Максимальный срок аренды земель сельскохозяйственного назначения

Содержание
  1. Срок аренды земельного участка от 1 до 49 лет
  2. Какой срок аренды земельного участка самый востребованный?
  3. Какие сроки аренды земли бывают?
  4. 1. Срок договора аренды земельного участка 20 лет под ИЖС и ЛПХ
  5. Пошаговая инструкция: «Как получить земельный участок?»
  6. 2. Срок аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 3 до 49 лет
  7. 3. Срок договора аренды земельного участка, предоставленного гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных и ведения огородничества
  8. 4. Срок аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства
  9. Срок аренды земельного участка — минимальный и максимальный
  10. Виды аренды земли в зависимости от срока
  11. Что такое аренда земли на неопределенный срок и ее особенности
  12. Сроки аренды земли разного целевого назначения
  13. Что происходит после истечения срока аренды земли и какие действия стоит предпринять?
  14. Важные моменты
  15. Выводы
  16. Новости аграрного рынка и сельского хозяйства → Что нам дадут минимальный и максимальный сроки аренды сельхозземель?
  17. Какие есть нюансы при аренде земли сельхозназначения?
  18. Особенности аренды земли сельхозназначения
  19. Максимальный срок аренды земель сельскохозяйственного назначения
  20. Стоимость аренды земли сельхозназначения
  21. Особенности аренды земельных участков земель сельскохозяйственного назначения

Срок аренды земельного участка от 1 до 49 лет

Максимальный срок аренды земель сельскохозяйственного назначения

На текущий момент срок аренды земельного участка может быть от 1 года до 49 лет.

Безусловно, срок аренды земельного участка может быть и меньше 1 года, а также превышать 49 лет.

Я насчитал 21 вид сроков аренды земли.

Эти виды отличаются категорией земель и целевым использованием участков.

Рассмотрим по порядку все сроки аренды земли, и начнем с самого востребованного.

Какой срок аренды земельного участка самый востребованный?

На мой взгляд, самые востребованные участки — под ИЖС и ЛПХ.

Это связано со следующим.

На участках ИЖС и ЛПХ строительство дома, по цене выходит дешевле городской квартиры.

Короткая справка:

Какие сроки аренды земли бывают?

  1. под ИЖС и ЛПХ срок аренды – 20 лет.
  2. участки сельскохозяйственного назначения – от 3 до 49 лет.
  3. под огород, сенокошение и выпас скота – до 3 лет.
  4. под объектом незавершенного строительства – 3 года.

Подробности далее…

1. Срок договора аренды земельного участка 20 лет под ИЖС и ЛПХ

Если получите участок под ИЖС или для ЛПХ в границах населенного пункта, то срок аренды — 20 лет.

Двадцатилетний срок аренды установлен в подпункте 3 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Предоставление земельных участков под ИЖС и ЛПХ возможно на аукционе или без торгов.

Самостоятельно получить землю без торгов поможет:

Пошаговая инструкция: «Как получить земельный участок?»

Мне удалось с помощью Пошаговой инструкции получить 3 земельных участка.

Один участок я выиграл на аукционе, и 2 участка получил без торгов через предварительное согласование.

Вернемся к срокам аренды.

Обратите внимание.

Если получаете участок под ИЖС или ЛПХ в границах населенного пункта на аукционе, срок аренды должен быть ровно 20 лет.

Когда в аукционной документации указан другой срок аренды, это означает, что чиновники «мутят». И их следует потренировать, как показано в Пошаговой инструкции.

Если получаете земельный участок без торгов, например через предварительное согласование, то вправе сами выбирать срок.

Единственное ограничение: выбранный срок не может превышать 20 лет.

2. Срок аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 3 до 49 лет

В случае получения земельного участка для сельскохозяйственного производства, срок аренды земли устанавливается в диапазоне от 3 до 49 лет.

Сроки аренды земель, предоставленных для сельхоз. производства, указаны в подпункте 11 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Из этого правила есть одно исключение, которое касается земель для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных и ведение огородничества.

Более подробно данное исключение описано в следующем пункте.

3. Срок договора аренды земельного участка, предоставленного гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных и ведения огородничества

Срок аренды участка, выделенного гражданину под сенокос, выпас скота и огород не превышает 3 лет.

Иными словами, гражданин может пользоваться землей в указанных целях по одному договору аренды в течение не более 3 лет.

Данный срок аренды установлен в подпункте 12 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

4. Срок аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства

По общему правилу, в случае предоставления участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, срок аренды составляет не более 3 лет.

По всей видимости, считается, что 3 года достаточно для завершения строительства незавершенного объекта.

Из общего правила есть одно исключение.

Оно касается случаев, когда право собственности на объект незавершенного строительства приобретено на аукционе по продаже этого объекта, который был изъят у предыдущего владельца, по причине прекращения действия договора аренды.

