предполагает поиск аналогичного объекта (объектов), выяснение компонентов его стоимости. Затем к найденному объекту применяются корректировки с целью приведения его в полное соответствие с оцениваемым объектам по всем характеристикам.

Метод разбивки по компонентам

Данный метод предполагает разбивку объекта по компонентам (например: фундамент, стены, перекрытия, крыша, отделка … и т.д.).  Стоимость каждого компонента определяется по отдельности, затем все компоненты складываются и получается итоговая стоимость.

Существует несколько вариантов этого метода: метод субподряда; разбивки по профилю работ;  метод выделения затрат.

Метод количественного обследования

Данный метод представляет собой составление полной детальной сметы на создание объекта. Причем при составлении сметы учитываются также накладные и прочие расходы.

Методы доходного подхода в оценке недвижимости

В рамках доходного подхода к оценке используется чаще всего два метода:  метод дисконтирования денежного потока и метод капитализации доходов (прямая капитализация).

Метод дисконтирования денежного потока

Данный метод предполагает прогнозирование величины чистого операционного дохода от объекта недвижимости за определенный период и вероятной цены продажи объекта в конце этого периода.

Оценка в рамках этого метода производится в следующей последовательности:

  • определить прогнозный период получения доходов;
  • сделать прогноз денежного потока по каждому году прогнозного периода;
  • произвести дисконтирование денежных потоков;
  • выбрать ставки дисконтирования как средней нормы прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости;
  • рассчитать выручку от продажи объекта недвижимости в конце периода владения и привести её к текущей стоимости через ставку дисконтирования;
  • сложить текущие стоимости потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).

Метод капитализации дохода

Данный метод целесообразно использовать для объектов, генерирующих стабильный доход на протяжении длительного периода времени.

Метод предполагает расчет текущей стоимости будущих доходов от объекта. При этом доход от использования объекта недвижимости и выручка от перепродажи капитализируется в текущую стоимость.

Стоимость в рамках этого метода рассчитывается по формуле: С = Д / к

Где: Д – чистый доход; к – коэффициент капитализации.

Таким образом, для того чтобы определить стоимость объекта по данному методу, нужно:

  • определить чистый доход от использования объекта;
  • определить чистый доход от продажи объекта;
  • рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному доходу.

Итак, в данной статье мы в краткой форме рассмотрели наиболее частые методы оценки объектов недвижимости, использующиеся в рамках затратного, доходного и сравнительного подходов.

Еще больше информации по данной теме, а также по другим вопросам оценки недвижимости можно найти на нашем сайте в разделе СТАТЬИ ОБ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

Стоимость оценки квартиры для банка (для ипотеки, для закладной, для страховки) в нашей компании:

Оценка квартиры-студии3000 рублей
Оценка однокомнатной квартиры3300 рублей
Оценка двухкомнатной квартиры3500 рублей
Оценка трехкомнатной квартиры3800 рублей
Оценка домаот 8000 рублей

Ждем вашего звонка с 8.00 до 20.00 каждый день – без перерывов и выходных!

Источник: https://otsenka-krasnodar.ru/metody-otsenki-nedvizhimosti/

Оценка стоимости недвижимости доходным подходом. Доходный подход — это способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования

Оценка квартиры доходным подходом

Доходный подход — это способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования.

Для определения стоимости недвижимости применим метод капитализации дохода.

1. Определение потенциального валового дохода.

В качестве потенциального валового дохода рассмотрим годовой объем арендных платежей, получаемых от сдачи в нем жилой недвижимости.

Определение рыночной ставки арендной платы основывается на анализе фактически сложившихся или запрашиваемых на рынке ставках арендной платы по квартирам, аналогичным оцениваемой.

Проанализируем рыночные данные по трем аналогам, которые максимально отвечают критериям сопоставимости (площадь, этажность, отделка, месторасположение и т.п.). Полученные данные целесообразно представить в табличном виде (табл. 14).

