Недвижимость в болгарии подводные камни

Как не нужно покупать дом в Болгарии

Недвижимость в болгарии подводные камни

Давайте поговорим о том, как лучше не покупать деревенский дом в Болгарии.

О том, как «лучше» его купить, информацию найти не проблема, той лапши на уши вам навешают очень быстро и почти бесплатно.

Как ни странно, принятие решения в столь важном вопросе, часто бывает эмоциональным, многие неучтенные моменты, также как и совершенные ошибки, осознаются лишь спустя некоторое время.

Сейчас мы уже не первый год живем здесь, набиты вроде бы все шишки и пройдены все этапы — от желания иметь свой дом и до его покупки, поиска строительных бригад, материалов, стройки, затем — ремонта того, что построили.

Появилось много соседей и друзей (также со своими домами и со своим собственным опытом). Эта тема постоянно всплывает между нами — в разговорах, застольях и просто мыслях вслух.

Какие могут быть подводные камни при покупке дома в Болгарии и что нужно учесть, чтобы избежать возможных проблем?

1. Вам не надо покупать дом в Болгарии. Если можете аргументированно поспорить с этим постулатом, читайте дальше. Но думаю 70-80 процентов читателей, на этом и остановятся.

В принципе, сам я считаю, что данный совет больше применим к покупке квартиры, а не собственного дома.

Вопрос, зачем она нужна в чужой стране, где у вас нет не то чтобы гражданства, а и даже статуса ПМЖ, можно назвать краеугольным — при нынешних ценах на аренду, стоимость квартиры будет равна стоимости десятков лет аренды — не только в Болгарии, но и в более теплых и успешных в плане развития экономики странах. При том, что деньги можно вложить в дело или просто положить на депозит. Если же у вас есть, все-таки, лишних 100-200 тысяч евро, их конечно можно вложить в недвижимость. Попробуйте найти место, где она не падает в цене.

2. Не торопитесь. Добрые маклеры могут попробовать создать видимость того, что данный вариант вот-вот ускользнет у вас из рук. И что же вы тогда будете делать! Надо срочно заключить предварительный договор, пока золотая рыбка не уплыла.

Поверьте, как только вы купите и начнете тут жить, вам начнут предлагаться такие варианты, которых вы раньше и представить себе не могли. Причем первое (т.е. «купите») — совершенно необязательное условие, попробуйте сэкономить, начав просто «тут жить».

Из года в год, я вижу выставленные на продажу одни и те же объекты, которые ждут того часа, когда их купит какой-нибудь счастливый и сумасшедший иностранец.

3. Очень осторожно обращайтесь за помощью к друзьям и знакомым, даже очень хорошим. Если конечно не хотите с большой долей вероятности их лишиться. Хороший человек, это не профессия, получить квалифицированный совет от непрофессионала, будет везением. И это если еще исключить заведомый обман.

Чем угодно он может быть вызван, самое банальное — желанием заработать хоть на чем-то (ком-то). Он-то может и «заработает», а вы потеряете свои деньги, вам оно надо? Помните, каждый второй переехавший, мнит себя большим знатоком болгарской действительности.

Которая, как известно, состоит из: моря, фруктов, вина и торговли недвижимостью. Не попадайтесь.

4. Не покупайте дом не изучив техническую документацию и не получив на руки все официальные документы подтверждающие легальность произведенных на участке работ. Старые дома раньше оформлялись прямоугольничком на «скице» — схеме участка.

Как минимум, проверьте, что размеры дома, указанные в нотариальном акте и на схеме, соответствуют реальным. Не верьте заверениям риэлторов, что мол в Болгарии, практически все живут в сельских домах без документации, оформленной надлежащим образом.

После заключения договора о продаже, незаконный строеж будет уже вашей личной проблемой.

5. Оформляйте дом на физическое лицо (землю, на которой он стоит, можно оформить на фирму). Тарифы на электроэнергию для физических лиц ниже, чем для юридических. Кроме того, «держать яйца в разных корзинах», иногда может быть просто удобнее.

6. Выбирайте не дом, а место, где он стоит, а также соседей. Продаваемой недвижимости в Болгарии очень много, вы наверняка сможете подобрать себе вариант по душе в хорошем селе. Но если дом вы сможете отремонтировать или достроить, то с хреновой дислокацией и плохими соседями, придется смириться.

Про цыган не пишу, они есть почти везде, а есть и чисто цыганские деревни, недвижимость в них очень дешевая («бери — не хочу»). Село должно быть «живым», хорошим признаком является, если его населяют в основном болгарские семьи, а не иностранцы.

Посмотрите на состояние соседних домов, а также на припаркованные рядом машины, это также может характеризовать выбранное вами место. Понравилось, и не терпится начать здесь жить? Снимите жилье в аренду, поживите, познакомьтесь с людьми, узнайте про все плюсы и минусы этого места, а также про то, кто, что и почему продает.

Не забирайтесь в глушь или на самый край села, это может быть дешево и интересно на первых порах, но длинными зимними вечерами, будет очень тоскливо. Другая крайность — слишком близко стоящие дома. Преимущества жизни в частном доме сведутся на нет, если вы будете слышать все, что происходит у соседей за забором и наоборот.

Нахождение дома вблизи от главной дороги, может быть как плюсом, так и минусом. По таким дорогам иногда могут проезжать не только легковые автомобили, но и тяжелые грузовики и автобусы. 

7. Экология выбранного места — также немаловажный вопрос. В Болгарии не все так радужно с экологией, как это видится и преподносится иностранцу, желающему купить здесь недвижимость (особенно выходцам из крупных загрязненных российских городов).

Проблем не так много, как РФ, но они есть. Достаточно посетить специализированные по данной тематике болгарские форумы, чтобы узнать много нового и интересного.

Присмотритесь к окрестностям выбранного района и его истории — есть ли какое-то вредное производство, мусорные свалки, захоронения отходов, природные месторождения с радиоактивными элементами и т.д.