Иными словами, исключение действует в отношении объектов незавершёнки, которые проданы на торгах, предварительно, будучи изъятыми у предыдущего собственника, который не успел закончить строительство до истечения своего договора аренды.

Какой же срок аренды установлен для участков под объектами незавершенного строительства, попадающими под исключение?

Простого ответа на этот вопрос нет, потому что наши законодатели «понакрутили» отсылочных норм, в которых без подготовки сложно разобраться.

Но нас это не остановит.

Срок аренды участков, попадающих под исключение, должен в 2 раза превышать срок аренды необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

Иными словами, чтобы узнать срок аренды, нам нужно узнать сроки для выполнения вышеуказанных изысканий, проектирования и строительства.

Источник: https://paruslex.ru/srok-arendy-zemelnogo-uchastka/

Срок аренды земельного участка — минимальный и максимальный

Максимальный срок аренды земель сельскохозяйственного назначения

В зависимости от срока различают долгосрочную и краткосрочную аренду.

Договор аренды земельного участка представляет собой соглашение между двумя лицами, в котором собственник земли передает ее во временное пользование арендатору на определенные цели (ведение предпринимательства, ИЖС, садоводство, огородничество и пр.).

В число основных условий сделки, которые прописываются в договоре, входят срок аренды земельного участка, способы пролонгации договора.

Виды аренды земли в зависимости от срока

Краткосрочная аренда предполагает оформление договора на незначительный срок (на 3-5 лет) с возможностью его пролонгации по соглашению сторон. Обычно такая аренда заключается для строительства объектов, обустройства парковок и пр.

Стоит учитывать, что арендные договоры, которые заключаются на срок от года подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Без этого они теряют свое юридическое значение. Не нужно регистрировать договора, которые заключены на сроки в пределах года или являются бессрочными.

При долгосрочной аренде договор оформляется на срок от 5 до 49 лет. В данном случае в нем оговариваются ключевые условия сотрудничества и продления договора. Аренда на столь длительный срок обычно оформляется при необходимости долгосрочной эксплуатации объекта, при наличии планов по дальнейшему выкупу участка или для ведения личного подсобного хозяйства.

Что такое аренда земли на неопределенный срок и ее особенности

Такое условие содержит Гражданский кодекс в статье 610. Стороны в рамках подобного соглашения вправе отказаться от аренды в любое время по своему желанию, для этого они должны заблаговременно уведомить другую сторону (как минимум за три месяца до окончания аренды).

Договор может предусматривать и иные сроки для предупреждения о прекращении арендного договора, заключенного на неопределенный срок, либо другие условия его расторжения.

Договор с неопределенными сроками имеет несколько преимуществ: его необязательно регистрировать в Росреестре, а стороны свободно могут расторгнуть соглашение в любое время по своему желанию.

Сроки аренды земли разного целевого назначения

По общим правилам сроки заключения договора аренды устанавливаются в договоре по соглашению сторон, либо договор заключается на неопределенный срок. Но в некоторых случаях законодательно прописан предельный срок аренды земли.

Например, договор аренды земли сельхозназначения заключается на срок не более 49 лет. Если в таком договоре срок не определен или ни одна из сторон не откажется от его заключения до истечения предельного срока, то такой договор прекращает свое действие после 49 лет действия.

Земельный кодекс предусматривает максимальные сроки предоставления земельных участков в аренду в зависимости от их целевого предназначения.

Таблица Максимальные сроки аренды в зависимости от целевого предназначения участков согласно Земельному кодексу

Цели аренды землиМинимальный и максимальный срок, лет
Строительство, реконструкция зданий и сооружений3-10
Размещение линейных объектов49
ИЖС или ЛПХ (в границах населенного пункта)20
Комплексное освоение территорий/ведение дачного хозяйства (для юрлиц)3-5
Достройка объекта незавершенного строительства3
ОхотохозяйствоНа срок охотохозяйственного соглашения
Сельхозпроизводство3-49
Сенокошение, огородничество, выпас животных3

Что происходит после истечения срока аренды земли и какие действия стоит предпринять?

Допустим, срок аренды истекает. Какие действия нужно предпринять сторонам, чтобы продлить действие договора? Обычно арендодатель заблаговременно направляет в адрес арендатора письмо о том, что скоро истекает срок действия договора.

К основным способам продления договора аренды можно отнести:

  • его перезаключение на новый срок;
  • подписание допсоглашения;
  • автоматическое продление.

В первом рассматриваемом случае договор составляется заново, а положения старого — нивелируются. Он может как изменять, так и оставлять в силе пункты предыдущего соглашения.

Только стороны нового договора остаются прежними. К перезаключению договоров стороны обычно прибегают при долгосрочной аренде, когда условия прежнего соглашения могут уже не соответствовать требованиям нового законодательства.