Таблица 14

Определение арендной платы по объектам — аналогам

Элементы сравнения Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3
Местоположение (район) Дзержинский Дзержинский Дзержинский
Адрес Землячки 58 Симонова 33 ул.8-ой воздушной армии 47
Материалы стен дома Панели Панели Панели
Этаж/этажность 7/9 6/9 4/9
Площадь общая, кв.м
Тип планировки Простая Простая Простая
Отделка и состояние квартиры Удовлетворительное Хорошее Хорошее
Телефон В наличии В наличии В наличии
Ставка арендной платы, руб./месяц 15 000 16 000 16 750
Источник информации http://www.avito.ru/volgograd/kvartiry/2-k_kvartira_54_m_79_aet._146992614 http://www.avito.ru/volgograd/kvartiry/2-k_kvartira_52_m_69_aet._145302920 http://www.avito.ru/volgograd/kvartiry/2-k_kvartira_52_m_49_aet._122167347
Контактный телефон 8 902 381 98 79 8 902 310 26 68 8 917 842 46 34

По критериям несоответствия объекта оценки и объектов-аналогов внесем корректировки по принципу «лучше/хуже».

Таблица 15

Внесение корректировок ставки арендной платы

Корректировки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3
1. Ставка арендной платы, руб.\кв.м.\мес. 277,77 295,75 309,61
2. Местоположение (коэффициент) хуже 5% Коэф 1,05 так же Коф. 1 так же Коф. 1
3. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб. 291,65 295,75 309,61
4. Материалы стен дома (коэффициент) Такой же 1 Такой же 1 Такой же 1
5. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб. 291,65 295,75 309,61
6. Этаж (коэффициент) такой же 1 лучше на 2% коф 0,98 лучше на 3% 0,97
7. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб. 291,65 289,8 300,3
8. Площадь (коэффициент) Так же коэф 1 Хуже на 5% коэф 1,05 Хуже на 5% кой 1,05
9. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб. 291,65 304,3 315,3
10. Планировка (коэффициент) Такой же 1 Такой же 1 Такой же 1
11. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб. 291,65 304,3 315,3
12. Отделка, состояние (коэффициент) Хуже на 10% коф 1,1 Такой же 1 Такой же 1
13. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб. 320,81 304,3 315,3
14. Телефон (интернет) (коэффициент) Такой же 1 Такой же 1 Такой же 1
15. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб. 320,81 304,3 315,3
Суммарная корректировка (15/01) 1,1549 1,0289 1,0185
Вес (от 1 до 3)
Средневзвешенная ставка арендной платы, руб./месяц 314,38

Пояснение корректировок:

Местоположение: Аналог 1 имеет окна с выходом на оживленную дорогу, в то время как оцениваемая квартира находится во дворе, поэтому применен коэффициент 1,05. По другим аналогам корректировка не требуется.

Материалы стен дома совпадают с оцениваемой квартирой. Корректировка не требуется.

Этажность: Аналог 1 имеет такой же этаж как и оцениваемая квартира, поэтому корректировка не требуется, а аналоги 2 и 3 имеют более выгодное расположение.

Площадь: Аналог 1 корректировки не требует, что касается аналогов 2 и 3, то у них площадь меньше на 2кв.м, поэтому внесены соответствующие корректировки.

Планировка у объектов аналогов совпадает с планировкой оцениваемой квартиры. Корректировка не требуется.

Отделка аналога 1 намного хуже оцениваемой квартиры, поэтому внесена корректировка 1,1. Аналог 2 и 3 имеют качественную отделку схожую с объектом оценки, поэтому корректировка не требуется.

Телефон (интернет) корректировка не требуется.

Средневзвешенная ставка арендной платы = (315,3*1+304,3*2+320,81*3)/6 = 314,38 руб./месяц

Потенциальный валовой доход определяется по формуле:

ПВД = S * Са,

где S – площадь в кв.м., сдаваемая в аренду; Са – средневзвешенная ставка арендной платы за 1 кв.м.

ПВД = 54*314,38 = 17 000 руб./месяц

ПВД = 17000*12 = 204000 руб./год

2. Расчет действительного валового дохода.

Действительный валовой доход определяется по формуле:

ДВД = ПВД – скидки на простои и неплатежи

В расчеты целесообразно заложить 5 % потерь, которые могут возникнуть при смене арендаторов и недополучении арендной платы.

ДВД = 204000 – (204000*0,05) = 193800 руб.

3. Определение величины операционных расходов.

Величина операционных расходов складывается из подоходного налога (13% от годового дохода) и налога на имущества (0,1% от стоимости объекта недвижимости по затратному подходу). Коммунальные платежи, телефонную связь оплачивает арендатор.

Подоходный налог = 0,13*193800 = 25194 руб.

Налог на имущество = 0,01*1645000 = 16450 руб.

Итого операционные расходы составили – 41644 руб.

4. Определение коэффициента капитализации.