Выясните откуда поступает вода в центральный водопровод или колодцы (можно даже сделать анализ данной воды в соответствующей лаборатории). Обратите внимание, как выглядят местные жители, есть ли долгожители, какие заболевания наиболее характерны и прочее.

8. Не покупайте дом в деревне, если не готовы постоянно заниматься его благоустройством и ремонтом разной степени сложности. А также ухаживать за прилегающей территорией.

Как минимум потребуется стричь траву, опрыскивать насаждения и непрерывно бороться с разного рода нежелательной живностью, которой на природе (в отличие от города) вы обнаружите неимоверное количество.

Многие из них, обязательно захотят забраться на вашу личную территорию — вплоть до постели.

9. Расстояние от крупного населенного пункта, должно быть не более 20-35 км. Обратите внимание на инфраструктуру села, наличие школы, поликлиники, магазинов.

Хорошая дорога до города очень важна, это позволит вам иметь доступ к городской цивилизации в любое время суток и года. В принципе, важно чтобы хорошая дорога подходила к самому вашему дому.

Зимой улицы тут не чистятся, доехать от гаража до главной дороги, может быть проблематично.

10. Море. Это круто, это классно, за этим едут в Болгарию. Однако, не спешите покупать жилье «на первой линии», если не собираетесь в нем жить только «в сезон», т.е. приблизительно с мая по сентябрь. В остальное время вашими соседями будут сырость и промозглость.

Хорошо это или нет, но здесь не Флорида. Расстояния в 15-20-30 км. до моря вполне достаточно. Причем, на мой взгляд, 15 или 30 — не играет особой роли. Это всего лишь дополнительных 10 минут на машине.

Однако, если выберете, к примеру, село «на горке», сможете получить как бонус особый микроклимат — с отсутствием излишней влажности.

11. Цена. Очень многие агентства недвижимости включают в цену скрытую комиссию. Это означает, что продавец готов отдать свой дом за одну цену, а все, что «накрутит» агентство сверху (сумма зависит от его жадности и способности к околпачиванию клиента, может исчисляться тысячами евро) уходит к нему, а не продавцу.

Это помимо того, что с вас обязательно возьмут также процент за оформление сделки. Внимательно изучите сайты по недвижимости. Вариантов очень много, зачастую один и тот же, выставлен за разную цену (бывает, даже на одном сайте). В принципе, цена может быть никак не связана с качеством жилья. Это парадокс. Можно «задешево» купить лучше, чем «за дорого».

Несколько лет назад, местный рынок недвижимости был искусственно вздут резким наплывом покупателей из западной Европы. Цены за старые дома взросли до невиданного для местных жителей уровня, кому повезло — успели выгодно продать. Затем наступили кризис и пора прозрения.

Сейчас предложения многократно превышают спрос, однако сбросить цену, может позволить себе не каждый.

12. Покупка «готового к проживанию» традиционного старого болгарского сельского дома — идея фикс. Конечно, у всех разные требования к уровню жизни и кто-то готов жить в доме, которому сто лет,  с туалетом на улице, соломенной крышей и стенами, выложенными на смеси грязи с глиной.

Однако приготовьтесь, что для комфортной жизни, скорей всего придется снести все до основания (до фундамента — если повезет и он вообще есть), вывезти мусор (что, кстати, тоже стоит денег, вполне ощутимых) и построить все заново.

Не гонитесь за дешевизной и фальшивой аутентичностью.

13. «Реновированный» (или обновленный, отреставрированный) сельский дом — игра в рулетку. Это замаскированный и доработанный вариант, описанный в предыдущем пункте. В подавляющем большинстве случаев, качественный ремонт такого дома невыгоден с экономической точки зрения.

Для экономии средств, старый дом просто подкрашивается, обивается гипсокартоном, устанавливается дешевая сантехника, покупается кое-какая мебель. Внешне создается вполне приличная, на первый взгляд, картинка. На которую, многие клюют. Проблемы начинаются в первые же непогодные дни.

А через несколько лет, весь «лоск» сходит, и вы остаетесь с тем, что было в самом начале — старым домом, с щелями в стенах и потолке, тараканами, блохами, плесенью в самых неожиданных местах и прочими радостями жизни.

14. Новый дом. Это отдельная песня. Никто вам не даст гарантию, что он качественно построен. Что кирпичи под штукатуркой положены не дырками наружу, что теплоизоляция установлена «стык в стык», без щелей. Что под ламинатом есть подложка и прочее. Мой совет — стройте дом сами.

Или нанимайте для надзора человека, которому абсолютно доверяете и который будет следить за стройкой как за своей собственной. Даже те из наших знакомых, которые контролировали строительство самостоятельно, рассказывают такое, перед чем комичные эпизоды из цикла «Нашей Раши», кажутся цветочками.

Когда видишь каждый этап строительства — от закладки фундамента, возведения стен, крыши, коммуникаций, и так далее, по несколько раз заставляешь переделывать горе-мастеров свои косяки и недоделки, тогда начинаешь понимать, что это не шутки. Построить действительно хороший дом, очень непросто.

15. Смотрите дома в несезон и в непогоду. Возможно, сможете увидеть нечто важное, что может сказаться на решении о покупке. Не верьте сказкам, что зимы в Болгарии нет.

Да, зима здесь не такая длинная и суровая как в Сибири. Но она есть. Дом должен быть утеплен, водопроводные и канализационные трубы теплоизолированы по всем правилам.

Традиционные каменные дома смотрятся очень красиво, но в них может быть холодно и сыро, имейте это ввиду.

16. Затраты на строительство и ремонт. Вы их запланировали? Увеличьте заложенную сумму минимум в два раза.

Если не располагаете этими деньгами, то лучше повременить с началом работ (а то, и с самой покупкой).

В противном случае — долгострой, и, как следствие — вырастающие затраты на возобновление приостановленных этапов и исправление недостатков, связанных с нарушением технологических сроков.