Допсоглашение само по себе не имеет юридической силы и автономно недействительно, оно опирается на пункты действующего договора. Соглашение может предусматривать изменение сроков, на которых пролонгируется договор. Подписание допсоглашения менее хлопотно, чем заключение нового договора и именно этот способ наиболее часто практикуется сторонами.

Автоматическое продление договора происходит в том случае, если стороны не проявили никаких шагов при завершении действия соглашения. В такой ситуации старый договор остается в силе и сохраняет все условия, т.е. просто дублируется. Дополнительная регистрация аренды не требуется.

В некоторых случаях арендатору может быть отказано в пролонгации договора. Правомерность такого решения арендодателя зависит от его правового статуса.

Если он является физлицом, то он не может без объяснения причин отказать в продлении договора и передать права на аренду третьему лицу.

Дело в том, что он должен соблюдать право приоритетной очереди, которая предоставляется предыдущему арендатору на протяжении года.

Но если отказ был получен со стороны муниципалитета, то он действует в правовом поле. Он не обязан учитывать приоритет очереди арендатора. Новый арендатор обычно выбирается в ходе торгов.

Важные моменты

Годовая стоимость аренды зависит от целого ряда факторов. В их числе статус арендодателя (государственная структура или физлицо), регион расположения арендованного земельного надела и его целевое предназначение.

Физические лица назначают цену аренды по своему усмотрению исходя из соотношения спроса и предложения. Арендатора никто не заставит заключать договор, если цена видится ему завышенной.

Государство обычно ориентируется в определении цены аренды на результаты торгов. Их победителем становится лицо, предложившее наибольшую стоимость, которую он готов ежегодно перечислять за свое право пользование этим участком.

Стоимость аренды в различных регионах можно приблизительно оценить на основании официальных данных торгов, проводимых государственными и муниципальными властями.

Таблица Стоимость годовой аренды земли исходя из ее предназначения и региона расположения

РегионПредназначение землиПлощадь, кв.м.Стоимость, руб.
Краснодарский край, Павловский р-н, Павловская ст-цаовощеводство92 478282 315
Ханты-Мансийский Автономный округ — Югра АО, Няганьовощеводство3 807150 000
Чеченская Респ, Грозныйовощеводство57 452120 000
Ростовская обл, Неклиновский р-н, Покровскоеовощеводство138 30030 800
Омская обл, Нововаршавский р-н, Славянка сс/х542 25229 823,86
Орловская обл, Мценский р-нс/х1 020 00091800
Мордовия Респ, Атяшевский р-н, Капасовос/х78 137247 824
Ставропольский край, Грачевский р-нс/х397 841194 000
Ульяновская обл, Цильнинский р-ндля организации и ведения крестьянского хозяйства600 00044 190
Кабардино-Балкарская Респ, Прохладненский р-нсадоводство57,768 га223 300
Омская обл, Марьяновский р-н, Москаленский псвиноводство780024 000
Башкортостан Респ, Бакалинский р-н, Старошарашлинский с/спчеловодство161 97432 856
Мурманская обл, Полярные Зори г, Зашеекведение дачного хозяйства6022 140
Псковская обл, Локнянский р-н, Кривцыведение дачного хозяйства983398
Белгородская обл, Ровеньский р-нИЖС15008 880
Свердловская обл.ИЖС200059 467
Тюменская обл, Тюменский р-н, Винзили рпИЖС1543127 371
Московская обл, Озерский р-н, ОзерыИЖС112254 710
Московская обл, Лотошинский р-н, Турово дИЖС150099600
Пермский край, Пермский р-н, Козыбаево дведение ЛПХ160550 400
Тверская обл, Торжокский р-н, Грузиныведение ЛПХ15002 637
Сахалинская обл, Южно-Курильский р-нведение дачного хозяйства14001 006
Кабардино-Балкарская Респ, Чегемский р-нвыращивание зерновых культур9000017 757
Приморский крайвыращивание зерновых культур19679068 089

Выводы

Существенным условием договора аренды является сроки его действия. При подписании договора стороны самостоятельно выбирают сроки арендных отношений.

При заключении договора на срок от года он считается заключенным с момента его госрегистрации, в других ситуациях — с момента подписания документа обеими сторонами.

Земельный кодекс прописывает предельное значение сроков аренды. Например, для арендуемых участков с целью ведения сельского хозяйства он составляет 49 лет, для участков под ИЖС — 20 лет.

После того, как действие арендного договора истекает, у сторон есть несколько вариантов действия. Они могут заключить новый договор, подписать допсоглашение или расторгнуть его. Если условия договора предполагают автоматическую пролонгацию, то договор продляется без какого-либо вмешательства сторон.