Определим коэффициент капитализации методом рыночной экстракции. Данный метод основан на исследовании связи между рыночной ценой и величиной чистого операционного дохода от аналогичных квартир.

Применение этого метода обусловлено наличием достаточной достоверной информацией по данному сегменту рынка.

Формула определения величины коэффициента капитализации R методом рыночной экстракции имеет следующий вид:

R = NOI/V,

где NOI — чистый операционный доход от квартиры, р./год; V — рыночная стоимость квартиры, р.

Таблица 16

Расчет коэффициента капитализации

Аналог, местоположение Цена предложения,V, руб. Предполагаемый чистый операционный доход, NOI, руб./год Коэффициент капитализации, R
1. Землячки 58 2500000 0,072
2. Симонова 33 2650000 0,0724
3. ул.8-ой воздушной армии 47 2700000 0,07444
Среднеарифметическое значение коэффициента капитализации, R 0,07294

5. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости методом капитализации дохода осуществляется по следующей формуле:

V= NOI/R,

где NOI — чистый операционный доход от квартиры, р./год; V — рыночная стоимость квартиры, р.; R — коэффициент капитализации.

Результаты расчета сводятся в табл. 17.

Таблица 17

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

Показатель Значение
1. Ставка арендной платы, руб./месяц
2. Ставка арендной платы, руб./год (01 х 12)
3. Потери от недоиспользования, 5% 5 (10200)
4. Годовой доход с учетом недоиспользования, руб. [02 х (1–03/100)]
5. Операционные расходы – подоходный налог, руб. (04 х 13 %)
6. Операционные расходы – налог на имущество, руб. (затрат. подход х 0,1 %)
7. Чистый операционный доход, руб./год [04 – (05+06)]
8. Коэффициент капитализации R 0,07294
Рыночная стоимость квартиры, руб. (07 / 08)

Рыночная стоимость квартиры с учетом разумного округления , рассчитанная доходным подходом, составит 2090000 руб. (округленная стоимость)

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Источник: https://studopedia.ru/8_178478_otsenka-stoimosti-nedvizhimosti-dohodnim-podhodom.html

Оценка стоимости недвижимости на примерах

Оценка квартиры доходным подходом

Для оценки стоимости объектов недвижимости могут применяться различные методы и методологические подходы, основанные на разных экономических предпосылках и использующих разные модели расчета стоимости.

Для того чтобы иметь представление о методах оценки недвижимости и понимать механизмы формирования стоимости недвижимого имущества, попробуем кратко описать экономическую и методологическую суть этих подходов.

Связь между затратами на создание объекта и его рыночной стоимостью (затратный подход)

Стоимость объекта недвижимости может быть оценена на основании суммирования затрат на его создание, такой подход к оценке называется затратным.

Основной принцип, лежащий в основе этого подхода, состоит в следующем: предполагается, что потенциальный покупатель объекта не заплатит за него больше, чем величина затрат на создание идентичного объекта недвижимости, с учетом существующего износа и разумной прибыли инвестора за инвестирование средств в создание объекта. То есть, если правильно рассчитать все затраты, вычесть имеющийся у объекта износ и добавить разумную прибыль на инвестированные средства и стоимость земли, то в результате получится рыночная стоимость объекта, рассчитанная с точки зрения затратного подхода.

Рассмотрим подробнее практическое применение этого подхода на примере оценки здания (загородного дома).

Сначала необходимо определить стоимость земельного участка как незастроенного. Это можно сделать, сравнив стоимость предложений на продажу одной сотки земли участков с сопоставимыми потребительскими свойствами (местоположение, наличие дорог и коммуникаций, близость лесных и водных объектов и т.д.).
Пример расчётов по оценке земли.

Затем надо определить величину затрат на строительство нового дома, идентичного оцениваемому. Это сделать достаточно легко, если воспользоваться специализированными справочниками укрупненных показателей стоимости строительства, таких как, например, справочник «Ко-Инвест» «Жилые дома».

Далее, из стоимости строительства нового дома нужно вычесть величину физического износа оцениваемого здания. Как правило, износ определяется в относительных величинах (процентах). Например, если износ оцениваемого дома определен в 20%, то полученную величину затрат на строительство нового дома нужно уменьшить на 20%.

На заключительном этапе оценки, мы складываем стоимость земельного участка и стоимость строительства идентичного объекта за вычетом износа и увеличиваем получившуюся сумму на величину прибыли инвестора. Средний размер прибыли инвестора можно взять на уровне 20-30%. Получившаяся в результате величина и будет рыночной стоимостью оцениваемого объекта, рассчитанной с применением затратного подхода.