Цены и расходы в цифрах не привожу, у каждого они будут индивидуальны. Однако практика показывает, что простой 100-метровый деревенский дом стоимостью менее 50 тысяч евро — весьма компромиссный вариант, как в выборе конфигурации здания и места, так и качества строительства.

….. Вы все еще хотите иметь домик в деревне? Поздравляю, вы делаете действительно осознанный выбор! С хорошим собственным домом, никогда не сравнится апартамент или квартира, какими бы «крутыми» они не были. Это просто другой уровень качества жизни, который, вероятно, может позволить себе не каждый.

Если кто-то хочет дополнить статью исходя из собственного опыта — пишите, с удовольствием это сделаем. В свое время, такие советы нам получить было не от кого, а ведь можно было бы сберечь массу времени, нервов и денег. Надеемся, что кому-то это поможет.

Источник: https://www.welcome2bg.com/articles/47

Недвижимость в Болгарии – иметь или не иметь? Плюсы и минусы. | Страна-Болгария.ру

Недвижимость в болгарии подводные камни

В холодные осенне-зимние дни, да и в летние также, часто проступает мысль: «Вот было бы хорошо иметь квартиру, домик где-то на побережье. Поехать и отдохнуть без зависимости от разных турфирм, что втридорога накручивают цены, забыть о проблемах, да и просто пожить в приятном морском (горном) климате».

Одной из самых доступных стран в части приобретения недвижимости является Болгария. Несколько морских курортов, 3-4 горных курорта, и в каждом из них есть недвижимость на продажу: выбирай – не хочу.

Однако, при покупке любой недвижимости, а тем более в чужой стране, стоит хорошенько подумать, взвесить все плюсы и минусы, при этом не забыть и о множестве встречающихся подводных камней.

Если сопоставить положительные и отрицательные особенности, то получиться следующее:

А) Плюсы покупки недвижимости в Болгарии кажутся очевидными:

  • относительно недорогая стоимость недвижимости;
  • возможность приезжать в страну, когда возникнет желание – нет необходимости в визе;
  • приятный климат (независимо – горный или морской);
  • экологически чистые продукты по весьма доступной цене.

Б) Что касается минусов то вот некоторые их них:

  • Купить в Болгарии недвижимость в целях инвестиций – не особо выгодно. В ближайшем будущем цены расти почти не будут, т. к. страна хоть и в Евросоюзе, но вступить в шенген-зону вряд ли получиться. Этому сильно противятся развитые экономические страны Европы.
  • Покупка недвижимости в целях получения гражданства – не стоит обольщаться, его не будет. Иностранец получит только вид на жительство, да и его подтверждать необходимо ежегодно: 2000€ в Болгарском банке, правда, для пенсионеров – только 1000€. И это только для квартир, студий, апартаментов. Если захотелось приобрести «домик в деревне», даже самый скромный и дешевый, придется создавать и регистрировать фирму, т. к. любой домик продается с участком земли, а землю в Болгарии может прибрести только юридическое лицо (для иностранцев). Для граждан страны этого ограничения нет. Да еще и 2 раза в год сдавать в налоговую службу страны отчет с нулевым балансом. Не сданы отчеты – у фирмы появились проблемы, т. е. появились проблемы с вашей недвижимостью.
  • Сдавать летом жилье в аренду (к примеру – на побережье), а потом жить там зимой – также нерентабельно. Электрическое отопление стоит недешево, цена за 1 кВт – немалая (≈0,14€). Даже для средней квартиры площадью в 50-60м2, цена за электричество может достигать до 75€ в месяц.

Неплохой вариант – сдавать жилье 11 месяцев в году, а один месяц оставить для себя – отдохнуть на недорогом курорте, восстановить силы и «зарядить батарейки». Но выгодно ли это будущим съёмщикам? Не известно.

А к платежам за электричество следует добавить и следующие:

  • водоснабжение – 1€ за 1м3;
  • налог на вывоз мусора – не фиксирован, каждый населенный пункт имеет свои расценки. Он оплачивается раз в год вместе с налогом на недвижимость. Цена – от 0,2% налоговой стоимости жилья до суммы самого налога;
  • ежегодный налог на недвижимое имущество – 0,15 % от нотариальной цены купленной квартиры;
  • такса поддержки (уборка территории и бассейна, если он имеется, лифт, охрана,…) – 10€÷15€ за 1м2 площади;

Однако вот и первый подводный камень – площадь в Болгарии считается по-другому. Она состоит из двух составляющих, которые потом суммируются.

1)    сама площадь квартиры, обычная в нашем понимании;

2)    общие части здания – лестница и лестничная клетка, подъезд, коридоры, фасадные стены. В площадь квартиры будет входить и толщина стен.

Если стена с окном или дверью (есть балкон или лоджия), тогда будет считаться все толщина стены. В случае, что фасадная стена без окна или двери, то считаться будет только 1/2 ширины.

Вторая половина будет добавлена к общим частям здания. Толщина стены между соседями делится поровну.

Таким образом, если написано, что квартира имеет 60м2, то реально площадь квартиры будет иметь 48м2 – 52м2.

Второй подводный камень – оплата по общему электросчетчику. Не следует с этим соглашаться. Есть риск оплаты за не потребленную электроэнергию. Лучше установить свой, отдельный, причем установить электросчетчик с разделением на дневной и ночной тариф. Ночной тариф – дешевле.

При покупке жилья в новостройке необходимо обратить внимание на наличие Акта 16. Именно он дает право на проживание в купленном жилье. Акт 16 имеет силу нашего Акта ввода в эксплуатацию. Никакие Акты 14 и Акты 15 право на проживание НЕ ПРЕДОСТАВЛЯЮТ!!! Они равносильны Акту незавершенного строительства.

Именно поэтому немало покупателей ищут жилье не в новостройках, а на вторичном рынке.

После долгих раздумий решено – купить.