Как арендовать землю у государства на максимальный срок? Земля в аренду на 49 лет: особенности и риски Особенности долгосрочной аренды земельных участков у государства

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/sroki

Новости аграрного рынка и сельского хозяйства → Что нам дадут минимальный и максимальный сроки аренды сельхозземель?

Максимальный срок аренды земель сельскохозяйственного назначения

Если вы следите за новостями на agrobook.ru, наверняка уже знаете, что Минсельхоз намерен установить минимальные и максимальные сроки аренды для сельхозземель. Это хорошо, но не так хорошо, как могло бы быть.

Поправки будут внесены (и, я уверена, Госдума их примет) в закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Отныне не только для государственных, но и для частных земель будут действовать пределы аренды — от 3 до 49 лет. 

Поскольку цифра «49» — это из области фантастики, наиболее значимым для нас пока будут 3 года.

Посмотрим, какова мотивация Минсельхоза.

«Это создаст правовые гарантии для арендаторов, несущих значительные финансовые затраты на мелиорацию и улучшение плодородия земель»

И это правильно. Невозможно планировать бизнес (а сельское хозяйство — это бизнес) на 12 месяцев. Цикличному производству требуется несколько циклов. Опять же — севооборот. 

«Сельхозпроизводитель находится в неустойчивом положении, потому что придет кто-то другой, посулит больше и договор ему через год уже не продлят», — цитирует «Российская газета» Наталью Шагайду, директор Центра агропродовольственной политики РАНХиГС.

Впрочем, эти преимущества очевидны. Но будут и другие положительные последствия. 

Мне кажется, самым значительным будет то, что договор аренды сроком до года можно будет признавать априори незаконным. И это подстегнёт фермеров и дольщиков наводить порядок в документах.

Я нередко сталкивалась с тем, как аграрии — пусть даже из самых прекрасных побуждений — обходят закон. Например, пока идут суды по спорным землям, заключают договора аренды на 11 месяцев с хозяином земли. И, пользуясь тем, что наложение ареста — дело не быстрое, а приставы тоже подтормаживают, снимают урожай.

Или другая ситуация, которая стала уже более редкой: фермеры договариваются с главой хозяйства, имеющего в аренде единый земельный массив, об обработки некоторых полей в счёт долей (без межевания участка). С пайщиками заключаются «короткие» договоры.

Встречала я и такие истории, когда с договором на 11 месяцев аграрии пытаются обрабатывать земли в обременении. Поскольку в Росреестра регистрировать договор на срок менее года не нужно, эта система прекрасно себе работала…

В общем, трёхлетние договоры, мне кажется, должны навести порядок.

Единственное, что мне непонятно — почему максимальный срок договора по прежнему остаётся в 49 лет. Это нереальный срок. Если учесть, что сознательный возраст человека начинается с 18 лет, до конца аренды могут не дожить ни счастливый обладатель земельного участка, ни его сельскохозяйственный пользователь.

На месте Минсельхоза я бы пошла дальше: ограничила максимальный срок аренды каким-нибудь более приемлемым периодом: десять лет, пятнадцать, двадцать. А ещё я бы ввела запрет на «бессрочные» договора аренды — вот это настоящее бедствие.

Из-за таких договоров возникает два типа проблем — с муниципальной землёй, которую фермеры продолжают обрабатывать практически без оснований, и с большими земельными массивам в собственности у пайщиков.

Конфликты по первому типу себя постепенно изживают. Возникали они там, где фермеры ещё в 90-х годах взяли в аренду муниципальную землю, заключив «бессрочный» договор с муниципалитетом.

Потом они благополучно проморгали факт создания Росреестра — и не зарегистрировали, как полагается, договор с муниципалитетом.

Теперь же, основываясь на бумажке времён царя Гороха, они продолжают платить аренду, использовать землю и страшно негодуют, когда муниципалитеты отказывают им в выкупе земли по льготной цене (% от кадастровой стоимости).

Конфликты по второму типу («бессрочные» аренды частных земель) только набирают обороты.

Землепользователи нашли лазейку, позволяющую избежать общего собрания по окончанию договора аренды с дольщиками. Это собрание — момент истины, перевал, который определяет, сколько человек «отвалится», отмежуется и не пойдёт на новый договор аренды.

Так вот. Не очень порядочные аграрии придумали, как вовсе избежать вопроса о заключении нового договора. Для этого достаточно в старом указать, что, если претензий у арендаторов и арендодателей не возникает, договор считается заключенным на неопределённый срок.

Вы помните, что в законе «Об обороте сельхозземель» есть пункт: дольщик, выразивший на собрании несогласие с условиями заключения договора, может отмежеваться без согласия арендатора? Так вот: бессрочный договор просто не даёт дольщикам шанса на такое собрание, где они могут против чего-то возражать.

Это хитрый прием фактически останавливает оборот сельхозземель, поскольку не даёт людям выделить доли.

