Чем отличается жилое помещение от квартиры

Мнение эксперта. Статусы объектов недвижимости

Чем отличается жилое помещение от квартиры
Ольга Захарова 24 апреля 2015 20021

При покупке недвижимости человек обращает внимание на несколько факторов. В основном это стоимость, документы и месторасположение. Все это зависит от того, к какому статусу относится данный объект: квартира, жилое помещение или апартаменты.

Подобные объекты существуют и на рынке недвижимости Сочи. В чем преимущества каждого из них и отличается ли ценовая политика? На эти и другие вопросы порталу недвижимости Вестум.RU ответили представители ведущих агентств недвижимости Сочи.

Вестум.RU: Почему важно знать статус объекта недвижимости? Что это такое?

Специалист по недвижимости АН «Винсент недвижимость» Ованес Нагабедян: Статус объекта недвижимости – это юридическое понятие объекта недвижимости, которое любой покупатель видит в свидетельстве на право собственности.

В городе Сочи в частности есть такой специфический объект недвижимости, как помещение с назначением жилое. Также стандартны классические квартиры и апартаменты.

Почему это важно знать? Любой покупатель задает специалисту по недвижимости некие условия по подбору недвижимости. А специалист, в силу своего профессионализма, должен заранее до подбора недвижимости объяснить человеку, что существуют данные три статуса.

У каждого из них разные ценовые сегменты, разные юридические документы, разные назначения земельных участков. Каждый объект имеет свою специфику.

Вестум.RU: В чем разница между статусом квартира, жилое помещение и апартаменты?

Специалист отдела продаж АН «ЛЕТО» Марианна Шмигирилова: Рассмотрим каждый объект в отдельности. Квартиры. Изначально они строятся на земле с назначением под многоквартирный жилой дом. Такой объект возводится на основании разрешения на строительство и проектной документации.

Все сети – газ, свет, вода — подключаются на этапе строительства. Дом строится в соответствии с проектом, бывает, в него вносятся изменения. Потом объект вводится в эксплуатацию. При этом присутствует контролирующие органы. И у вас на основании разрешения на ввод возникает право на объекты, которые строились в этом доме.

При этом покупку можно совершать в течение строительства. Если мы возьмем статус жилого помещения, такой объект возводится в другой зоне застройки, с разрешением под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). На этой земле собственник строит дом, потом делит его на помещения, ставит на кадастровый учет и получает документы на собственность.

И только после этого осуществляет продажу. Если взять статус апартаменты. Чаще всего, это самые лучшие зоны в Сочи, например, у моря. Поскольку там прибрежная зона, не имеющая разрешенного вида использования под многоквартирный жилой дом. Здесь допускается строительство дома, в котором застройщик продает апартаменты.

По документам это нежилое помещение, в котором нельзя прописаться. Но вы точно так же им владеете и распоряжаетесь, как и частной собственностью.

Вестум.RU: Какой сегмент на сочинском рынке занимает каждый из объектов?

Руководитель отдела АН «Real недвижимость» Сергей Еганов: На самом деле, если взять всю недвижимость Сочи, 20-30% занимает статус квартир на сегодняшний день.

Около 50-60% занимают жилые помещения. У нас мало муниципальной земли, которая выделяется под многоквартирные дома. 10-15% это апартаменты.

Это дорогая элитная недвижимость, которая продается уж с ремонтом и мебелью, на берегу моря.

Вестум.RU: Меняет ли что-то данный статус при сделках с объектом в будущем?

Марианна Шмигирилова: Процедура купли-продажи в дальнейшем проходит точно так же, как и в первичной сделке. То есть предыдущая запись в едином Госреестре гасится и делается новая запись на другое лицо. Это если покупателем выступает гражданин России.

Если проходит купля-продажа недвижимости иностранными гражданами, то вот тут есть свои нюансы. В законах РФ есть запрет на отчуждение земли в собственность иностранным гражданам.

Поскольку в жилом помещении вместе с самим помещением по договору дарения отчуждается часть земельного участка, в данном случае возникает определенное «нет» по отношению к иностранным гражданам. Такого рода сделки они не могут осуществлять.