Таким образом, применение затратного подхода к оценке недвижимости кратко можно выразить следующей формулой:

V = Va * (100+I) * (100-WT) /10000 + Vl , где

V – рыночная стоимость оцениваемого объекта;
Va — сумма затрат на строительство нового аналога; I – величина разумной прибыли инвестора в %; WT – величина износа оцениваемого объекта в %;

Vl – стоимость земельного участка как незастроенного.

Этот подход можно использовать самостоятельно при оценке простых объектов, для которых либо известны затраты на строительство, либо их легко подсчитать. К таким объектам можно отнести, например загородные коттеджи или дачи.
Пример оценки здания затратным подходом.

При применении этого подхода необходимо обратить внимание на то, что прибыль инвестора может меняться в зависимости от тенденций на рынке.

Использованный в описанном примере уровень прибыли инвестора в 20-30% соответствует доходности инвестирования на стабильном рынке.

Однако при росте цен прибыль инвестора, как правило, увеличивается, а на падающем рынке она может существенно уменьшаться и даже возможны ситуации, когда рыночная стоимость объекта будет ниже затрат на его создание.

Доходы от эксплуатации и рыночная стоимость (доходный подход)

Оценка стоимости объекта недвижимости возможна также на основании доходов от его эксплуатации, такой подход к определению стоимости называется доходным.

Применение доходного подхода основано на предположении, что собственник не продаст свой объект дешевле, чем текущая стоимость доходов, которые он может получить от его эксплуатации.

С другой стороны, потенциальный покупатель не купит объект недвижимости дороже, чем стоит будущий доход от эксплуатации этого объекта.

Предполагается, что рыночная цена объекта (цена, которая в итоге устроит и покупателя, и продавца) установится примерно на уровне стоимости доходов, которые этот объект может принести в обозримом будущем.

Доходный подход включает в себя несколько методов, мы рассмотрим для примера лишь один из них — метод капитализации прибыли. Этот метод наиболее прост в применении и с его помощью можно легко рассчитать рыночную стоимость собственной квартиры или дома.

Весь расчет стоимости объекта методом капитализации прибыли состоит из трех этапов:

1. Расчет чистого годового операционного дохода. 2. Расчет ставки капитализации.

3. Расчет величины стоимости объекта по формуле: V=NOI / R, где: V – стоимость объекта; NOI – величина чистого годового операционного дохода; R – ставка капитализации.

Чистый годовой операционный доход можно определить как разницу между годовой арендной платой и расходами по содержанию объекта. К расходам, на примере оценки квартиры, можно отнести затраты на ремонт, страхование, налог на имущество, а также потери от недоиспользования (возможно будут перерывы в поступлении арендной платы при смене арендаторов).

Ставка капитализации — это коэффициент, с помощью которого чистый доход переводится в величину рыночной стоимости объекта. Самый простой способ определить ставку капитализации – это сложить три компоненты:

1. Безрисковая ставка – величина годовой доходности при размещении капитала в самый надежный актив; можно принять ее равной эффективной годовой доходности облигаций федерального займа РФ.

2. Надбавка за риск вложения в недвижимость — компенсация инвестора за рискованность вложений (может составлять 3-7%).

3. Ставка возврата капитала – может быть определена как 100/RL, где RL -оставшийся срок экономической жизни объекта в годах. Например, для квартир в современных домах типа «монолит-кирпич» ставка возврата капитала составит примерно 1-1,5%, для квартир в панельных домах постройки 1970-1980 гг. — 4-5%.

Определив численные значения всех трех компонент, и сложив их вместе, мы получим величину ставки капитализации (R).

Теперь остается только разделить чистый годовой операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости (NOI) на величину ставки капитализации и мы получим рыночную стоимость оцениваемого объекта. Более подробно процесс применения доходного подхода на практике описан здесь: Пример оценки недвижимости доходным подходом.

Итак, мы показали в общих чертах, как применяется доходный подход в оценке недвижимости. Заметим, что описанный метод капитализации прибыли является далеко не единственным методом в доходном подходе, но он наиболее прост в применении и может использоваться для самостоятельной оценки.

Цены открытого рынка (сравнительный подход)

Наиболее универсальным методологическим подходом к оценке стоимости недвижимости является сравнительный (рыночный) подход.