 Я надеюсь, что скоро и эта проблема будет решена.

Надо сказать, что готовится ещё одна серьёзная поправка — увеличение кворума общего собрания дольщиков с 20 до 50%. Это совершенно справедливо, т.к. сейчас решение общего собрания считается принятым, если участвовало более 20% пайщиков и более 50% из них проали «за». Нехитрая арифметика показывает, что эта норма закона даёт право 11% дольщиков решать судьбы остальных 89%.

А вообще, конечно, хочется надеяться, что и пайщики, и арендаторы будут серьёзнее относиться к вопросам права. Тогда, по крайней мере, у нечестных землепользователей будет меньше шансов для рейдерских захватов сельхозземель.

Источник: https://agrobook.ru/blog/user/aleksandra-koreneva/chto-nam-dadut-minimalnyy-i-maksimalnyy-sroki-arendy-selhozzemel

Какие есть нюансы при аренде земли сельхозназначения?

Максимальный срок аренды земель сельскохозяйственного назначения

Для большинства определение земель сельхозназначения понятно, многие знают, что к этой категории земель относятся те территории, которые располагаются за пределами населенных пунктов, использовать эти земли необходимо для взращивания культурных растений, для животноводства. Однако, многие даже не подозревают, насколько разнообразны виды применения такого типа земель. Рекомендуем ознакомиться с ними.

Особенности аренды земли сельхозназначения

Чтобы максимально эффективно применять различные типы земель по их назначению, необходимо придерживаться строгой системы разграничения землепользования. При этом важно, чтобы правовой статус землепользователей был защищен государством.

Установленная категория земельного участка влияет на правовые взаимоотношения граждан с таким участком. Знайте, что территория России на 39% состоит из земель, отведенных под сельскохозяйственные нужды. Для современной политики России земли указанной категории являются важнейшими по целевому назначению и охраняются законом.

Выделение земель под строгое целевое использование для осуществления сельскохозяйственной деятельности обеспечивает гарантированную продовольственную безопасность страны. Знайте, что перевести участок земельного массива из земель сельхоз назначения в другие категории землепользования сложно, для этого необходимо знать специальный порядок смены вида землепользования.

Государство выделяет три категории земель сельхозназначения:

  • Приоритетные земли сельхоз назначения, которые находятся под особым контролем государственных структур, обеспечивающих их безопасность и целевое использование;
  • Ценные территории и земли, признанные продуктивными;
  • Участки земельного массива, которые относятся к непригодным для возделывания культурных растений или выращивания скота, и угодья плохого качества для осуществления целевого назначения.

Благодаря такому делению земли государство по-разному оценивает кадастровую стоимость перечисленных категорий земли. А это позволяет применять по назначению большее количество плодородных земель. Знайте, что одно из важных условий применения земли заключается в обеспечении сохранности свойств территории, выделенной под конкретное целевое применение.

Вид целевого назначения собственники земельных участков указывают в любых договорах аренды, при купле-продаже территории, которые относятся к указанным участкам.

Владелец земельного участка в договоре аренды обязан указать все допустимые виды применения земельного надела, передаваемого в аренду, так как пользователь земли не особо заботится о сохранности свойств земли, которые определяются ее целевым использованием.

Земельные угодья сельскохозяйственного назначения предусмотрены для следующих видов деятельности:

  • Осуществление садоводческой деятельности, содержание и обработка огородов;
  • Осуществление животноводческой, рыболовецкой, охотничьей деятельности в пределах указанной территории;
  • Для осуществления запасов сена;
  • Применение земли для выпаса скота;
  • Дачное малоэтажное строительство преимущественно жилыми помещениями для временного проживания в летний период.

Знайте, что при аренде земли сельскохозяйственного назначения арендатор обязан осуществлять деятельность на участке в соответствии с целевым назначением земли. Если сельскохозяйственные земли арендатор применяет не по прямому назначению, осуществляет деятельность, запрещенную в отношении указанной категории земель, то попадает под штрафные санкции.

Чаще всего такой арендатор лишается права продолжать использовать землю, полученную в аренду, а договор аренды расторгается. Знайте, что применение земли не по назначению в течение трех лет влечет за собой потерю прав в отношении данной территории. Собственник по суду признается недобросовестным.

Чтобы получить у частного владельца землю сельхозназначения в аренду, учтите особенности допустимого варианта применения земли. Нельзя самостоятельно менять вид разрешенного применения участка земельного массива в договоре аренды. Такие действия влекут административные наказания в отношении участников такой сделки.

Поймите, что недопустимо составлять договор аренды в отношении территории, определенной для выпаса скота, а фактически строить жилые помещения.

Владелец земли может намеренно включить право застройки территории в аренду земельного участка сельхозназначения, чтобы стоимость аренды была выше.