Вестум.RU: Что из вышеперечисленных объектов пользуется спросом у покупателей?

Сергей Еганов: Самый большой сегмент в продажах Сочи занимают жилые помещения. Каждый житель страны хочет жить на берегу моря за 1,5-2 миллиона рублей. Жилые помещения позволяют людям сделать это. Также они дают возможность прописаться в городе Сочи. Пользуются спросом и объекты со статусом квартиры.

По ценовой политике они немного дороже жилых помещений. Но это дома бизнес-класса, где есть консьерж, придомовая территория, паркинг. Большинство из них находятся в Центральном районе. Апартаменты на сегодняшний день, с учетом политики и курса валют, охотно приобретают иностранные граждане.

У них есть возможность приобретать апартаменты, когда земля не привязана к продаже недвижимости.

Вестум.RU: Одинаковы ли условия оформления ипотеки для квартиры, жилого помещения и апартаментов?

Ованес Нагабедян: Как правило, помещения со статусом жилые не подходят под ипотеку на этапе строительства. Они проходят по договорам инвестирования, где не действует ФЗ №214, как в объектах бизнес-класса и элитных домах, которые по этому закону строятся. Там изначально банк передает кредитные средства застройщику.

И, соответственно, банк разрабатывает пакет ипотеки для клиентов. Даже апартаменты проходят по ипотеке, несмотря на то, что это нежилые помещения. Обычно это также разрабатывают банки, которые, как я уже говорил, изначально финансируют этот проект. То есть они уверены в данном объекте на 100%, в том, что здесь практически нет рисков.

Вестум.RU: Правда ли, что в последнее время у банков возросли требования к объектам со статусом жилое помещение?

Сергей Еганов: На сегодняшний день банки пересмотрели процентную ставку. Она была поднята. Также некоторые банки стали жестче относиться к этажности здания, в котором они дают возможность приобрести жилое помещение в ипотеку.

Марианна Шмигирилова: Критерии выдачи кредитования объектов ужесточились ко всем объектам рынка в принципе. Поскольку у многоквартирных жилых домов есть проект, разрешение на строительство, конечно, им проще сотрудничать с банками.

Жилые помещения – это более мелкие объекты, это малоэтажные дома, им труднее конкурировать на рынке с многоквартирными домами. Можно сказать, что требования увеличились ко всем, но конкурировать сложнее стало жилым помещениям по отношению к квартирам.

Ованес Нагабедян: На самом деле это связано с общей политико-экономической ситуацией. Это не связано с конкретным объектом.

Я знаю застройщиков, которые занимаются малоэтажным строительством, жилыми помещениями, и которые уже отстроили по 15-17 домов. И банки охотно предоставляют там ипотеку. Потому что они уверены в надежности этих застройщиков-инвесторов.

Что касается крупных игроков, тут вообще банки без сомнения кредитуют. Это их прибыль, это их деньги.

Источник: https://www.vestum.ru/%D0%BF%D1%83%D0%B1%D0%BB%D0%B8%D0%BA%D0%B0%D1%86%D0%B8%D0%B8/%D0%BC%D0%BD%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5-%D1%8D%D0%BA%D1%81%D0%BF%D0%B5%D1%80%D1%82%D0%B0-%D1%81%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%83%D1%81%D1%8B-%D0%BE%D0%B1%D1%8A%D0%B5%D0%BA%D1%82%D0%BE%D0%B2-%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8-106/

Жилое помещение или квартира: разница

Чем отличается жилое помещение от квартиры

Неоднократно человек, желающий приобрести недвижимое имущество у строительных организаций, находит в документации странное уточнение — желаемая недвижимость определяется не как «квартира», а как жилое помещение.

Казалось бы, это одно и то же, но не все так просто. Прежде чем задаваться квартирным вопросом, необходимо разобраться: жилое помещение или квартира — в чем разница и какой вариант оптимальный для приобретения.

Объяснение терминов

Чтобы понять, чем отличается квартира от жилого помещения, необходимо разобраться, что входит в значение каждого термина. Концепция жилого строения описана в статье No15 Жилищного Кодекса РФ.