Итак, приблизительные расходы:

1)    Предоплата (аванс) ≈ 2500€;

2)    Открытие счета в Болгарском банке, с которого будете производить все платежи (обычно – без оплаты). Не следует забывать о декларации счета в родной стране, иначе могут быть применены штрафные санкции. Иногда – до 100% от суммы перевода. Комиссия за перевод денег – от 50€ до 500€ за одну транзакцию;

3)    Нотариальная доверенность, если не сможете лично присутствовать на оформление сделки (≈ 40€).

4)    Оплата за приобретаемое имущество. Ее можно разделить на несколько вариантов: 90%+10%, 50%+40%+10%, 30%+30%+40%; 30%+30%+30%+10%.

Однако следует отметить, что эти варианты относятся только к приобретениям в новостройке, и оплата в 50% или 60% еще не гарантирует наличие Акта 16. Это незавершенное строительство, и этим все сказано. А завершения можно ждать и год, и несколько лет, если фирма-застройщик не разорится. Тогда – прощай и желаемое жилье на побережье, и уплаченные за него деньги.

При покупке на вторичном рынке, или готового жилья «под ключ» –  вариант только один: аванс в 90% от стоимости, с подписанием Предварительного договора и 10% при оформлении сделки у нотариуса.

5)    Регистрация покупки в кадастровом органе БУЛСТАТ будет стоить около 20€. От совершения сделки до регистрации – промежуток не более 7 дней, в противном случае будете оштрафованы. Сума штрафа – до 300€.

6)    При вступлении во владение собственностью – налог в 5% от стоимости жилья.

7)    Ежегодный налог на недвижимость – 0,15% от нотариальной стоимости покупки;

8)    Нотариальная пошлина – не более 1800€;

9)    Муниципальный налог – 2% от рыночной стоимости приобретения.

Вот, в принципе – это все явные и неявные оплаты и сборы, плюсы и минусы. И, в общих чертах, уже есть представление, что ждет каждого, при приобретении жилья в Болгарии. И «иметь или не иметь» – решать только вам.

В итоге получается, что жилье в Болгарии – что-то вроде отдаленной дачи, но которая также требует затрат на содержание.

Выгодно, скорее всего, будет пенсионеру, который продал свой дом в деревне и решил сменить климат и место жительства.

В случае, если вы решились на покупку, будьте внимательны при выборе и при  подписании необходимых актов. Мошенников нынче много, и Болгария – не исключение. Скорее – наоборот.

Настоятельно рекомендуется покупать то «что видишь», а не по телефону, или по фото в интернете. Реальность может быть совсем другой. Посмотреть расположение квартиры, инфраструктуру микрорайона (магазины, транспорт, поликлиника), узнать кто соседи (не дай бог цыганский табор или цыганский поселок – хотя вкусы у всех разные), и т. д.

При осмотре будущей покупки рекомендуется пригласить своего специалиста – инженера или техника (мастера, прораба). Он поможет указать на недоделки, поломки, или скрытые дефекты. Может быть, даже снизить цену.

При оформлении сделки, также рекомендуется пригласить независимого болгарского адвоката. С его помощью можно избежать многих неприятных моментов – отсутствие документов на недвижимость у продавца, отсутствие обременение – долгов, заложенности квартиры, и т.п.

Потратив сравнительно небольшую сумму на этих 2-х специалистов, можно избежать в будущем и серьезных проблем, и серьезных финансовых затрат и как следствие получить больше плюсов и меньше минусов. Удачи Вам в приобретении недвижимости в Болгарии и будьте бдительны, в этом деле лучше перестраховаться.

Источник: http://strana-bolgariya.ru/zhile-v-bolgarii-imet-ili-ne-imet.htm

Суровая правда о недвижимости в Болгарии: советы перед покупкой

Недвижимость в болгарии подводные камни

Недвижимость в Болгарии риелторы нахваливают наперебой как самую дешевую в Европе, да еще и на море, а еще там русских очень любят и каждый второй говорит на языке Пушкина. А сейчас начинается пятиминутка правды: коротко и емко о том, что нужно знать тем, кто решился купить жилья в Болгарии.

Недвижимость в Болгарии – самая дешевая в Европе

Жилье в Болгарии – самое дешевое. Да, есть Прибалтика, но мы же хотим получить загар, а не простуду. На фото: Свети-Влас

Если речь идет о странах Евросоюза, то спорить с этим утверждением трудно. Конечно, есть еще Прибалтика, но мы же хотим получить загар, а не простуду. Студия в Болгарии с видом на море стоит от €40 тыс.

, в пределах получасовой прогулки до пляжа – от €20 тыс. Дом в Болгарии можно купить еще дешевле – что-нибудь разваливающееся и требующее ремонта (а если по-честному, то сноса) где-то в глуши. Не вариант.

Цены на недвижимость у моря в Болгарии подкупают, и это несомненный плюс этой страны.

Не надо ждать

Ценовое дно не пройдено, Болгария все еще на нем, но пытается всплыть. На фото: Албена

Долгое время, начиная с 2008 года, рынок падал, падал, падал. До кризиса бешеными темпами строились жилые комплексы на море, зачастую незаконно, лишь бы удовлетворить спрос, а после краха экономики и спрос упал на несколько порядков, и цены обрушились. Многие бетонные остовы вдоль побережья до сих пор стоят недостоенно-непроданными.

Жилье на вторичном рынке Болгарии дешевело с каждым месяцем вплоть до конца 2013 года, но сейчас цены стабилизировались с едва заметной тенденцией к росту на отметке в €444 за кв.м. В Варненской области – €705, в Бургасской – €586 (Национальный статистический институт). Ценовое дно не пройдено, Болгария все еще на нем, но пытается всплыть.

Они возвращаются

Вторая половина 2014 года оказалась успешной для некоторых болгарских агентств недвижимости

Вслед за стабилизацией цен на рынок хлынул поток покупателей, уяснивших, что вряд ли уже будет дешевле.