Однако, применение сельхоз земель для строительства запрещено законом, поэтому договор аренды не определяет правовой статус участка.

Очень сложно составить договор аренды земельного пая, так как большинство участков земли находятся в общей собственности, а владельцы имеют право только на свою долю.

Проблема заключается в том, что обрабатываются участки земли совместно, границы не выделены и межевание не проводилось. Взаимоотношения собственников строятся на доверительных отношениях или устных договоренностях.

Юридически такие земельные участки с множеством дольщиков не сформированы и не зарегистрированы. Доли собственников не определены и не выделены из общего владения.

проблема такой ситуации заключается в формальности прав собственников на землю. Невозможно взять в аренду юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю земельный надел сельхоз назначения только потому, что требуемый участок земли не выделен в натуре. При этом права на землю не зарегистрированы ни в кадастре, ни в любом другом реестре недвижимого имущества.

Чтобы взять в аренду описанный выше участок земли, необходимо составить коллективный договор аренды в отношении земли со всеми дольщиками. Чтобы применить земли под ведение фермерского хозяйства, необходимо узнать количество владельцев, которые владеют долями в требующемся участке. Затем, необходимо составить коллективный договор, учитывая каждого пайщика земли.

Каждый гражданин России может составить обращение в органы исполнительной власти в муниципалитетах или городах, чтобы претендовать на получение сельскохозяйственных угодий в пользование на основании договора аренды.

Такой метод распределения земель сельхоз назначения, находящихся в ведении муниципалитетов, осуществляется только путем выставления территории на аукционные торги.

На этапе подбора необходимого участка земельного массива, который удовлетворяет требованиям гражданина, желающего приобрести его в аренду, оформляется документ о выборе участка земельного массива.

После того как заявитель определился с участком, осуществляется подготовка кадастрового паспорта для территории, осуществление межевания, подготовка технической документации в отношении земли. После подготовки всех необходимых документов проводится процедура торгов на основе аукциона, при этом не имеет значения, сколько претендентов на участок.

Когда определяется победитель аукциона, с ним муниципалитет заключает договор аренды земли для осуществления деятельности сельскохозяйственного направления.

Учтите, что при попытке оформить в аренду территорию под с/х деятельность в пользу фермерского хозяйства необходимо учесть определенные особенности этого процесса. Учтите, что фермерские хозяйства могут претендовать на землю и заключить договор аренды с государством без формирования и проведения конкурса или аукциона.

Для этого необходимо:

  • Обосновать и доказать необходимость аренды указанного участка земли для осуществления целевой деятельности;
  • Учтите, что договор будет заключен в течение недели с фермерским хозяйством, если доказательная база и обоснованность требования отменить аукцион будет удовлетворена исполнительными органами муниципалитета;
  • Собирать документы и проводить регистрацию земельного участка необходимо заявителю.

Участвовать в аукционе за право получить в аренду землю сельхозназначения, собрать все необходимые бумаги и оформить участок земли, провести межевание, получить кадастровую документацию долго и дорого. Выходом в такой ситуации может стать вариант приобретения земли указанного назначения в пользование на основании договора субаренды.

Знайте, что у земель сельхоз назначения есть определенные отличительные характеристики:

  • Ценность земельного участка в составе земель сельскохозяйственного назначения на основании географического положения территории;
  • Плодородие земли;
  • Возможность осуществлять мероприятия по целевому использованию земли из-за особенностей рельефа территории.

Чтобы составить договор аренды в отношении любого участка, выбранного гражданином для использования, необходимо наличие кадастрового номера данного участка.

Если владелец земли или арендатор, передающий права на использование земельных ресурсов в субподряд, имеет все необходимые документы, обосновывающие его право распоряжаться землей, только в таком случае можно заключать договор на аренду земли. Поймите, что арендовать землю можно в любом количестве, ограничений по этому поводу в законодательстве нет.

Если принимается решение повторно предоставить права аренды на землю в отношении конкретного участка, то это сделать можно лишь при согласии действующего арендатора.

Если предприниматель, арендующий землю, заключает договор кредита, то в качестве залогового имущества может оставить право аренды на участок земли на весь период аренды. Если владелец земли не желает передавать землю в залог, не желает, чтобы арендатор передавал участок в залог для банка, то данные ограничения можно вписать в договор аренды.

Максимальный срок аренды земель сельскохозяйственного назначения

На основании нормативных актов в российском законодательстве земли сельхозназначения можно взять в аренду сроком от 3 до 49 лет. Земли для заготовки сена и выпаса скота берутся в аренду на 3 года.

Срок аренды определяет владелец земли, но правом продлить аренду пользуется действующий арендатор, если он осуществлял пользование земельным ресурсом без нарушения договора и законов.

Законодательно ограничивается размер арендуемого участка земли, который может составлять от 10 до 50 соток, в зависимости от муниципальных законов в конкретном регионе. Количество участков в аренде у гражданина может быть неограниченным.