Согласно со статьей, это обособленное и приспособленное для регулярного обитания в нем человека недвижимое имущество. Этот тип жилья отвечает установленным нормам технического и санитарного характера, а также другим предписаниям установленными на законодательном уровне.

В случае несоблюдения описанных в статье правил, объекту будет присвоено звание неподходящего для обитания.

Исходя из вышеперечисленных особенностей, чтобы объекту был присвоен статус жилого помещения, он должен обладать такими качествами:

  • Быть изолированным.
  • Быть объектом недвижимости.
  • Быть приспособленным для регулярного обитания.

В ст. 16 Жилищного Кодекса Российской Федерации содержится список регламентированных типов жилых помещений:

  • жилые дома, либо часть такого дома.
  • квартиры, либо часть;
  • комната.
  1. Первые признаны индивидуально-определенными строениями, в состав которых входят комнаты. Понятие индивидуального жилого дома включает в себя наличие мест для второстепенной эксплуатации — они направлены на утоление жильцами потребностей бытового характера, которые имеют отношение к обитанию в этом отдельном строении.
  2. Второе означает изолированное строение со своеобразной структурой, находящееся в многоквартирном доме. Гарантирует прямой доступ местам всеобщего использования. В ее составе наличествуют одна комната или больше, несколько мест второстепенной эксплуатации, которые обеспечивают утоление обитателями потребностей бытового характера, имеющие отношение к обитанию в этом отдельном строении.
  3. Третье — отдельная частица обитаемого дома либо квартиры, рассчитанная на эксплуатацию в виде локации для личного обитания жильцов в конкретном обитаемом здании.

Исходя из вышеописанной информации, в концепцию обитаемого помещения входит понятие квартиры. То есть, второе — не отдельный термин, а тип жилого здания.

Статус «жилое помещение» и «квартира» правовая разница

Согласно с данными, предоставленными в Жилищном Кодексе, можно вывести ответ на вопрос — жилое помещение и квартира есть ли отличие. В данный момент наиболее популярный тип обитаемого здания — частица обитаемого дома.

Такой вид строится на участке земли, не пригодных для конструирования и воздвижения зданий многоквартирного характера.

После завершения строительных работ выполняется выделение мест, пригодных для обитания, и осуществляется реализация этих отдельных строений в статусе недвижимого имущества.

Существуют не совсем добросовестные агенты, которые утверждают, что нет различий между двумя терминами. Реальная ситуация такова, что эти два понятия отличаются. Отличия встречаются, начиная с момента заполнения официальных бумаг.

В документе о праве владения участком земли, на котором построено помещение в многоквартирном доме, определенное понятием квартира, зафиксировано предопределение территории как «земли населенных пунктов — жилой многоквартирный дом».

Когда гражданину рекомендуют купить обитаемое здание, в документации обозначено «земли населенных пунктов — для отдельного строительства».

После покупки конкретного вида имущества, покупатель получает свидетельство о праве собственности, но не только на саму недвижимость, но также на определенную частицу в праве владения на конкретный участок земли, на котором построили обитаемое здание.

Исключение из случая — если участок территории взят в аренду. Из этого следует, что гражданин получит специальную выписку из Единого государственного реестра, в которой обозначено, что свидетельство выдано на определенную долю, а также на конкретный участок земли.

Когда подписывается контракт купли-продажи квартиры, владелец получает законное преимущество на владение конкретным купленным объектом имущества. Статья No36 ЖК России обеспечивает отдельную часть в праве на общую долевую собственность на участок земли расположенном под зданием.

Но в этом случае Единый государственный реестр не оформляет свидетельство на такую часть.

Какие могут возникнуть риски при покупке

В Градостроительном Кодексе РФ обозначено, что предельно допустимое число этажей в зданиях, предназначенных для обитания и построенных на участках земли для эксплуатации в качестве индивидуального жилищного строительства равна числу три. Однако некоторые строительные компании готовы пойти на хитрость, чтобы придать законную силу такому строению. Для этого они прибегают к таким действиям:

  • Когда достаивают последний третий этаж, строительная фирма оформляет на себя право владения строением.
  • После этого организация делает запрос на схему реставрации.
  • Строители воздвигают запланированные компанией этажи.
  • Заключают акт о вводе в использование данного здания согласно с постановлением суда.