Исполнительный директор Bulgarian Properties Полина Стойкова: «Наши оптимистичные ожидания на 2014-й полностью оправдались, особенно во втором полугодии, когда мы отметили активизацию покупателей в Софии.

Продажи жилья в столице выросли на 15% по сравнению с прошлым годом, и можно со всей уверенностью заявить, что вторая половина 2014-го станет самым успешным периодом для рынка жилой недвижимости Болгарии с начала кризиса».

Осенне-зимняя пора – за покупками в горы пора!

Пока жители Причерноморья замерзают от пронизывающего ветра, владельцы недвижимости в Банско отдыхают и радуются жизни

Зачем думать о покупке недвижимости в Болгарии осенью или зимой, если за полгода до начала сезона все может поменяться? Самое время вспомнить, что сезон бывает не только летний, но и зимний. Пока жители Причерноморья замерзают от пронизывающего ветра, владельцы недвижимости в Банско отдыхают и радуются жизни.

TripAdvisor признал Банско самым дешевым горнолыжным курортом Европы: проживание, питание, уроки катания и само катание на четверых обойдутся в €2100 за неделю. По данным портала TheMoveChannel.

com, по сравнению с 2012 годом количество запросов на недвижимость на Солнечном берегу снизилось, а на недвижимость в Банско, Пампорово и Боровце – увеличилось. Горнолыжные курорты Болгарии рулят.

Невечное лето

Небольшая квартира приобретается для себя и используется 3-4 месяца в году, не дольше, ибо прохладно

Болгария – не Испания, и это надо четко понимать и осознавать. Дешевизна квартир в Болгарии на море, а именно там совершается большинство покупок, перекрывается недолгим летом.

Классический пример: небольшая квартира приобретается для себя и используется 3-4 месяца в году, не дольше, ибо прохладно. Болгары купаются в июле и августе, и только самые отчаянные открывают сезон в мае.

За долгим европейским летом приезжайте на Кипр, в Испанию или на средиземноморское побережье Турции.

Море русских

Каждый 20-й человек в Болгарии – это русский. На фото: Несебр

На семимиллионную Болгарию уже приходятся 350 тыс. российских собственников жилья. Выходит, что каждый 20-й человек в Болгарии – это русский.

Граждане России, в том числе звезды, начиная от Лолиты и заканчивая Филиппом Киркоровым, скупили все побережье.

Будучи в Бургасе, Варне или Несебре, вы увидите огромное количество вывесок на русском языке, но все они посвящены одной тематике: «престижные апартаменты недорого».

Русских любят по-русски. Или нет?

Каждый официант сможет принять у вас заказ на великом и могучем – это явный миф

Приезжают там всякие… Повышают цены… А если миллион китайцев приедет в ваш город и организует спрос на то, что раньше стояло нераспроданным? Цены на недвижимость в Болгарии могли бы быть ниже, если бы не «эти русские». Конечно, речи о ненависти не идет, скорее болгары относятся к русским как и ко всем остальным.

Хотя наименование «братушки» до сих пор часто мелькает на страницах газет и журналов, это скорее дань традиции или недостаток синонимов: ну не писать же слово «русские» в каждом предложении. А то, что вы начнете понимать болгарский со второго дня, или что каждый официант сможет принять у вас заказ на великом и могучем – это явные мифы.

Ничто не дается без усилий: язык придется учить, а в крайнем случае – объясняться на английском.

Купить, сдать и дома на диване отдыхать

При покупке недвижимости в Софии можно рассчитывать как минимум на 6%, чего нельзя ожидать ни на море, ни в банке

Можно купить квартиру в Болгарии, летом отдыхать на море, зимой сдавать в аренду и отбить затраты за 10 лет. Утверждение спорное.

Если вам приморская болгарская зима не нравится, то кому в здравом уме она понравится? Зачем кому-то снимать квартиру на море зимой? Если покупать, то уж для себя, а если покупать не для себя, то только в городе.

Самая доходная недвижимость в Болгарии – это однокомнатная квартира на «внутреннем» рынке, не на курорте. При покупке недвижимости в Софии можно рассчитывать как минимум на 6%, чего нельзя ожидать ни на море, ни в банке.

Александр Фетюков, ee24.ru

Источник: https://ee24.ru/bulgaria/article/surovaya-pravda-o-nedvizhimosti-v-bolgarii-sovety-pered-pokupkoj/

агентство недвижимости в Болгарии

Недвижимость в болгарии подводные камни

Болгария! С чем ассоциируется у наших соотечественников это балканское государство? Спросите любого, и в ответ вы услышите примерно следующее: теплое море, удивительно красивые горные пейзажи, европейский сервис и, главное, относительно низкие цены, в том числе и на жилье. Именно эти факторы определили лидерство Болгарии у российских покупателей недвижимости за рубежом. А что думаете о Болгарии вы? Мечтаете ли стать владельцем болгарской собственности? Или все еще сомневаетесь?

Согласитесь, что перед принятием такого важного решения, вначале стоит все хорошенько обдумать, взвесить все плюсы и минусы, постараться разглядеть подводные камни, предвидеть возможные последствия в будущем. Такой подход поможет избежать разочарований и в полной мере насладиться будущей покупкой.

Давайте вначале поговорим о положительном и детально осветим главные факторы, влекущие российского покупателя в это балканское государство. После этого, для объективности оценки, рассмотрим минусы, которые обязательно стоит учесть иностранному покупателю.

Плюсы покупки

Привлекательные цены. Это, пожалуй, один из самых весомых факторов, определяющих спрос на болгарскую недвижимость. Стоимость квадратного метра даже в самых престижных районах балканского государства намного ниже стоимости аналогичной недвижимости в Италии, Испании и Греции.

А если сравнивать с российским рынком, то элитная болгарская недвижимость вообще расположена в ценовом сегменте ниже среднего московского или питерского уровней.