Этот подход опирается на сравнение оцениваемого объекта с другими, аналогичными, объектами, которые продаются на открытом рынке и цены на которые известны. В этом случае сам рынок определяет стоимость объекта или условной единицы, в которой измеряется объект (например, 1 кв. м).

Самое главное в применении сравнительного подхода — это достоверность и актуальность используемой информации об аналогах.

Для выбора объектов-аналогов следует использовать только проверенные источники – как правило, это предложения на продажу от известных на рынке риэлтерских компаний, где указан точный адрес объекта, приведены его подробные характеристики и фотографии, по которым можно судить о степени соответствия данного аналога оцениваемому объекту. Информации от крупных компаний, занятых в сфере торговли недвижимостью, можно доверять в большей мере, чем малоизвестным агентствам и частным объявлениям в прессе или интернете, среди которых много недобросовестных или недействительных на дату оценки предложений. Чтобы отсеять такие недостоверные предложения, информацию об аналогах, которую планируется использовать в оценке, желательно проверить на достоверность через телефонное интервью с представителем продавца.

Если для оценки стоимости недвижимости используются цены предложений о продаже, а не прошедших недавно реальных сделок, то после подбора аналогов следует определить поправку на уторговывание, т.е. размер уступки, которую продавец готов предоставить покупателю в процессе торга.

Средняя поправка на уторговывание может существенно меняться вместе с конъюнктурой рынка. На стабильном рынке она составляет 3-5 %, а при сильном падении цен во время кризиса может превосходить 10-15%.

Точное определение величины этой поправки может оказаться весьма затруднительным делом, поэтому для самостоятельной оценки мы предлагаем в качестве ориентира воспользоваться таблицей «Усредненное значение поправки на уторговывание на московском рынке жилья».

Еще одна трудность при применении сравнительного подхода заключается в том, что объекты-аналоги, как бы хорошо они не были подобраны, по ряду параметров всегда будут отличаться от объекта оценки. Для преодоления этого оценщики используют систему корректировок, с помощью которой учитываются различия между оцениваемым объектом и аналогами.

Суть набора корректировок состоит в следующем: для объекта оценки выделяют основные параметры, влияющие на его стоимость (например, для квартиры это будут площадь, район, тип дома, удаленность от метро, этаж и т.д.).

Если выбранный аналог превосходит в чем-то оцениваемый, то его цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства, и наоборот, если аналог в чем-то уступает оцениваемому объекту, то его цена должна быть увеличена.

Величины корректировок определяются либо на основании мнений экспертов, либо с помощью статистических моделей, но в любом случае суммарная корректировка, т.е.

сумма корректировок по всем параметрам, не должна превосходить величины 15-20%.

Если корректировка получается более 20%, то следует признать, что данный аналог не подходит для сравнения с объектом оценки и лучше его заменить на другой.

После корректировки стоимости аналогов можно рассчитать среднюю (по всем аналогам) стоимость 1 кв. м. (или другой условной единицы измерения объекта) и затем, умножив стоимость 1 кв. м. на общую площадь оцениваемого объекта, вычислить рыночную стоимость объекта недвижимости. Эта величина и будет являться результатом оценки, полученным при применении сравнительного подхода.

Более полное представление о применении сравнительно подхода на практике можно получить на примере оценки недвижимости сравнительным подходом.

Итоговая стоимость

На практике оценщик по возможности применяет все оценочные подходы (этого требуют стандарты оценочной деятельности), но результаты, полученные с помощью различных подходов, всегда отличаются друг от друга.

Для расчета итоговой величины стоимости проводят математическое взвешивание результатов, полученных с применением различных оценочных подходов. Взвешивание — это процедура расчета итоговой стоимости, учитывающая достоверность и полноту информации, использованной при применении того или иного подхода, а также соответствие сути оценочного подхода целям и задачам оценки.

Простейшим способом взвешивания является вычисление средней величины между полученными результатами, т.е. взвешивание с равными весовыми коэффициентами. Но если применять разные весовые коэффициенты для разных подходов, то необходимо обосновать, почему тот или иной подход имеет больший или меньший вес.

Применение различных методологических подходов позволяет оценщику быть более объективным, поскольку исследование объекта с различных позиций позволяет учесть все факторы и обстоятельства, влияющие на стоимость.

© Корпорация «ОЦЕНКА». Копирование запрещено.

Источник: http://www.c-a.ru/realestate_met.htm

Granit-original
Добавить комментарий