По завершению строительства и оформления всех вышеперечисленных документов, происходит государственная регистрация права владения особы, которая воздвигла здание.

Дальше протекает разделение здания на индивидуальные места обитания — их ставят на учет в кадастре, а права на них регистрируют в едином реестре.

Нужно быть внимательным при покупке, так как такие хитрости строителей практически всегда приводят к тому, что строение будет иметь проблемы, связанные с коммуникациями. Поэтому следует приобретать квартиру в законном многоквартирном доме.

Выводы

Обычному человеку сложно понять отличие между двумя понятиями. Первое от второго практически не отличается в техническом характере и по внешнему виду. Однако есть правовые различия. Если же покупать жилое помещение, построенное с несоблюдением законов, то у владельца возникнут проблемы.

Жилое помещение или квартира: разница Ссылка на основную публикацию

Источник: https://okommunalke.ru/voprosy/zhiloe-pomeshhenie-ili-kvartira

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью

Чем отличается жилое помещение от квартиры

Многие при покупке квартиры в Сочи испытывают некоторое смятение от недостатка точных знаний дефиниции, а именно, что подразумевает статус «квартира» и «жилое помещение».

Каталог проверенных новостроек Сочи

Быстрый подбор квартир 

Фото 1. При решении стать обладателем недвижимости в Сочи у многих встает вопрос – какие виды объектов существуют

Виды недвижимости в Сочи

Всего на территории города-курорта различается 6 типов недвижимости:

  1. имеющая статус квартиры. Это традиционные одно- или многокомнатные квартиры, которые могут располагаться в старом фонде или находится в новостройках;
  2. обладающая статусом жилого помещения. Сюда входят дома, возведенные на участках, согласно судебному решению или постановлениям местной администрации переведенных под нужды индивидуального строительства.

Фото 2. Традиционные многоквартирные дома – это место, где недвижимость имеет статус «квартира»

К сведению: Эти два типа недвижимости получили наибольшее распространение, поскольку ближе всего находятся к привычному пониманию статуса жилья. Также эти формы недвижимости обладают юридической защищенностью, поскольку они предполагают прописку, внесение в кадастр и выписку технического паспорта.

  1. апартаменты. Сюда входят помещения для проживания, которые располагаются на первой линий побережья. Как правило, под апартаменты были переоборудованы бывшие санатории или гостиницы.

Важно: Эта категория недвижимости отличается низкой ликвидностью, что усложняет ее перепродажу. Подобное вызвано невозможностью получить прописку. Поэтому данный вид недвижимости не имеет широкого спроса.

  1. нежилые помещения. Эта категория предполагает помещения, находящиеся в подвалах или на цокольных этажах зданий. В них также невозможно прописаться. Перевод этого вида в категорию жилого фонда обойдется в немалую сумму;
  2. жилые гаражи. Особенность, присущая только городу Сочи. Это обычные гаражи, где люди проживают, не имея на это законного права, поскольку процедура узаконивания гаражных строений для проживания не предусмотрена законом;
  3. доля в доме. Помещения, владения которыми происходит на правах долевого участия. Подобная разновидность также не получила распространения, поскольку для совершения любых сделок требуется обязательное получение согласия дольщиков.

Фото 3. Жилые дома не могут превышать 3 этажей

Отличие квартиры от просто жилого помещения

Приобретение недвижимости в Сочи у многих покупателей вызывает вопрос – чем отличается квартира от жилого помещения. Существует немалое количество мнений относительно данного вопроса.

Согласно статистике, в Сочи представлено порядка 70% именно жилых помещений, что указывает на популярность этой разновидности недвижимости. Поэтому не стоит сразу отбрасывать предложения о покупке жилого помещения, а следует просто определиться с нюансами предлагаемого жилья и отличием двух видов между собой.