Добавьте к этому приемлемые цены на еду, транспорт и услуги в развлекательных учреждениях, и вы поймете, что соблазняет такое количество наших соотечественников.

Причин, почему в Болгарии дешевая недвижимость, несколько:

  • Последствия кризиса 2008 года и резкое падение спроса, в результате чего цены упали на 40%.
  • Более низкая покупательная способность населения по сравнению со среднеевропейским уровнем.
  • Социалистическое наследие страны.

Посмотрите стоимость жилья в Болгарии в 2020 году.

Развитая инфраструктура курортных центров. Для Болгарии туризм — важный сектор национальной экономики, и его развитию уделяется первостепенное внимание.

Большие средства направляются на ремонт старых и строительство новых дорог, развитие курортной инфраструктуры, благоустройство малых и больших курортов страны.

И хотя Болгария пока еще отстает от других европейских стран, но уже сейчас выглядит очень достойно.

Курорты на любой вкус. В Болгарии можно отдыхать круглый год: летом поплавать в ласковом теплом море, зимой покататься на лыжах с заснеженных горных склонов, а в межсезонье поправить здоровье на бальнеологических курортах и испробовать целительной минеральной воды.

Родственные язык, культура, традиции.

Русскоязычным покупателям зарубежной недвижимости будет гораздо легче акклиматизироваться в Болгарии, нежели в странах с незнакомым языком, своеобразной культурой, чуждым менталитетом.

Также учитывайте, что болгарский курортный сектор ориентирован по большей части на туристов из России и стран СНГ, поэтому немалая часть болгар в той или иной степени владеют русским языком.

Особые условия для пенсионеров. Болгарское законодательство дает возможность получить вид на жительство для пенсионеров иностранцев по упрощенной схеме. Для получения ВНЖ необходимо всего лишь приобрести недвижимость, подтвердить свое финансовое состояние и пройти несложную процедуру оформления.

  • Читайте наш материал: Недвижимость в Болгарии для пенсионеров

Минусы покупки

Визовые ограничения. Так как Болгария — это уже Европейский Союз, для граждан России и большинства стран СНГ въезд и пребывание в стране создает определенные трудности.

Иностранцам, не являющимся гражданами ЕС, приобретение недвижимости дает право лишь на получение мульти визы с возможностью пребывания до 90 дней подряд.

Является ли это весомым недостатком или нет, зависит от целей приобретения собственности.

Запрет на продажу земли иностранцам. По закону Болгарии иностранный гражданин не имеет права на приобретение в собственность земельного участка. Если вы решили купить апартаменты в новостройке, тогда это ограничение Вас не касается.

Если же ваша цель — домик в деревне или вилла на берегу моря, тогда с покупкой возникнут определенные сложности. Фактически вы купите только строение, а землю будете арендовать у государства. Однако эту преграду можно вполне легально обойти.

Для этого необходимо открыть фирму в Болгарии и оформить землю на юридическое лицо.

Проблемы с отоплением в зимний период. Отсутствие централизованного отопления и слабая газификация страны – существенные минусы для иностранцев.

Этот фактор не стоит сбрасывать со счетов, так как многие жилые здания, особенно постройки социалистической эпохи, за счет отсутствия всех жильцов отапливаются не полностью. Это ухудшает состояние жилищного фонда и приводит к увеличению расходов на отопление.

Однако, если заранее поинтересоваться системой отопления жилого объекта и количеством пустующих в зимний период квартир, можно обойти негативное воздействие этого фактора.

Слабое развитие инфраструктуры болгарской глубинки. Если инфраструктура крупных курортных центров достаточно развита, то в небольших городках и поселках этот параметр оставляет желать лучшего.

Отличия в подсчетах жилой площади. Некоторые неосведомленные покупатели неприятно удивляются, когда реальная площадь их квартиры оказывается меньше заявленной в документах.

На самом деле при подсчетах в жилую площадь в Болгарии включены общие доли (лестничные клетки, лифт), а также площадь террас и толщина внешних стен квартиры.

Чтобы это не оказалось неприятным сюрпризом и для Вас, учитывайте это перед совершением сделки.

Неоднозначное восприятие населением социалистического прошлого. Учтите, что многие болгары болезненно реагируют, когда речь заходит о временах социалистической эпохи. Иногда это может влиять на отношение к россиянам. Учитывайте это, когда заводите разговоры с местными жителями.

Некоторые подводные камни

Слишком дешевая недвижимость. Нереально низкая стоимость, как правило, свидетельствует о скрытых недостатках жилого объекта.

К ним могут относиться: плохое расположение, полуподвальное помещение, неудобная планировка апартаментов, ветхость здания, проблемы с застройщиком или с документами.

Учтите, что слишком дешевые квартиры в Болгарии — это в большинстве случаев неликвидная недвижимость, которая не только не принесет дохода, но со временем еще больше потеряет в цене.

Неправильный выбор жилого объекта. Необходимо понимать, что недвижимость на курортах предназначена исключительно для сезонного проживания. Особенно это касается жилых комплексов курортного типа или апарт-отелей, инфраструктура которых, наравне с инфраструктурой всего курорта, “умирает” в межсезонье.

Непомерные расходы на обслуживание. Некоторые жилые комплексы привлекают покупателей современным дизайном и разнообразием оказываемых услуг.

Однако, в конце концов покупка заветных апартаментов оборачивается непомерно высокими расходами — 600-1000 евро в год. Эти подводные камни можно заметить и обойти, если внимательно, желательно с участием юриста, изучить условия контракта.

Еще один вариант — приобретать жилье в обычных домах, где такса за обслуживание значительно ниже.

Покупка недвижимости на стадии строительства. Покупая уже готовое жилье, вы можете сразу увидеть его положительные и отрицательные стороны, недвижимость же на стадии котлована, увы, не дает такой возможности.

Будет ли соответствовать жилой объект заявленным характеристикам: вид из окна, доступные услуги комплекса, прилегающая территория.