Стоимость аренды земли сельхозназначения

Стоимость аренды определяется владельцем участка, арендатор обязуется уплачивать аренду в денежном эквиваленте или в натуральном виде.

Все зависит от конкретного договора аренды и условий ее выплаты. Размер арендной платы определяется владельцем участка. Государство ограничивает собственника в праве изменять размер арендной платы.

Для земель сельхозназначения аренда определяется один раз в год.

Стоимость аренды рассчитывается с учетом общей площади арендованной территории, стоимости единицы измерения, например, стоимость сотки земли. В договоре обязательно должна быть указана итоговая стоимость аренды за весь участок за год.

Делая вывод, поймите, что взять земли сельхоз назначения у собственников сложно, так как не все пайщики могут согласиться уступить свой участок по указанным условиям. В итоге земельный надел может иметь неудобную геометрию для использования по назначению. Задумайтесь, возможно, лучше постараться арендовать территорию под ведение сельскохозяйственной деятельности у государства.

Источник: http://UrOpora.ru/zemlya/kakie-est-nyuansy-pri-arende-zemli-selxoznaznacheniya.html

Особенности аренды земельных участков земель сельскохозяйственного назначения

Максимальный срок аренды земель сельскохозяйственного назначения

Земельный кодекс Российской Федерации к землям сельскохозяйственного назначения относит земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также земли, предназначенные для укахзанных целей.

Земли данной категории могут использоваться не только для ведения сельскохозяйственного производства, но и для иных целей, в том числе для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества.

Между тем, наибольшее количество вопросов и, как следствие этого, судебных споров, возникает при обороте земельных участков земель сельскохозяйственного назначения, в том числе, при заключении договоров аренды.

Особенности оборота земельных участков земель сельскохозяйственного назначения регулируются не только Гражданским и Земельным кодексами, но специальным нормативно-правовым актом — Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Принятие решения о заключении договора

Согласно положениям Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение общей долевой собственностью осуществляется на основании волеизъявления всех собственников. В случае недостижения согласия, участник общей долевой собственности вправе требовать выдела причитающейся ему доли в натуре.

Сделка, совершенная одним из участников права общей долевой собственности по распоряжением общим имуществом ничтожна независимо от ее признания таковой судом, поскольку в данном случае происходит выбытие вещи помимо воли собственника.

Несмотря на то, что приведенные положения закона регулируют гражданский оборот в целом, тем не менее, Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» прямо установлено, что в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса применяются с учетом особенностей, установленных данным Федеральным законом.

В частности распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании.

В отличие не только от Гражданского кодекса, который устанавливает обязательность дачи согласия всеми сособственниками для определения юридической судьбы вещи, но и от большинства нормативных актов и актов поднормативного регулирования (например, договоров, уставов), закрепляющих так называемый кворум в пятьдесят один процент, который позволяет принять более объективное, удовлетворяющее интересы многих решение, общее собрание участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения считается правомочным в случае присутствия на нем участников, составляющих не менее двадцати процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем пятьюдесятью процентами таких долей.

Причина установления более низкого процента участия собственников в принятии решений по распоряжению общим имуществом обусловлена несколькими фактами.

Во-первых, большим числом участников общей долевой собственности, которых достаточно сложно собрать вместе для рассмотрения какого-либо вопроса, во-вторых, довольно низкой экономической активностью сособственников, в основном, бывших работников сельскохозяйственных предприятий, в-третьих, законодательно установленной обязанностью регулярной обработки земельных участков, которую можно исполнить, например, путем передачи участка в аренду сельскохозяйственной организации, что достаточно сложно при более высоком кворуме.

В случае принятия общим собранием решения о заключении договора аренды земельного участка и определения его условий, предметом договора выступает весь земельный участок, принадлежащий всем сособственникам, в том числе, авшим против заключения указанного договора. В данной ситуации фактически происходит распоряжение земельным участком помимо или вопреки  воли иных сособственников.

Ограничивая в данной части права сособственников, возражающих против передачи земельного участка в аренду, Законодатель предоставляет таким лицам право выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей и распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению.

При этом согласие арендатора земельного участка на выдел земельного участка не требуется и договор аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Предмет договора

 По договору аренды земельного участка арендодатель – собственник (сособственники) земельного участка обязуется предоставить арендатору – заинтересованному лицу во временное владение и пользование или во временное пользование земельный участок за плату.

В соответствии с гражданским и земельным законодательством предметом договора аренды земельного участка может выступать только индивидуально определенный участок. В противном случае, невозможно достоверно установить имущество, подлежащее передачи по договору.