Для понимания вопроса следует разобраться в истоках, а именно в земле:

  1. земельный участок, на котором производилось строительство или планируется таковое, должен иметь соответствующий статус. Если предполагается возведение многоквартирного жилого дома, тогда право собственности должно иметь именно эту формулировку в части назначения участка земли;
  2. в обратно случае, в свидетельстве указывается несколько иное – земля, предназначенная для ИЖС. Это будет означать, что данный участок предназначается для возведения именно жилого помещения.

Фото 4. Апартаменты – это элитный пласт объектов, которые находятся на первой береговой линии

Аналогичное различие имеют разрешительные документы, выдаваемые для подтверждения права на осуществление строительства на выбранном участке земли:

  1. при строительстве дома, разбитого на отдельные квартиры, наименованием объекта застройки является многоквартирный жилой дом;
  2. если планируется строительство жилого дома, имеющего статус «жилое помещение», разрешительные документы будут давать право на возведение индивидуального жилого дома.

Сам процесс возведения этих двух разновидностей недвижимости практически одинаков, разница заключается в сдаче построенных объектов в эксплуатацию.

Многоквартирные дома традиционно принимаются специально образованной комиссией, которая действует от имени государства. Сразу после приемки владельцы новеньких квартир получают документы, которые раньше именовались «ордер», а сейчас «свидетельство на право собственности».

С жилыми помещениями все несколько сложнее. Законодатель определяет, что жилой дом для индивидуального проживания не может быть выше 3 этажей.

Застройщики, при возведении последнего допустимого этажа, оформляют на себя право собственности на объект недвижимости. Далее заказывается проект капитальной реконструкции, согласно которому к дому надстраиваются дополнительные этажи.

Сдача готового объекта происходит после получения судебного решения, постанавливающего вручить свидетельство на право собственности по факту.

Фото 5. После завершения строительства жилого дома происходит его разбивка на отдельные квартиры

Следующим шагом является разделение построенного объекта на отдельные квартиры, которые выделяются на техплане и имеют номер. При этом не следует путать понятие «жилое помещение» и доля. В этом случае организуются именно «жилые помещения», представляющие собой обособленные места для комфортного проживания владельцев.

Покупка подобной недвижимости оборачивается для потенциального приобретателя получением сразу двух бумаг. Первое свидетельство устанавливает его право собственности на землю, на которой находится возведенный дом. Вторым пакетом документов являются технический и кадастровый паспорта, которые делают жилье практически идентичным квартире.

Получается, что принципиальной разницы между этими типам недвижимости не существует. При решении купить жилое помещение многие банки идут навстречу и выдают ипотечные кредиты, которые могут отличаться от обычных «квартирных» определенным набором требований.

К сведению: Сбербанк выставляет условие, чтобы обязательно присутствовало судебное решение, дающее право застройщику возводить дом выше трех этажей. ВТБ24 выдвигает требование наличия отдельного санузла в каждом помещении.

До сих пор существует немало предубеждений относительно приобретения недвижимости, имеющей статус «жилое помещение». Некоторые считают , что подобнее дома имеют проблемы с подключение к централизованной сети коммуникации. Если посмотреть внимательно, то подобных отклонений у этой недвижимости не более, чем у обычных квартирных домов.

Главным преимуществом покупки жилой недвижимости является ее стоимость, которая начинается с отметки миллион рублей, что намного ниже среднестатистической квартиры.

Фото 6. Апартаменты популярны у иностранцев, поскольку не требуют покупки земли

Что говорят эксперты

В процессе приобретения недвижимости, каждого человека интересует в первую очередь стоимость квартиры или жилья, его месторасположение, наличие необходимых документов. На эти факторы будет влиять статус объекта.

В чем важность обладания сведениями относительно статуса недвижимости? Поскольку на территории Сочи представлено несколько разновидностей недвижимости, которая используется в качестве жилой, то очень важно перед покупкой получить грамотную консультацию относительно статуса выбранного объекта. Это будет влиять на стоимость, набор необходимых документов при покупке.

Каждый объект отличается своей собственной спецификой

Многоквартирные дома изначально возводятся на земле, предназначенной именно для подобного строительства. Перед началом строительства разрабатывается генеральный план, в соответствии с которым осуществляется процесс. Также еще на моменте возведения к дому подводятся все необходимые коммуникации. После завершения стройки комиссия осуществляет приемку. Покупку можно совершить на любом этапе.