Определенные риски могут возникнуть в отношении документов и соблюдения сроков строительства.

Это вовсе не означат «покупать только готовые объекты», скорее нужно аккуратно выбирать застройщика и учитывать возможные риски.

Итак, проанализировав опыт других, мы постарались объективно раскрыть основные плюсы и минусы покупки недвижимости в Болгарии. А что думаете об этом вы? Ищите информацию, советуйтесь с другими, посетите Болгарию и посмотрите на нее своими глазами. Так вы сможете принять оптимальное решение и избежать разочарования.

Прочитайте статью:

  • В каком городе Болгарии лучше купить квартиру?

Источник: https://BolgarskiyDom.com/nedvijimost_plyusyi_i_minusyi/

Не покупайте квартиру в Болгарии!

Недвижимость в болгарии подводные камни

«Квартира в Болгарии недорого, апартамент на море для вас, студия в Банско…» — думаю, у всех, кто интересуется этой темой, постоянно мелькают в рекламе подобные предложения. И мы проходим по ссылкам, смотрим красивые картинки и пейзажи, вдохновляемся… и… ?

Банско, многоквартирые комплексы

Мне хотелось бы показать другую сторону этого вопроса: зачем покупать недвижимость в Болгарии, если проживаешь в другой стране? Если у вас достаточно денежных средств — конечно, покупайте что хотите, где хотите, дело хозяйское. А если деньги последние? И хочется их как-то с пользой потратить?

Всё-таки я считаю, что не нужно покупать квартиру в Болгарии. Как минимум — не нужно спешить с такой покупкой.

Болгарию принято считать страной недорогой. Да, тут и правда можно купить недорогую недвижимость, но всем, у кого возникает такое желание, хочется сказать: стой, остановись, зачем тебе это нужно?Думаю, движет нами желание что-то иметь.

На 50 тыс евро мы не можем купить что-то приличное в Москве, но можем купить очень даже приличное — в Болгарии. Однако, если мотив таки понятен, нужно очень тщательно взвесить покупку — зачем?

В этой статье поговорим о покупке квартиры без планов проживания в Болгарии. Или — может быть когда-нибудь на пенсии я буду там жить…

Может быть — не считается, ставим базовое — мы не будем там жить, хотим купить для… А далее — подробнее по вариантам.

Инвестиции

То есть, купить что-то, доступное по имеющемуся бюджету, с целью потом продать, выручив какой-то доход.

Болгарская недвижимость в большинстве своем не может служить вложением денег. Да, стоимость жилья тут постоянно растет, пусть и немного. Но рынок недвижимости перенасыщен предложением, и в таких условиях продать при необходимости да еще и с выгодой для себя не удастся. Быстро продать — это сильно снизить цену. Продавать по цене, которая устраивает вас, можно годами.

Конечно, кому-то повезет, но это скорее исключения, которые только подтверждают правило: болгарская недвижимость не есть способ выгодно вложить деньги.

Апартамент для отдыха

Обычно так говорят про квартиры на горнолыжных или морских курортах.

Мы как-то пытались уточнить, как арендовать апартамент долгосрочно в Банско, это горнолыжный курорт. Ни о какой средней цене для договора арендодатель не хотел говорить, предлагая низкую цену в несезон и рыночные в сезон. Всем страшно упустить доход — и в курортных условиях это важно.

И если вы действительно в по сути дачном режиме собираетесь ездить на море или в горы — наверное, материально это будет вам выгоднее. Плюс вещи, которые вам можно будет оставить, и летать на отдых налегке.

Пляж Кабакум, Варна

Однако, при этом нужно иметь в виду, что если вам такие поездки наскучат или просто изменятся обстоятельства, апартамент нужно будет продать. Поэтому при поиске варианта озадачьте риэлтора еще и этим вопросом — будущей потенциальной продажей. Обычно это отражается на местоположении дома или апартамента, место должно быть привлекательным для потенциальных покупателей.

Апартамент для сдачи в аренду

Частенько риэлторы красиво рассказывают вам, что купленную квартиру вы будете просто сдавать и получать доход. Тут сразу лукавство — «просто» сдать квартиру не удастся.

Многоквартирные дома в аренду на пляже Кабакум, Варна

Однако, если у вас есть свой опыт сдачи в аренду, поиска жильцов и пр., — возможно, вам это подойдет.

Для человека без опыта, да еще дистанционно — нет, не вариант ни разу.

Отдых для себя и сдача в аренду в отсутствие хозяев

Самое приемлемое по описанию, но тоже со своими подводными камнями. Когда мы отделываем квартиру для себя — мы используем одни материалы и мебель, когда под аренду — другие. Не говорю про лучше или хуже, просто другие.

И если я сделала квартиру для себя — уже не поднимается рука ее сдавать в мое отсутствие, зачем тут будут ходить чужие люди?.. Убирать «всё лишнее» на время отсутствия? Тоже хлопоты.

Искать надежного риэлтора для сдачи в аренду? Тоже сложное дело…

В общем, самое вроде как приемлемое тоже становится загадкой будущего.

Просмотры квартир в Благоевграде, Болгария

Если вы знаете какие-то другие причины, по которым иностранец вдруг захотел купить недвижимость за границей, — давайте обсудим.

Но в целом — если соотношение аренда/цена покупки такое, как сейчас на рынке болгарской недвижимости, не нужно ничего покупать, это очень сомнительное мероприятие. И морально это будет у вас не «сбыча мечт», а гора проблемных ситуаций, дополнительные издержки и хлопоты.

И если это у вас последние деньги — мой вам совет: оно вам надо?