Индивидуализация земельного участка осуществляется посредством присвоения участку уникальных характеристик, в том числе: кадастрового номера, адреса (в случае его отсутствия — местоположения), площади, категории земель, разрешенного использования /целевого назначения и, что особенно важно, посредством определения его границ.

Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ в результате проведения работ по формированию участка.

Земельный участок, который передается в аренду, должен пройти государственный кадастровый учет, который в указанной ситуации осуществляется после формирования земельного участка в качестве самостоятельного объекта, то есть, после его межевания.

Отсутствие же кадастрового учета в отношении земельного участка, переданного по договору аренды, является основанием для признания судом по иску заинтересованного лица договора незаключенным, так как в указанной ситуации имеет место отсутствие согласованного условия о предмете договора.

Оснований для признания указанного договора недействительным не имеется, так как нормами гражданского законодательства предусмотрено специальное последствие в виде незаключенности такого договора.

Инициатором подобного спора выступают, как правило, стороны договора.

В случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной договора, указанное лицо должно доказать заинтересованность в оспаривании договора ввиду нарушения своих прав, что на практике, крайне сложно, поскольку договор связывает только лиц его заключивших и, по общему правилу, не устанавливает, не изменяет и не прекращает прав и обязанностей третьих лиц.

В случае констатации судом факта незаключенности договора двустороння реституция в качестве последствия такового признания не применяется.

В течение довольно большого периода времени суды при рассмотрении подобных споров приходили к выводу о возможности последующего применения к данным отношениям положений Гражданского кодекса о неосновательном обогащении, поскольку договорных отношений между сторонами де-юре не существовало. Подобное правоприменительное толкование закона привело к необоснованному нарушению прав той или иной стороны договора аренды земельного участка.

В частности, уплата арендатором арендных платежей по юридически несуществующему договору служила основанием для последующего взыскания с арендодателя всех произведенных выплат.

Невозможность использования земельного участка арендодателем вследствие передачи его арендатору по опять же не существующему договору трактовалась как возможность взыскания убытков, вызванных лишением в течение определенного периода времени возможности пользоваться земельным участком и извлекать соответствующие плоды.

В настоящее время в практике арбитражных судов сформировался единый правовой подход при рассмотрении данных категорий дел. Суды пришли к выводу, что признание договоров аренды земельных участков незаключенными подрывает стабильность гражданского оборота.

Согласно правовой позиции Высшего арбитражного суда в случае, когда договор аренды земельного участка с точки зрения норм материального права не согласован (не определен предмет договора), но при этом стороны фактически исполняли его условия, например: арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок; участок визуально определен; стороны на неопределенность имущества, переданного по договору, в процессе его исполнения не ссылались; оплата арендной платы производилась, то в данном случае имеют место фактические отношения аренды земельного участка. Договор в указанной ситуации является заключенным.

Срок договора

Одним из основополагающих принципов гражданского права является свобода договора и определения его условий. Применительно к договору аренды земельного участка указанный принцип означает, что стороны договора вправе самостоятельно определять его условия, в том числе, срок договора.

Однако, федеральный законодатель предусмотрел возможность ограничения указанного права.

Согласно положениям Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Законодателем предусмотрена  возможность установления максимальных (предельных) сроков договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В частности, Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» максимальный срок договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения составляет сорок девять лет. Минимальный срок, согласно указанному акту, определяется субъектом Российской Федерации и в Свердловской области равен одному году.

В отличие от общих положений Гражданского кодекса, устанавливающих последствия несогласованности сторонами договора аренды его срока, при котором договор считается заключенным на неопределенный срок, для земель сельскохозяйственного назначения установлено совсем иное правовое положение.

В случае, если срок аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Автоматическая пролонгация договора законом не предусмотрена.

Государственная регистрация договора

Действующим гражданским и земельным законодательством предусмотрено, что если иное не установлено законом, договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации. Договоры аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год государственной регистрации не подлежит.

Поскольку федеральным законодателем минимальный срок аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения составляет один год, постольку в силу приведенных положений договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения подлежит обязательной государственной регистрации.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, поскольку законом иное не установлено, договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, не прошедший государственную регистрацию, не заключен.

Указанная особенность правового режима данной категории земель связана с особой ценностью участков данной категории для государства. Приведенные ограничения прав сторон договора призваны четко контролировать оборот земель сельскохозяйственного назначения и их использования по целевому назначению.

Приведенные в данной статье особенности аренды земельных участков земель сельскохозяйственного назначения, безусловно, не являются единственными, но от того, не становятся менее важными.

Законодательная техника, нормы права, их толкование правоприменителями постоянно совершенствуются, приспосабливаются под существующий гражданский оборот.

Для  разрешения конкретной правовой ситуации лучшим советом будет — обратиться за помощью к специалисту.

Кобяков Э.В.

Источник: https://zakon.ru/Blogs/OneBlog/5361

Granit-original
Добавить комментарий