Жилое помещение располагается в домах, построенных на земле, предназначенной под ИЖС. Собственник данного участка проводит строительные работы, получает все необходимее разрешения, проводит разделение дома на отдельные помещения и только потом пускает его в продажу.

Апартаменты – это наиболее престижные объекты недвижимости с точки зрения их расположения, но обладающие одни существенным минусом. В них невозможно прописаться. При этом человек, приобретающий подобное жилье, имеет право владеть и распоряжаться им.

Большое количество разнообразной недвижимости рождает вопрос, относительно распространенности каждого типа на рынке

Наиболее распространенным видом жилья является жилое помещение, что связано с устоями курорта и большим количеством частного сектора. На долю этого вида приходится 60% рынка недвижимости. Следующими по популярности являются квартиры. Их доля в общем объеме составляет около 20%. Последними по распространенности являются апартаменты с 10-15% популярности.

Как соотносится статус недвижимости с дальнейшим процессом его продажи или покупки

При осуществлении купли-продажи недвижимости вне зависимости от ее статуса не существует никаких различий между типами. Нюансом является при решении продать жилое помещение жителю иностранного государства.

Российское законодательство запрещает продажу земли иностранцам. Поскольку жилое помещение находится на земле, имеющей статус собственности, то отчуждение подобной недвижимости нерезидентам РФ не допускается.

Какой вид недвижимости самый покупаемый

Тут определяющим фактором является цена. Поскольку жилые помещения являются самым бюджетным вариантом (средняя стоимость составляет от 1 до 2 млн. рублей), то они традиционно пользуются большим спросом у покупателей.

Вторым место идут квартиры.  Тут немаловажным является фактор наличия развитой инфраструктуры и внутреннего сервиса (охрана, парковка, консьерж).

Апартаменты – сегмент, популярный у иностранцев, поскольку при покупке не происходит приобретение земли, а осуществляется лишь покупка объекта недвижимости.

Фото 7. Банки предлагают гибкую систему ипотечного кредитования для любого типа недвижимости

Как обстоять дела с ипотекой

Согласно действующих норм законодательства, объекты недвижимости, имеющие статус «жилое помещение» не попадают под действие ипотечной программы на этапе возведения. В этом случае они используются в качестве объектов инвестирования средств.

При покупке квартиры, вне зависимости от элитности дома, ипотека может использоваться в полном объеме.

Банки, которые финансируют строительство апартаментов, могут предложить оформление ипотечного кредита на приобретение недвижимости даже в них, поскольку они имеет гарантию на этот объект.

Некоторые банки стали выдвигать более жесткие требования при выдаче ипотечного кредита, и все больше внимания уделяют этажности дома. Следует отметить, что тенденция к ужесточению – это следствие общей экономической и политической ситуации в стране.

Решающим будет легитимность и добросовестность застройщика. Если он специализируется на возведении малоэтажных домов, и выстроил их уже несколько десятков, то большинство банков не откажут к оформлении ипотечного кредита.

Крупные игроки, присутствующие на рынке находятся вне зоны сомнений. Покупка недвижимости у них будет гарантированным шансом получения ипотеки.

Какие риски могут присутствовать при вступлении в строительство жилого дома

Рисков никаких нет, поскольку физическое лицо, ведущее строительство, берет на себя обязательства в виде полной сдачи объекта в соответствии с планом, соблюдение сроков, сохранение готового вида недвижимости.

Приобретение на этапе возведения дома – это выгодное вложение средств, поскольку позволяет сократить расходы при покупке. Самое главное при решении вложиться в строительство дома, определиться с застройщиком, чтобы не попасться на удочку недобросовестных дельцов. Для этого лучше всего предварительно навести справки и удостоверится в надежности человека, предлагающего вступить в проект.

Источник: https://xn-----7kch2adbjc8bdrbpgfil3f7d.xn--p1acf/status-kvartira-ili-zhiloe-pomeshhenie-stoit-li-boyatsya/

Granit-original
Добавить комментарий