Если вам понравилась статья — оцените, пожалуйста, пост и подпишитесь на КАНАЛ —ПОДПИСАТЬСЯ

Другие статьи на моём канале:

Недвижимость в Болгарии: покупка или аренда
Квартира в Болгарии
Особенности многоквартирных домов в Болгарии
О названиях этажей в Болгарии
Реституция в Болгарии

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c17c1eaf59c6d00aa6cdfd6/5c5f306d8e5f1300ac3d099c

Недвижимость в Болгарии: плюсы и минусы

Недвижимость в болгарии подводные камни

Стоит ли покупать недвижимость в Болгарии? Плюсы и минусы владения болгарской недвижимостью в 2015 году (в 2016 ситуация вряд ли изменится) интересны всем, кто задумывается о покупке здесь квартиры или дома. Попробуем разобраться, насколько оправданна такая покупка.

Плюсы

    Больше всего, конечно, в Болгарии покупают недвижимость у моря
  • +Низкие цены. Тут надо учитывать, что в принципе, цены на недвижимость в Болгарии, конечно, низкие, но на средние показатели ориентироваться смысла нет. Мы уже писали, от чего могут зависеть цены на болгарскую недвижимость.
  • +Большой выбор.

    Недвижимости на продажу в Болгарии действительно много, причем везде и разной.

  • +Возможность получать визу С для владельцев недвижимости.
  • +Низкие налоги (именно налоги, а не различные сборы в комплексах – они как раз могут быть достаточно высокими, и желательно перед покупкой этот вопрос уточнить).

  • +В Болгарии хорошо жить (особенно если есть деньги, хотя и денег тут нужно поменьше чем в остальной Европе). На этот счет не будем распространяться, все преимущества Болгарии уже освещены в соответствующей статье.
  • +Близость к морю или/и к горам (в зависимости от того, где недвижимость покупается).

    Болгария – небольшая страна, поэтому здесь, в принципе, все близко.

Минусы

    Недвижимость на горнолыжных курортах тоже пользуется спросом

  • -Сложности с продажей. Поскольку, как мы уже сказали, выбор недвижимости большой, продать свой апартамент может быть достаточно сложно. А уж домик в деревне – еще сложнее. Конкуренция огромная, причем конкурировать придется как с самими болгарами, так и с иностранцами, которые в свое время купили болгарскую недвижимость.

    Исключения – апартаменты в «раскрученных» комплексах – их обычно продать относительно просто. Хотя не факт, что это произойдет быстро.

  • -Сложности со сдачей в аренду. Это только кажется, что можно хорошо заработать, сдавая свою студию у моря в аренду. В реальности предложений очень много, поэтому приходится демпинговать.

    В комплексах услуги по сдаче в аренду иногда предлагают управляющие компании. Разумеется, не бесплатно, а процентов за 30 от арендной платы. И не забудьте, что ремонт в сдаваемой в аренду квартире придется делать часто: арендаторы редко берегут чужое имущество.

  • -Своеобразная система подсчета метража.

    По документам площадь апартамента одна, а в реальности другая, поскольку высчитывается площадь по внешнему контуру + общие помещения.

  • -Необходимость решать проблему отопления в случае круглогодичного проживания.
  • -Иностранцы не могут покупать в Болгарии землю. Эта проблема, впрочем, легко решается открытием болгарской фирмы.
  • -Недостаточно развитая инфраструктура.

    Это проблема, с одной стороны, очень крупных курортов, где слишком много народу; а с другой – маленьких сел. Промежуточные варианты обычно не вызывают нареканий.

Некоторые нюансы

Любителям собственных урожаев несложно заполучить в Болгарии домик в деревне вместе с большим участком землиПокупка болгарской недвижимости не дает никаких преимуществ в получении вида на жительство (единственное исключение – если вы готовы потратить на недвижимость более 600000 лев, то есть больше 300000 евро).

Пенсионеры получат ВНЖ без проблем, остальным же придется искать другие возможности.Покупая недвижимость, нужно сразу определиться, зачем она вам нужна: для отдыха или для постоянного проживания. В большинстве случаев это совершенно разные апартаменты/дома.

Вообще, тем, кто не уверен в том, что будет постоянно жить в Болгарии, лучше с покупкой до поры до времени вообще не заморачиваться. Арендовать квартиру совсем несложно, с домами дело обстоит похуже, но варианты есть (порой даже бесплатные). Имеет смысл пожить пару лет в арендованном жилье, чтобы получить представление о жизни в Болгарии вообще и о рынке недвижимости в частности.

А потом уже и о покупке подумать. Если хочется приобрести недвижимость для отдыха, то тоже начать лучше с аренды, причем по возможности – с аренды где-то неподалеку от приглянувшегося объекта.

В общем, недвижимость в Болгарии — на любой вкус и кошелек!Если же решение о переселении в Болгарию окончательное и бесповоротное, то стоит ответственно подойти к покупке, учесть все подводные камни и возможные сложности. То есть сразу подыскивать недвижимость в подходящем месте, с подходящими соседями и в подходящем состоянии. Покупка квартиры или дома – серьезное мероприятие, так что не стоит слепо доверять эмоциям, чтобы не пожалеть об этом. Подробно мы об этом тоже писали:
Как купить недвижимость в Болгарии, чтобы не пожалеть об этом? Часть 1. Принимаем решение о покупке
Как купить недвижимость в Болгарии, чтобы не пожалеть об этом? Часть 2. Вникаем в деталиОб обмане покупателей вы можете узнать тут:

Как обманывают покупателей недвижимости в Болгарии. Часть 1.

Обман покупателей недвижимости. Часть 2. «Реновированные» дома.
Обман покупателей недвижимости в Болгарии. Часть 3. Инвестиции
Но есть возможность и сэкономить на покупке недвижимости в Болгарии! 

Вам также могут быть интересны другие наши статьи:

Такси в Болгарии
Вид на жительство в Болгарии: основания
Болгарский язык: первое знакомство 

Нравится статья? Поделитесь с друзьями, нажав на кнопки соцсетей! Спасибо!

Источник: https://bulgaria-dobrich.ru/o-nedvizhimosti/nedvizhimost-v-bolgarii-plyusyi-i-minusyi/

Granit-original
Добавить комментарий